ANALYSE WONINGMARKT 2018
Plafond nog niet in zicht
Het bubbelt, maar vooralsnog alleen in grote steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Van een verhitte huizenmarkt is in Limburg geen sprake. „Er blijft zelfs ruimte voor een verdere prijsstijging, zij het niet meer zo krachtig als dit jaar.”
DOOR FRANS DREISSEN
HEERLEN
De woningmarkt heeft zich knap hersteld van de kredietcrisis. Doorstromers en nieuwkomers konden eerst profiteren van relatief lage prijzen en vervolgens van rap dalende hypotheekrentes. „De ideale markt en tijd om te kopen”, zo typeert Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl het bijna voltooide jaar 2017.
En dat kopen of verkopen gebeurde massaal. Met circa een kwart miljoen transacties wordt het Nederlandse record van 215.000 woningverkopen uit 2016 regelrecht verpletterd. Ter vergelijking: tijdens het dieptepunt, in 2013, verwisselden slechts 110.000 huizen van eigenaar in ons land.
Limburg laat zich in de cijfers niet onbetuigd. Qua groei van het aantal transacties staat Limburg in de provinciale top vijf met een plus van een dikke 20 procent. Wat betreft de stijging van de gemiddelde koopsom scoort de provincie met 6,5 procent nipt onder het landelijk gemiddelde van 8 procent, maar nog altijd ver boven het inflatieniveau.
Het is de ideale markt en de ideale tijd om een woning in Limburg te kopen. Leo van de Pas, woningmarktexpert
„Het vertrouwen onder consumenten is groot.” Dat leidde al tot buitengewone taferelen. „Kopers die de vraagprijs overbieden. Zelfs in een regio als Parkstad. Dat is ongekend. Al gebeurt dat uiteraard vooral bij goede, courante woningen; zeer gewild en aantrekkelijk geprijsd. De woningmarkt van nu is meer dan stabiel: vraag en aanbod zijn in evenwicht”
Waarschuwen
Waar economen en banken waarschuwen voor implosiegevaar van de huizenmarkt in de Randstad, daar hoeft Limburg volgens Van de Pas niets te vrezen. „Van een huizenbubbel hier is nog lang geen sprake. Dat geldt zelfs voor een stad als Maastricht. Sterker, bij een ongewijzigde of slechts licht stijgende hypotheekrente, blijft er nog ruimte voor een verdere prijsstijging in het nieuwe jaar.”
Dat is ook goed nieuws voor huiseigenaren van wie de hypotheek nog altijd onder water staat. „Het grootste probleem heeft zich in de afgelopen tijd vanzelf opgelost. Tenzij iemand het wel erg bont heeft gemaakt en op het hoogtepunt voor de crisis met het maximale leenbedrag heeft gekocht.”
Voor jonge koppels, die twijfelen tussen huren en kopen, is de Limburgse markt aantrekkelijk. Van de Pas vergelijkt de woonlasten van een huurwoning van 750 euro per maand met een koopwoning van twee ton (rente 2,5 procent). „Dan zie je dat het verschil in woonlasten in het eerste jaar nog nadelig uitpakt voor de kopers. Maar dat ze na acht jaar hetzelfde betalen en dat het verschil daarna voor de huurder steeds onvoordeliger wordt.”
Volgens Van de Pas is er in Limburg voldoende keuze voor starters. „De ervaring leert ook dat de aanscherping van de leennormen nauwelijks van invloed is geweest. Het is opvallend hoe probleemloos met de strengere regels is omgesprongen. En anders was er nog altijd wel wat spaargeld dat werd ingezet of sprongen ouders financieel bij.”
Werkgelegenheid
Hoe de huizenmarkt zich de komende jaren gaat ontwikkelen, laat zich moeilijk voorspellen. Het sentiment en de vooruitzichten nu zijn ronduit positief. Een zeer belangrijke factor is de werkgelegenheid. Zijn er straks nog voldoende handjes beschikbaar? Trekken bedrijven dan juist weg of worden mensen van elders naar hier gehaald?
„De Randstad slibt dicht. Voor een aantal groepen is het er niet meer prettig wonen”, zegt Van de Pas. „Je ziet dat steeds meer gezinnen de luwte van de periferie opzoeken. Ook bedrijven verkiezen steeds meer de relatieve rust boven de drukte en verstopte wegen rondom de grote steden. Wellicht gaat dit voor een steeds evenwichtigere verdeling over het land zorgen.”
De aanzuigende werking van de Randstad laat volgens de woningmarktdeskundige na. Limburg zou hier op termijn van kunnen profiteren. „In 2015 verloren we per saldo nog 2300 Limburgers aan de rest van Nederland. Daar stond de komst van 3700 buitenlanders, onder wie ook studenten, tegenover. Meer sterfgevallen dan geboortes, betekende een verlies van 3000 mensen. In totaal kromp Limburg dat jaar met dus 1600 inwoners”, aldus Van de Pas.
Geen reden dus voor grote ongerustheid. Ook niet op de woningmarkt. Door een stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens, is er geen noodzaak meer voor een rigide sloopopgave, zoals die in het verleden werd verkondigd. Het nieuwe toverwoord heet transformatie.
Dynamiek
De urgentie zit hem in het verduurzamen van woningen en het levensloopbestendig maken ervan. Meer dan ooit zal er volgens Leo van de Pas aandacht moeten zijn voor gepaste huisvesting voor eenpersoonshuishoudens. Dit niet alleen in het licht van de vergrijzing, maar ook van eventuele nieuwkomers; de extra handjes die straks zo hard nodig zijn.
De dynamiek is terug op de woningmarkt. Hogere prijzen, meer transacties. En dat blijft nog wel eventjes zo, meent Leo van de Pas. „Maar hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt. Al is de vrees voor een woningmarktbubbel in Limburg vooralsnog niet aan de orde.”