De meeste van u zullen wel eens een huis hebben gekocht en daarbij in aanraking zijn gekomen met een makelaar. In Limburg zijn ongeveer 250 kantoren gevestigd, samen goed voor ca. 15.000 onroerend goed transacties per jaar. De laatste jaren is hun aantal fors toegenomen onder andere omdat de overheid meende de beëdiging en dus controle op de beroepsuitoefening te moeten afschaffen. Als geen ander kent de makelaar de plaatselijke woningmarkt en wordt gelukkig steeds vaker in een vroeg stadium betrokken bij de ontwikkeling van nieuwbouw plannen en herstructureringsvraagstukken. Zeer opmerkelijk is het dan om te moeten constateren dat deze beroepsgroep niet een keer wordt genoemd in de woonvisie.
Toch zijn de makelaars positief gestemd over de opzet en inhoud van het stuk. De woonvisie getuigt van realisme, en gedurfde noodzaak. De cijfers van CBS en Etil over de ontwikkeling van de bevolking in Limburg spreken voor zich. In mijn rapport over de woningmarkt in Limburg 1993-2003 heb ik gelijkluidende signalen afgegeven. De ontwikkelingen worden tot het jaar 2024 in beeld gebracht. De verwachting is dat de problematiek zich in de periode na 2025 pas echt manifesteert en dan Limburg breed.
Gedurfde noodzaak omdat ik denk dat er in de verschillende regio’s en gemeenten wel andere ideeën en wensen over bouwaantallen leven. In Parkstad (thans toebedeeld met ca. 1500 woningen voor de komende 10 jaar) lag alleen al voor de jaren 2004 en 2005 een planning van 6600 woningen. De gemeente Heerlen mikt in haar woonvisie op 2700 woningen voor de komende 10 jaar. Afstemming lijkt mij dan ook niet eenvoudig.
Als je doelstellingen formuleert is het handig te beschikken over een start-woningvoorraad. De start voorraad wordt echter niet in beeld gebracht en dat is een gemis. Mogelijk kan deze bij de definitieve versie worden ingebouwd. Het meten van resultaten wordt dan eenvoudiger.
Op de kwalitatieve invulling in de diverse regio’s wil ik nu niet te diep ingaan. Naast inzicht in de woonwensen van de consument (via WBO’s) kan hierbij uitstekend gebruik worden gemaakt van de kennis van de plaatselijke makelaars. Zij weten hoeveel, van welk type, op welke plaats verantwoord is. Een nadeel van de WBO’s blijft dat deze vaak “droom” wensen bevatten in plaats van financieel reële woonwensen. De NVM makelaars zullen hier op een later tijdstip – per regio – nog schriftelijk reageren.
Ook Woonpleinlimburg.nl is in staat aan de hand van Kadastercijfers en door analyse van het zoekgedrag van de consument aanvullende adviezen te geven. Zo kan de vraagdruk worden gemeten door per segment het aanbod te vergelijken met de werkelijke transacties. Er zijn dus genoeg mogelijkheden om wensen van de consument in kaart te brengen en daarop tijdig te sturen.
In algemene zin zijn een aantal opmerkingen over de woonvisie te maken, welke straks in de regionale discussies kunnen worden meegenomen.
Wat de bouw van senior cq. 0-treden woningen betreft kan nauwelijks het gevaar voor overkill bestaan. De woningen zijn immers altijd nog door andere bevolkingsgroepen te bewonen. We mogen aannemen dat de senior van 2024 meer te besteden heeft dan de huidige. Het blijft lastig om in te schatten welk deel hij van zijn inkomen aan wonen wenst uit te geven. Het gevoel van veiligheid zal hierbij zeker een belangrijke rol spelen.
Kan Limburg aantrekkelijk worden gemaakt als ideaal woonoord voor pensionadas uit de rest van Nederland. (goedkoop, warmer klimaat, aantrekkelijk landschap, toeristische voorzieningen, centraal in Europa ). Hoe denkt de provincie hierover. Drenthe heeft al geroepen hiervoor in te zijn. Is de provincie bereid hier een regiefunctie te vervullen.
Bouwen in het duurder segment lijkt wenselijk maar zal voorlopig op forse economische tegenwind moeten rekenen. Dus zeer gevarieerd bouwen en plannen met flexibele woonproducten hebben toekomst. (ik bedoel dan woningen waaraan de consument later gemakkelijk aanpassingen/uitbreidingen kan doen). De markt van vraag en aanbod zal zijn werk blijven doen en foute ontwikkelingen zullen, zeker in deze zwakkere periode, onmiddellijk worden afgestraft.
Woningmarkt 2004 als economische factor. Gemiddelde prijs: plus 2,8 % naar € 183.500,- Aantal transacties: 12.300 bestaande bouw, ca. 400 minder dan 2003. Dit vooral dankzij de lage hypotheekrente en ondanks sombere economie. Denk hierbij aan 10 % transactiekosten en nog eens eenzelfde bedrag dat aan verhuizing en inrichting wordt besteed. De woningmarkt is dus een belangrijke economische factor en kan wellicht extra worden ingezet door extra te bouwen met meer sloop.
In 2005 zullen meer mensen moeilijker kunnen rondkomen. Het inkomen blijft gelijk terwijl de lasten stijgen (o.a. de huren, gemeentelijke belastingen, energiekosten, premies ziektekosten). Mensen lenen steeds vaker om gaten in huishoudboekje te dichten. Aan de andere kant is er een groep die het beter heeft en nog extra gaat sparen i.v.m. de toekomstige onzekerheid. Waar zou dan op korte termijn de binnenlandse economische groei vandaan moeten komen? Kan iemand mij dat uitleggen?
De Limburger is in principe honkvast. Slechts 5 % van de eigen woningbezitter verhuist. Grote voorkeur bestaat voor de eigen gemeente en vaak voor de eigen wijk. Dit betekent dat de consument op elke plek een wooncarrière zou moeten kunnen maken. Ook dit gegeven vraagt om voldoende variatie en spreiding.
Tot welke hoogte kan tegemoet worden gekomen aan de wens van consumenten, bijvoorbeeld ten aanzien van starterswoningen en landelijk wonen. Ik ben het eens met de stelling dat de starterswoning geen goede bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt, zeker in de gebieden waar de gemiddelde prijs toch al laag is zoals in Parkstad. Bouwen in het duurdere segment levert naast doorstroming meer economisch voordeel op. (verhuisketens tot 3.) Zelfs in gebieden waar de starter weinig kans krijgt moet je dit afvragen. Na 5 jaar verkoopt de eigenaar de woning voor bijvoorbeeld € 300.000,- en is het effect weg. Je kunt dan beter spreken van een sprinkplankwoning.
Heeft de provincie ook een mening over de huursector? De verhouding koop/huur wordt gelukkig, net als in het advies van de VROM raad aan de minister, losgelaten. De plannen van minister Dekker gaan wellicht niet door. Voor de makelaar klinkt het als muziek in de oren als huurders met alle middelen uit huurwoningen worden verdreven. Of dit goed is voor de woningmarkt valt nog te bezien. Bovendien hoeft Limburg de inhaalslag, het wegwerken van woningtekorten, niet te leveren. Wat te doen met de verkoop van huurwoningen? Hoe kijken verhuurders hier tegen aan.
Of de woonvisie succesvol kan worden uitgevoerd, is vooral afhankelijk van een integrale economische visie en beleidsplan. In het rapport wordt slechts melding gemaakt van de aansluiting van de woningmarkt op andere beleidsterreinen. Maar de verankering zou mijns inziens veel verder moeten gaan. De woningmarkt vormt geen eiland en de impact van andere sectoren is bijzonder groot.
Niet alleen daalt de bevolking, maar ook het aantal werkzame personen. In 2035 kunnen dat 100.000 minder werkenden zijn. Hoe werkt dat door op de migratie. Gaan er daardoor nog extra mensen vertrekken of kan dit door de komst van nieuwe bedrijven en nieuwe werkgelegenheid worden tegengegaan. Dit jaar worden er ongeveer 3000 kinderen minder geboren dan in 1990. In 2010 nog eens 1000 minder. Met alle consequenties voor verloskundigen, babyindustrie, kinderdagverblijven, scholen van dien.
De impact van beslissingen van de landelijke overheid mag eveneens niet onvermeld blijven. Bijvoorbeeld: rente-atrek voor wonen in Duitsland en België levert extra vertrekcijfers op. Per 1 januari 2004 werd de meeneemregeling ingevoerd. Bij verhuizing moet de overwaarde worden ingebracht. Gevolg: hogere woonlasten en daardoor minder doorstroming.
De voortdurende discussie over hypotheekrenteaftrek. Ook hierover heeft de VROM raad onlangs een interessante zienswijze geformuleerd. Onzekerheid op dit punt doet de woningmarkt geen goed.
Kunnen medewerkers van gemeenten de extra uitvoerende taken aan. Is daar voldoende kennis en kunde aanwezig om tegenwicht en dus evenwicht te bieden bij de afweging van de verschillende belangen van de verschillende partijen. Als slechts een kwart van alle plannen welke op de schappen liggen kan worden uitgevoerd, welke dan? Of kun je de helft uitvoeren door voor verdunning te kiezen met een extra kwaliteitsslag?
Juist nu vraagt de woningmarkt om belangrijke beslissingen. Voor alle betrokken partijen een geweldige uitdaging om samen de juiste keuzes te maken voor de woonconsument van morgen. Ik wens u daarbij alle wijsheid toe.