Vakmanschap is meesterschap

Honderden jaren geleden, ja zo oud is ons vak, diende een makelaar bij de uitoefening van zijn beroep, zijn makelaarsstafje te tonen,  ten teken dat hij de vereiste deskundigheid bezat. Als ik mij rond 1970 in het makelaarsvak begeef, zijn er in Limburg 50 makelaarskantoren actief met enkele honderden mensen in dienst. Ik heb het dan over de tijd van de typemachine en stencilmachine. Er was geen internet, er stonden geen te koop borden, advertenties bestonden uit enkele regels tekst. Eigenlijk moest je het huis zo’n beetje stiekem  verkopen, zodat niemand het in de gaten had, behalve de koper zelf natuurlijk.

Anno 2006 ligt dit wel even anders. De markt is transparant, d.w.z. het woningaanbod ligt met “te koop” borden, internet enz. gewoon op straat. De beëdiging werd afgeschaft, d.w.z. iedereen mag zich nu makelaar noemen. Ja, er is nog wel een register waar de stafjeshouders van vroeger geregistreerd staan, maar geen mens die daar weet van heeft. Momenteel zijn er wel 300 kantoren werkzaam in Limburg met wellicht  meer dan 1500 medewerkers. Het aantal woningverkopen stijgt licht, maar de spoeling wordt dun en de resultaten van veel makelaarskantoren staan navenant onder druk. Die beroepsvervaging speelt niet alleen in de makelaardij. We kunnen allemaal veel meer of doen alsof. Binnen enkele maanden transformeren we met Idols gewone stervelingen tot wereldsterren. Bestaande sterren, onze zogenaamde BN’ers blijken binnen enkele weken gracieuze bewegingen en pirouettes op het ijs te kunnen maken. Makelaars die columns gaan schrijven en zo kan ik nog wel even door gaan.

Dan de consument zelf niet te vergeten. De mondige en goed geïnformeerde verkoper/koper wordt steeds vaker geacht een groot deel van het transactieproces zelf uit te voeren, dit om zo enige kosten te besparen. In vaktermen heet dit deeldiensten. De tijd zal leren of de consument dit op grote schaal kan en wil. Kijk, een rondleiding door de woning doen is voor de meeste verkopers geen punt, misschien kan de eigenaar dat wel beter dan de gemiddelde makelaar. Maar het gevaar zit ‘m in twee wettelijke plichten; een informatieplicht voor de verkoper, en een onderzoeksplicht voor de koper. Zijn er juridische beperkingen of bouwkundige gebreken?  Leg je vast wat er allemaal besproken is? Als er achteraf discussie is, dat gaat het bijna altijd over deze thema’s.

In tijden van snelle consumptie en wegwerpmaatschappij staan meer vertrouwde diensten onder druk. Maar het consumentisme kan ook te ver doorslaan. Ik ben benieuwd hoe dat in andere sectoren zal gaan, bijvoorbeeld op medisch gebied. Niet dat ik u ga aanraden om zelf met een mesje in uw lijf te gaan peuteren, maar bepaalde deeldiensten zou toch moeten kunnen. U kunt kiezen uit het volledige pakket met opname en liggeld in het ziekenhuis, ofwel tegen een aantrekkelijk tarief de chirurg bij u thuis de behandeling laten uitvoeren. Daarbij doet u of uw naaste zelf de voorbereiding en de nazorg. Dat kan een boel aan zorgkosten en premie schelen. Het risico van complicaties nemen we, ook op medisch terrein, voor lief, ja toch?

Rammelende CPB studie jaagt mensen uit de eigen woning!

“Uitvoering van dit zogenaamde vergeten hervormingsdossier zal een verlaten koopwoningmarkt opleveren”. Dat is de stelling van Leo van de Pas, woningmarktdeskundige en eigenaar van woningmarktcijfers.nl. Hoewel de studie een aantal goede uitgangspunten bevat, zoals het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait, is het totaalbeeld volgens hem niet positief. Onder de maat voor een economisch bureau zoals het CPB.

Het gederfde vermogensrendement
Door een nieuw bedachte zgn. gemiste vermogensrendementsheffing over de waarde van de eigenwoningvoorraad komt de netto subsidie aan de koopmarkt plotseling niet meer uit op 7 miljard maar op ruim 14 miljard. Deze kijk op de vermogensrendementsheffing geeft een onvolledige voorstelling van zaken. Woningcorporaties en overige beleggers beschikken over honderden miljarden aan stille reserves welke in deze studie niet op dezelfde wijze worden belast. Op deze wijze maakt het CPB een vergelijking die geheel mank gaat.

Zware subsidie koopmarkt niet doelmatig en rechtvaardig
Als het CPB spreekt van een zware en niet doelmatige en rechtvaardige subsidie, waarom wordt er in het rapport dan niet gesproken over afschaffing van de onroerende zaakbelasting? Als er namelijk één belastingheffing ondoelmatig en onrechtvaardig is dan is dat wel de onroerende zaak belasting (OZB). Onrechtvaardig voor de burgers vanwege te globale taxaties. Ondoelmatig omdat voor deze belastingvorm zeer hoge kosten worden gemaakt in verhouding tot de opbrengst, zeker nu begin dit jaar de gebruikersheffing is afgeschaft. (Denk aan de kosten voor waardering, invordering en behandeling bezwaarschriften). Het is ongelofelijk dat CPB met geen woord rept over de afschaffing van deze heffing. Absoluut een gemiste kans.

Welvaartseffecten
De subsidie aan de eigen woning is niet efficiënt zeggen de economen, er is sprake van overconsumptie welke nadelig is voor de werkgelegenheid. Ook de vrije huursector kan zich niet goed ontwikkelen. 7 miljard besparen aan de eigen woning en deze inzetten voor verlaging van loon- en inkomstenbelasting levert 3500 tot 30.000 arbeidsplaatsen op.
Een verlaging van de loon- en inkomstenbelasting kan zeker positief uitpakken. Maar door de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek wordt de verlaging van de belasting betaald uit de zak van de huiseigenaren. De vraag is of het rechtvaardig is om 60% van de gezinnen te belasten voor een verlaging voor de hele bevolking. Door de economen wordt er vervolgens nauwelijks ingegaan op de bestedingsuitval die optreedt bij huiseigenaren wanneer deze honderden euro’s per maand meer voor hun huis moeten betalen. Door een minder functionerende woningmarkt loopt de overheid inkomsten uit BTW en vennootschapsbelasting mis.

Macro economische effecten
De prijsdaling van woningen kan uiteenlopen van 4 tot 14 %. Door de prijsdaling lijden bestaande woningbezitters vermogensverlies, zo zegt het rapport, maar omdat dit een weerspiegeling is van de fiscale hervorming mogen geen (belangrijke) macro economische effecten worden verwacht. Hervorming is slechts een andere verdeling. Even later gevolgd door: dit neemt niet weg dat bestaande woningbezitters in de problemen kunnen komen en sommige gedwongen zullen worden tot verkoop van de woning. Naast een prijseffect is er ook een volume effect. Door de dalende vraag neemt de druk op de woningmarkt af en wordt de groei van de woningvoorraad geremd. Ook zal er minder worden geïnvesteerd in uitbreiding en verbetering van woningen. De druk op de ruimtelijke ordening neemt af waardoor de grondprijzen kunnen dalen. Zo kan de private huurmarkt beter tot ontwikkeling komen.
De hierboven genoemde zinsneden wekken verbazing: een puur klinische benadering, waarbij voorbij wordt gegaan aan de financiële en emotionele aspecten van de huiseigenaar en het toekomstige consumentengedrag. En bovendien waar gaan al die mensen dan wonen, als de druk op de woningmarkt en ruimtelijke ordening afneemt: in luchtkastelen of in de private huurmarkt, die volgens de schrijvers beter tot ontwikkeling zou moeten komen? Kortom er is met een bepaalde eenzijdige blik naar de woningmarkt gekeken, vaag en vol onzekerheden, zoals ook wel blijkt uit de onderstaande verantwoording.

Algemene verantwoording
Het is niet mogelijk om alle complexe kenmerken van de woningmarkt in een model te vangen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om de woningmarkt in alle facetten te beschrijven, zo zegt het rapport. De genoemde effecten zijn met grote zekerheden omgeven. We maken af en toe een uitstapje maar de huursector, maar ook deze sector zou in een aparte studie aan bod moeten komen.

Aanbevelingen
Directe afschaffing van de overdrachtsbelasting, het eigen woningforfait en de onroerende zaak belasting kan gepaard gaan met een beperking van de hypotheekrente aftrek tot ca. 50 tot 60 % van de betaalde hypotheekrente, zonder dat er zich schokeffecten op de huizenmarkt voordoen. Vervolgens kan worden bezien of verdere beperkingen van het aftrekpercentage in combinatie met verlaging van de loon- en inkomstenbelasting daadwerkelijk tot economische groei leidt. Wanneer dit het geval is, is een geleidelijke aanpassing verdedigbaar. Vanzelfsprekend worden gemeenten gecompenseerd voor het verlies van de OZB inkomsten. Door de afschaffing van deze belastingen wordt er bij de overheid fors bespaard op kosten vanwege inkrimping van het ambtenarenapparaat; deze kunnen vervolgens worden ingezet op plaatsen in de arbeidsmarkt waar krapte weer waarneembaar is.

Een verdere uiteenzetting over alle facetten van de woningmarkt inclusief de afschaffing hypotheekrenteaftrek is te lezen in de bijlage.

Visie woningmarkt ontbreekt in verkiezingsprogramma's!

Een jaar geleden dacht menigeen: “Het is gedaan met de huidige hypotheekrenteaftrek.” Thans, 2 maanden voor de Tweede Kamerverkiezingen, is echter alles nog mogelijk. Maar dat het thema belangrijk is, zelfs beslissend kan zijn voor winst of verlies, is duidelijk. Een integrale visie ontbreekt bij de meeste partijen. CDA, VVD en enkele kleinere partijen kiezen voor de veilige, kiezerszekere weg en verkondigen dat beperking van hypotheekrente aftrek niet bespreekbaar is. PvdA en de SP willen hogere inkomens c.q. hypotheken aanpakken. Tot nu toe stelt alleen de Christen Unie een integrale aanpak voor. Wat speelt er allemaal op dit terrein en leent deze sector zich voor een kostenbesparende overheid?

Hypotheekrente aftrek
Van de 6,9 miljoen huishoudens woont meer dan de helft in een eigen huis. Het merendeel van deze woningen is gefinancierd met een hypotheek. De betaalde hypotheekrente is over het algemeen aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Deze aftrek is leuk voor de burger, maar kost de schatkist jaarlijks ca. 10 miljard euro. Een aantal maatschappelijke organisaties, zoals het Centraal Plan Bureau, de Nederlandse Bank en in hun kielzog ook enkele politieke partijen, roepen dat het maar eens afgelopen moet zijn met deze bonus voor de huizenbezitter. “Nederland gaat op den duur failliet aan deze aftrekregeling en huurders worden veel minder ondersteund dan de over het algemeen rijkere en meer verdienende huiseigenaar”. Tegenstanders komen met berekeningen dat aanpassingen van de renteaftrek de huizenprijzen met 20-30 % zullen doen dalen en de nieuwbouwsector een flinke klap zal krijgen, met alle gevolgen voor de werkgelegenheid, de bouwsector en dus de economie. Intussen zorgt deze discussie voor de nodige onrust en draagt het zeker niet bij aan een positief consumentenvertrouwen en het vertrouwen in de politiek.

Doorzichtige informatie ontbreekt
Je zou verwachten dat er op meerdere plaatsen wel complete informatie te vinden is over dit onderwerp, maar dat valt tegen. In allerlei studies en analyses worden bepaalde facetten onderzocht en gevolgen voor de woningmarkt doorgerekend, maar een samenhangend geheel ontbreekt. Afhankelijk van of men voor of tegen is, worden de verschillende argumenten uitgediept.

Het kostenplaatje
De aftrekkosten van het eigen woningbezit kost de Nederlandse overheid weliswaar ca.10 miljard. Daar staan echter wel inkomsten tegenover. Inkomsten in de vorm van overdrachtsbelasting van kopers, bijtelling van het eigenwoningforfait en OZB heffingen leveren samen zo’n 6 miljard op. Een aantal opbrengsten zoals de BTW inkomsten bij nieuwbouwwoningen, grondopbrengsten, BTW en vennootschapsbelasting van de hele onroerend goed sector laat ik buiten beschouwing. Per saldo kost de eigen woning de overheid dus ongeveer 4 miljard ofwel € 1.000,- euro per huiseigenaar. Andere berekeningen laten zien dat elke huurwoning met gemiddeld meer dan € 1.500,- per jaar door de overheid wordt gesubsidieerd.

Meerdere kanttekeningen voor- en tegenstanders
Het is dus niet juist dat de koopsector zwaarder wordt gesubsidieerd dan de huursector en ook de stelling dat de groep hoogste inkomens het meest profiteren is moeilijk hard te maken. Bovendien is de belastingaftrek de laatste jaren al meermalen beperkt, o.a. voor consumptieve leningen, een maximale aftrekbare looptijd van 30 jaar en het feit dat bij doorstroming naar een duurder huis de overwaarde van de bestaande woning in de nieuwe hypotheek niet meer aftrekbaar is (zgn. meeneemregeling per 1-1-2004).

Voorstanders van beperking noemen de uitzonderingspositie van Nederland binnen Europa als argument. Nederland neemt binnen Europa inderdaad een unieke positie in wat rente aftrek betreft. Maar er zijn meerdere landen die op een of andere manier de koopwoning stimuleren. En andere landen hebben op andere terreinen een voordelige situatie. Denk maar eens aan het autorijden in België of Duitsland. Ook de tarieven van de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting zou je dan moeten vergelijken. Uiteindelijk bepaalt Nederland zelf, en dus niet Europa, zoals wel eens wordt gesuggereerd, of en hoe de aftrek blijft gehandhaafd of beperkt wordt.

Nederland gaat failliet aan groeiend belastingvoordeel
Failliet gaan is onzin, maar natuurlijk kunnen de kosten stijgen bij een sterk stijgende rente in combinatie met stijgende huizenprijzen. Gedeeltelijk hebben de voorstanders van beperking hier een punt: 1 % rentestijging over de gehele hypotheekschuld kost de overheid 2 miljard extra. Maar de meeste mensen hebben hun hypotheekrente voor een langere periode vastgezet, dus dit risico is niet zo groot. En het langdurig vastzetten van de huidige lage rente zou extra gestimuleerd kunnen worden door de aftrek van de bestaande hypotheekbezitter te maximeren tot een rente van bijvoorbeeld 5 %. Het risico van een stijgende aftrek bij oplopende hypotheekrente geldt dan alleen voor nieuwe kopers. Overigens loopt de overheid
zelf een veel groter risico: 1 % rentestijging over de staatsschuld is namelijk ook bijna 3 miljard per jaar.

Tegenstanders niet reëel
Tegenstanders wekken de suggestie dat de woningmarkt zal instorten bij een eenzijdige afschaffing van de renteaftrek. Als dat plotseling en abrupt zou gebeuren zijn deze effecten denkbaar. Geen enkele politieke partij zal een dergelijke actie echter op haar geweten willen hebben. Men spreekt over geleidelijke aanpassingen welke misschien een periode van 10 tot 20 jaar kunnen omvatten. Bovendien is de veerkracht van de woningmarkt, het spel van vraag- en aanbod, nimmer exact te voorspellen. Een prijsstijging van enkele procenten per jaar is aardig voor de woningmarkt, maar van blijvend forse stijgingen profiteren alleen
degene die de woningmarkt verlaat en beleggers/verhuurders met een grote woningvoorraad. Economen zijn nauwelijks in staat een prijsontwikkeling 1 of 2 jaar vooraf correct te voorspellen, dus moet je je afvragen wat een voorspelling op langere termijn waard is.

Halve oplossingen
De verschillende voorstanders (zowel economen als politici) dragen allerlei oplossingen aan, variërend van algehele afschaffing, tot vlaktax en verhuizing van de woning naar box 3. Geldt de beperking voor iedereen of alleen voor nieuwe kopers? Een beperking tot een bepaald hypotheekbedrag? Hoe eerlijk is dat als je kijkt naar de provinciale prijsverschillen van koopwoningen? Over één zaak is iedereen het wel eens denk ik: de wetenschap dat dit onderwerp de komende jaren zal blijven terugkeren op de politieke agenda. Dit ondanks de weigering van de huidige regeringspartijen om het onderwerp nu of in een volgende kabinetsperiode bespreekbaar te maken. Uiteindelijk blijf je dan zitten met alleen maar verliezers. Een integrale aanpak van alle facetten van de woningmarkt blijft immers uit, want er kan en er moet eigenlijk echt veel verbeterd worden aan het huidige belastingsysteem. Het is té omslachtig, té kostbaar en veel te ingewikkeld.

Naar een nieuwe totaaloplossing

Afschaffing van de onroerende zaakbelasting
De OZB is een onbillijk en kostbaar systeem. Onbillijk omdat burgers belasting betalen op basis van globale taxaties. De uitvoeringskosten zijn hoog: taxaties, jaarlijkse indexering invorderingskosten, bezwaarschriftenprocedures etc. En de overheid heeft per 01-01-2006 de opbrengsten gehalveerd door het gebruikersdeel af te schaffen, maar houdt alle kosten in stand. Daarnaast moeten de gemeenten door de rijksoverheid worden gecompenseerd.
Advies: Schaf de gehele onroerende zaakbelasting af.

Voordelen: einde aan onbillijk en duur systeem. Tevens besparen woningverhuurders kosten, waardoor huurverhogingen enkele jaren achterwege kunnen blijven. Dit beperkt de inflatie en verhoogt de concurrentiepositie van de Nederlandse economie. Het bedrijfsleven profiteert en aansluitend de overheid.

Het eigenwoningforfait
Eveneens een onbillijk systeem vanwege de eerder genoemde globale taxaties, maar met een nog veel grotere impact voor de huiseigenaar. Vergelijk dit eens met de wijze waarop iemand die gebruik maakt van een auto van de zaak zijn privékilometers dient bij te houden.

Advies: Schaf deze onbillijke bijtelling af.

De overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting lijkt een belangrijke inkomstenbron voor de overheid, maar dat valt mee. De koper financiert deze kosten in de meeste gevallen mee, trekt de daarover te betalen rente af en krijgt in 30 jaar het grootste gedeelte van de overdrachtsbelasting terug. In feite kunnen we beter spreken van een renteloze lening aan de rijksoverheid. Maar iemand die de rit niet uitzit en verhuist, moet opnieuw overdrachtsbelasting c.q. een verhuisboete betalen. De overdrachtsbelasting belemmert de doorstroming en houdt mensen tegen wat eerder te verhuizen, bijvoorbeeld wanneer de woning niet helemaal meer geschikt is of bij een nieuwe baan in een andere omgeving.

Advies: Schaf de overdrachtsbelasting direct af en maak een einde aan deze constructie van renteloze leningen. Elke extra verhuizing levert vele tienduizenden euro’s aan bestedingen, dus extra economische impulsen op. Denk hierbij aan alle dienstverleners rondom het eigen huis, maar ook aanverwante branches, van verbouwingen tot verhuizers, van tuincentra tot woninginrichters.

Dus toch beperkte aftrek
Ja, inderdaad, wanneer bovengenoemde zaken zijn afgeschaft kan de aftrek van de hypotheekrente best beperkt worden. Misschien wel tot de helft van de betaalde rente, maar het is aan de economen van het centraal planbureau om dat uit te rekenen. Misschien zelfs met een vast aftrekbare drempel voor de starter, zodat de volledig mislukte koopsubsidieregeling kan worden afgeschaft en ingewikkelde startersleningen overbodig worden. Op die manier zijn voor- en tegenstanders tevreden en wordt er geen plotselinge schade toegebracht aan de woningmarkt. Daarnaast kunnen overheden enorme bezuinigingen realiseren op diverse departementen en kan een einde worden gemaakt aan een onnodig ingewikkeld systeem, dat bijna voor niemand meer te bevatten is. En de politicus die daarvan niet doordrongen is, daag ik graag uit voor het oplossen van enkele praktijkcases, zoals die door elke erkende hypotheekadviseur jaarlijks moeten worden opgelost voor behoud van de erkenning.

Totaaloplossing met win-win situatie
Een eenvoudige totaaloplossing, eerlijker voor de burger, met een win-win situatie voor overheid én burger met enorme kostenbesparingen bij de overheid en ambtenaren die, mede gelet op de krapte op de arbeidsmarkt, op een andere plaats doelmatiger kunnen worden ingezet. Het is jammer dat geen enkele politicus, geen enkele politieke partij, tot op heden met deze oplossing is gekomen. Maar men heeft nog dik 2 maanden en met het juiste plan ligt de verkiezingswinst voor het grijpen.