|
Het gederfde vermogensrendement
Door een nieuw bedachte zgn. gemiste vermogensrendementsheffing over de waarde van de eigenwoningvoorraad komt de netto subsidie aan de koopmarkt plotseling niet meer uit op 7 miljard maar op ruim 14 miljard. Deze kijk op de vermogensrendementsheffing geeft een onvolledige voorstelling van zaken. Woningcorporaties en overige beleggers beschikken over honderden miljarden aan stille reserves welke in deze studie niet op dezelfde wijze worden belast. Op deze wijze maakt het CPB een vergelijking die geheel mank gaat.
Zware subsidie koopmarkt niet doelmatig en rechtvaardig
Als het CPB spreekt van een zware en niet doelmatige en rechtvaardige subsidie, waarom wordt er in het rapport dan niet gesproken over afschaffing van de onroerende zaakbelasting? Als er namelijk één belastingheffing ondoelmatig en onrechtvaardig is dan is dat wel de onroerende zaak belasting (OZB). Onrechtvaardig voor de burgers vanwege te globale taxaties. Ondoelmatig omdat voor deze belastingvorm zeer hoge kosten worden gemaakt in verhouding tot de opbrengst, zeker nu begin dit jaar de gebruikersheffing is afgeschaft. (Denk aan de kosten voor waardering, invordering en behandeling bezwaarschriften). Het is ongelofelijk dat CPB met geen woord rept over de afschaffing van deze heffing. Absoluut een gemiste kans.
Welvaartseffecten
De subsidie aan de eigen woning is niet efficiënt zeggen de economen, er is sprake van overconsumptie welke nadelig is voor de werkgelegenheid. Ook de vrije huursector kan zich niet goed ontwikkelen. 7 miljard besparen aan de eigen woning en deze inzetten voor verlaging van loon- en inkomstenbelasting levert 3500 tot 30.000 arbeidsplaatsen op.
Een verlaging van de loon- en inkomstenbelasting kan zeker positief uitpakken. Maar door de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek wordt de verlaging van de belasting betaald uit de zak van de huiseigenaren. De vraag is of het rechtvaardig is om 60% van de gezinnen te belasten voor een verlaging voor de hele bevolking. Door de economen wordt er vervolgens nauwelijks ingegaan op de bestedingsuitval die optreedt bij huiseigenaren wanneer deze honderden euro’s per maand meer voor hun huis moeten betalen. Door een minder functionerende woningmarkt loopt de overheid inkomsten uit BTW en vennootschapsbelasting mis.
Macro economische effecten
De prijsdaling van woningen kan uiteenlopen van 4 tot 14 %. Door de prijsdaling lijden bestaande woningbezitters vermogensverlies, zo zegt het rapport, maar omdat dit een weerspiegeling is van de fiscale hervorming mogen geen (belangrijke) macro economische effecten worden verwacht. Hervorming is slechts een andere verdeling. Even later gevolgd door: dit neemt niet weg dat bestaande woningbezitters in de problemen kunnen komen en sommige gedwongen zullen worden tot verkoop van de woning. Naast een prijseffect is er ook een volume effect. Door de dalende vraag neemt de druk op de woningmarkt af en wordt de groei van de woningvoorraad geremd. Ook zal er minder worden geïnvesteerd in uitbreiding en verbetering van woningen. De druk op de ruimtelijke ordening neemt af waardoor de grondprijzen kunnen dalen. Zo kan de private huurmarkt beter tot ontwikkeling komen.
De hierboven genoemde zinsneden wekken verbazing: een puur klinische benadering, waarbij voorbij wordt gegaan aan de financiële en emotionele aspecten van de huiseigenaar en het toekomstige consumentengedrag. En bovendien waar gaan al die mensen dan wonen, als de druk op de woningmarkt en ruimtelijke ordening afneemt: in luchtkastelen of in de private huurmarkt, die volgens de schrijvers beter tot ontwikkeling zou moeten komen? Kortom er is met een bepaalde eenzijdige blik naar de woningmarkt gekeken, vaag en vol onzekerheden, zoals ook wel blijkt uit de onderstaande verantwoording.
Algemene verantwoording
Het is niet mogelijk om alle complexe kenmerken van de woningmarkt in een model te vangen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om de woningmarkt in alle facetten te beschrijven, zo zegt het rapport. De genoemde effecten zijn met grote zekerheden omgeven. We maken af en toe een uitstapje maar de huursector, maar ook deze sector zou in een aparte studie aan bod moeten komen.
Aanbevelingen
Directe afschaffing van de overdrachtsbelasting, het eigen woningforfait en de onroerende zaak belasting kan gepaard gaan met een beperking van de hypotheekrente aftrek tot ca. 50 tot 60 % van de betaalde hypotheekrente, zonder dat er zich schokeffecten op de huizenmarkt voordoen. Vervolgens kan worden bezien of verdere beperkingen van het aftrekpercentage in combinatie met verlaging van de loon- en inkomstenbelasting daadwerkelijk tot economische groei leidt. Wanneer dit het geval is, is een geleidelijke aanpassing verdedigbaar. Vanzelfsprekend worden gemeenten gecompenseerd voor het verlies van de OZB inkomsten. Door de afschaffing van deze belastingen wordt er bij de overheid fors bespaard op kosten vanwege inkrimping van het ambtenarenapparaat; deze kunnen vervolgens worden ingezet op plaatsen in de arbeidsmarkt waar krapte weer waarneembaar is.
Een verdere uiteenzetting over alle facetten van de woningmarkt inclusief de afschaffing hypotheekrenteaftrek is te lezen in de bijlage.
|
