Huizenprijzen in 2023 met 2,9% gedaald
Na jaren van flinke prijsstijgingen is de gemiddelde koopsom die kopers in 2023 voor hun bestaande woning hebben betaald lichtjes gedaald. Op basis van CBS/Kadaster cijfers kwam ge gemiddelde koopsom voor Nederland uit op € 416.000. Een daling van 2,9% ten opzichte van de € 428.500 van 2022. Kopers in Limburg betaalden gemiddeld € 329.000 voor hun huis. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de jaren daarna alsmaar gestegen. Er staan minder huizen te koop en nog steeds wordt regelmatig boven de vraagprijs geboden. Volgens de NVM gemiddeld 1,3%. De hypotheekrente is het afgelopen jaar gestegen en dat speelt zeker een rol. Daarnaast zal ook zeker de energiecrisis die eind 2022 ontstond een rol hebben gespeeld. De woonlasten zijn nog steeds redelijk betaalbaar. Zeker als je de netto kosten bekijkt zonder aflossing. Aflossen is immers sparen en vermogen opbouwen, iets wat je met een huurwoning niet doet. De prijzen van huurwoningen blijven alsmaar stijgen, terwijl de woonlasten van een eigenaar meer stabiel blijven. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is de laatste jaren licht gedaald maar blijft ook afhankelijk van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Daar staat tegenover dat de arbeidsmarkt gezond is, dit wil zeggen voldoende aanbod van banen en minder werkloosheid. Er is een flink woningtekort en er zijn plannen om de komende 10 jaar 1 miljoen woningen bij te bouwen. Of dit gaat lukken is niet te zeggen. De bouwsector is fors gekrompen, Aanvraag procedures voor nieuwbouwplannen duren erg lang en dan speelt nog de stikstofproblematiek.
Wat we objectief kunnen vergelijken is de situatie van een koper die nu koopt in vergelijking met iemand die in een huurhuis zou gaan wonen. Bovendien vergelijken we de situatie over 40 jaar wonen. Een hypotheek loopt weliswaar naar 30 jaar af, maar diverse kosten lopen door. Een huurder blijft elke maand huur betalen. Voor jonge kopers zou een vergelijking op basis van 50 jaar wonen verantwoord zijn. We gaan hierbij uit van de gedachte dat de ontwikkelingen gelijkmatig blijft verlopen. Dat is natuurlijk een utopie, soms groeit de economie sterker, we zullen ook nooit van een crisis gevrijwaard blijven.
Toelichting resultaten zoals die in de PDF zijn te zien.
We gaan uit van een gemiddelde koopsom van € 300.000, voor het gemak worden de gehele kosten koper uit eigen middelen betaald. Alle woonkosten, zoals aflossing, rente, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, onderhoud en verzekering worden meegenomen. In de kolom netto per maand (groen) ziet u de woonlasten van een koopwoning. In de kolom daarnaast de ontwikkeling van de huurlasten. We gaan uit van een jaarlijkse huurverhoging van 2,5% en een waardestijging van 2% per jaar bij de koopwoning. De hypotheek wordt via annuïteit afgelost. Omdat u daadwerkelijk aflost, wordt de renteaftrek minder. Het eigenwoningforfait bedraagt maximaal de aftrekbare rente, dus als u geen rente meer hoeft te betalen, dan ook geen bijtelling. In de laatste kolom ziet u de vermogensontwikkeling. Dit is de waarde van de woning minus de hypotheekschuld, minus het eigen geld bij aanvang en het jaarlijkse verschil tussen de woonlasten koop en huur.
Onderaan worden alle betalingen opgeteld. Het totaal van alle betalingen komt na 40 jaar bij de koopwoning uit op € 570.000. Interessant is ook om te zien hoeveel een huurder heeft betaald in 40 jaar wonen. Het totaalbedrag komt uit op € 808.000, ofwel € 238.000 meer dan de koper. Stel dat de woning na 40 jaar verkocht kan worden voor € 650.000, dan ziet u dat de koper per saldo bijna al zijn betalingen ruimschoots terugontvangt. Het verschil met de huurder loopt dan op tot bijna € 522.000. U ziet dat het op termijn ook minder belangrijk is of de woning over 40 jaar vier, vijf, of zeshonderdduizend euro opbrengt.
De berekeningen zijn begin 2021 met zorg uitgevoerd. Verschillende zaken zullen de komende jaren veranderen. Voor eventuele wijzigingen en andere uitkomsten kan door ons dan ook geen aansprakelijkheid worden gedragen. Wij begrijpen dat dit best ingewikkelde materie is. Als aankoop makelaar kunnen wij verder adviseren over de mogelijkheden.
Tabel woonlasten 2021 Woonpleinlimburg