Taxatie fraude

Het Waarborgfonds Eigen Woningen, uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gooide vorig jaar de knuppel in het hoenderhok. Taxateurs zouden op grote schaal frauderen door bij hypotheek taxaties veel te hoge waardes af te geven. Wanneer huiseigenaren hun hypotheeklast niet meer kunnen betalen worden zij geconfronteerd met een executieveiling door de bank. Bij zo’n openbare verkoop brengen woningen opvallend veel minder op dan bij een  normale verkoop. Het verlies is voor de banken of bij NHG gevallen voor het Waarborgfonds. Deze verliezen worden grotendeels betaald uit de premies die bij de hypotheekafsluiting zijn ingehouden.

Het Waarborgfonds heeft  ruim 500 gevallen ter beoordeling aan de makelaarsorganisaties overgedragen en onderzoekt tevens of taxateurs aansprakelijk gesteld kunnen worden voor die “te lage” opbrengst. Het is niet ondenkbaar dat bij de ongeveer 400.000 hypotheektaxaties die per jaar worden opgemaakt taxateurs in incidentele gevallen, al dan niet op verzoek van bank of tussenpersoon, een te rooskleurige taxatie afgeven. In aantoonbare gevallen mag de taxateur daarop ook flink worden aangepakt. Daar zal elke beroepsgroep die zichzelf serieus neemt alleen maar blij mee zijn. De vraag is echter of hier sprake is van fraude op grote schaal. Het is immers niet de rekenmeester, maar de markt die bepaalt. En bij veilingen functioneert die markt slecht. Het beroerd functionerende veilingsysteem lijkt dus een veel meer voor de hand liggende oorzaak voor de lage veilingopbrengsten te zijn. Veilingen zijn het obscure domein van handelaren, waar de doorsnee consument zich nauwelijks durft te vertonen, laat staan durft mee te bieden. Als hoogste bieder ben je onherroepelijk koper, geldt géén bedenktijd of hypotheekvoorbehoud en bestaan er géén garanties tegen verborgen gebreken.

Doorgaans biedt wel een employee van de bank mee, maar juist bij NHG hypotheken schitteren deze door afwezigheid. Het Waarborgfonds past immers toch het tekort bij. Een door Woningmarktcijfers.nl uitgevoerd onderzoek onder 300 veilingtransacties leverde hiervoor het onomstotelijke bewijs. In maar liefst 86% van de onderzochte veilingzaken bleek de woning binnen 10 maanden na de veiling te zijn doorverkocht tegen een gemiddeld € 22.000,-  hogere koopsom. In 2006 werden bijna 2000 woningen via een veiling verkocht. Op jaarbasis gaat het om een meeropbrengst van 35 miljoen euro. Dit bedrag vloeide terug naar de banken of verdween als winst in zakken van veilinghandelaren, uiteraard onder aftrek van gemaakte kosten. Uit deze cijfers blijkt overduidelijk hoe gebrekkig het huidige veilingsysteem functioneert. Het Waarborgfonds zou allereerst de hand in eigen boezem moeten steken. Door op veilingen actief mee te bieden,  kunnen verliezen fors worden beperkt en zou de premie voor de Nationale Hypotheek Garantie voor de koper zelfs kunnen dalen.

Kadastercijfers: Prijsstijging 5,3% en 5% minder woningtransacties!

In de eerste 6 maanden van 2007 zijn 95.678 huizen verkocht. Dat zijn ruim 5.000 transacties (ofwel 5%) minder dan in dezelfde periode in 2006. Dit blijkt uit onderzoek van de website Woningmarktcijfers.nl, die de cijfers van het Kadaster nader analyseert.
De verschillen per provincie zijn groot. In Drenthe is de daling van het aantal transacties met 10,1% het grootst, Friesland volgt met 9,1%. Alleen in Zeeland zijn er enkele woningen (0,4%) meer verkocht . Dit is nu al de 11de maand op rij dat er minder transacties zijn geweest t.o.v. van de zelfde maand in 2006. Volgens directeur Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl is de daling deels een correctie. In het eerste half jaar van 2006 werden namelijk 9,7% meer woningen verkocht dan in 2005.

5,3% prijsstijging ten opzichte van 2006
De gemiddelde verkoopprijs van alle verkochte woningen is gestegen naar 244.300 euro. Dit is 5,3% meer dan in de eerste 6 maanden van 2006. Noord Holland kende de grootste prijsstijging, namelijk 8%, gevolgd door Groningen met 7,9%. Zeeland is de enige provincie met een lichte daling van 0,4%. Ten opzichte van het gehele jaar 2006 zijn de prijzen in Nederland met 3,6% gestegen.

Verschillen per woningtype
In de eerste 6 maanden zijn in vergelijking met dezelfde periode in 2006 vooral minder tussenwoningen en appartementen verkocht (resp. -12,7 en -11,7%). Een lichte daling is ook zichtbaar bij hoekwoningen en 2 onder een kapwoningen (-2%). Er zijn wel meer vrijstaande woningen verkocht (2,9%), een deel van de prijsstijging kan hierdoor worden verklaard.

Bijlage 1: gemiddelde koopsom per provincie t/m juni 2007

Bronvermelding: Deze informatie mag niet gebruikt worden zonder de bron; www.woningmarktcijfers.nl te vermelden.

Dalende bevolking in Limburg!

Cijfers en oorzaken
Regelmatig klinkt de kreet:  “Nederland is vol”. Dit is niet nieuw. In de jaren 50 vond het kabinet Drees al dat Nederland met 10 miljoen inwoners eigenlijk vol genoeg was. Op dat moment werd de omvang van de bevolking voor het jaar 1980 geraamd op 12 miljoen (uiteindelijk: veertien miljoen). In 1970 werd de prognose voor 2000 gemaakt, welke uitkwam op 20 miljoen (het werden er 16,5 miljoen). Wim Derks (UM) publiceerde in 1997 een prognose voor Limburg van 1.160.000 in 2007, daarna zou een daling inzetten. Limburg zou haar top wat inwoneraantal betreft echter al in 2002 bereiken met 1.142.000 inwoners. Op 1 januari 2007 bedraagt het aantal inwoners in Limburg 1.127.800. Kortom, voorspellingen zijn belangrijk en nuttig, maar vragen om permanente bijstelling. In dit artikel meer cijfermateriaal, prognoses en oorzaken van deze ontwikkelingen. Belangrijkste leverancier van het cijfermateriaal is het CBS, maar ook op andere websites, zoals van het ministerie van VROM en www.bevolkingsdaling.nl zijn prognoses te vinden.

Nederland/Limburg
De huidige prognoses gaan uit van een Nederlandse bevolkingsomvang van 17 miljoen in 2035. De bevolking van Limburg zal dan met nog eens 130.000 gedaald zijn tot ca. 1 miljoen. De regio Parkstad neemt een groot deel van de afname voor haar rekening. (met 45.000 tot 200.000 inwoners).  

Prognose in Europa
Er zijn meer landen in Europa die al met bevolkingskrimp te maken hebben of krijgen, zoals Duitsland  (-2,5 miljoen), Italië en Polen (elk -2 miljoen) en Letland en Litouwen (elk -300.000). Stijgers zijn er ook, zoals Engeland en Frankrijk (elk +5 miljoen), Spanje (+3 miljoen) en Ierland (+1 miljoen). De huidige EU landen hebben nu tezamen 459 miljoen inwoners. Dit aantal zal tot 2030 stijgen naar 470 miljoen om vervolgens te dalen naar 450 miljoen in 2050.

Wereldbevolking
De wereldbevolking zal vermoedelijk stijgen tot 8 miljard. Japan en de Russische Federatie behoren tot de dalers (-3 resp. -14 miljoen). De groei in India en Afrika is enorm.

VS +      8 miljoen (3%) Turkije    +  10 miljoen
China +    21 miljoen (1,6%)  India  + 200 miljoen (18%)
Afrika  + 450 miljoen     Brazilië  +   40 miljoen

Daling in Parkstad, maar ook in Zuid Holland
We zijn gewend geraakt aan een constante groei in velerlei opzichten. Hieraan komt een einde. In Parkstad is de bevolking sinds 1997 dalende. Ook Zuid Holland maakte in 2006 verrassend een eerste bevolkingsdaling mee van 5.000 personen. Na Limburg zal Zeeland als eerste met krimp te maken krijgen. De bevolkingsdaling zal een grote sociale en economische impact hebben. De invloed is reeds merkbaar in het onderwijs, omdat het aantal leerlingen daalt. De woningmarkt krijgt ermee te maken, omdat de woningvoorraad nauwelijks meer hoeft te groeien en de woonlasten per bewoner zullen stijgen. Maar vooral ook de arbeidsmarkt zal er door beïnvloed worden. Naast daling is namelijk ook sprake van een sterke vergrijzing. De beroepsbevolking zal in 30 jaar met meer dan 25% dalen.   

Minder geboorte, oorzaak nummer 1
De allerbelangrijkste oorzaak is de afname van het aantal geboorten: Lag dit cijfer voor Limburg in 1985 nog op 12.300, in 2005 is dat aantal gedaald tot minder dan 10.000
(Parkstad van 2.800 naar 1.800). Om qua bevolking op peil te blijven, zou elke vrouw gemiddeld 2,1 kind moeten baren. Dat aantal ligt echter op 1,7 en daalt nog iets tot 1,6. Het is niet moeilijk te berekenen dat de bevolking bij een gelijkblijvend geboortecijfer per generatie met 20% afneemt. Als dit cijfer zo laag blijft en migratie geen rol speelt, dan zal Limburg in 2056 nog 800.000 inwoners tellen en aan het eind van deze eeuw nog slechts 600.000.

Aantal huishoudens 2005-2025
De lage geboortevoet zorgt er mede voor dat de gezinsgrootte fors afneemt. Limburg kent van alle provincies het kleinste aantal huishoudens met 3 of meer kinderen (12% tegenover 16% landelijk). Tevens daalt de gemiddelde gezinsgrootte doordat het aantal eenpersoons huishoudens toeneemt. In de meeste regio’s van Limburg zal het aantal huishoudens voorlopig nog stijgen, om vervolgens te dalen tot ca. 500.000 in 2025 (thans 493.000). In Parkstad is echter, naast de sterke daling van de bevolking, de daling het aantal huishoudens al ingezet. In deze regio dienen nieuwbouwplannen dan ook voornamelijk ter vervanging van bestaande woningen. Meer kwaliteit en beter geschikt voor het groeiend aantal senioren.

Migratie
We baseren ons natuurlijk wel op de huidige prognoses van geboorte, sterfte en migratie. Vooral die laatste is een belangrijk factor. Wordt de fors dalende (beroeps) bevolking  aangevuld met (arbeids)migranten vanuit de overvolle Randstad of het buitenland? Heeft (Zuid)Limburg nog groeikansen? Hiervoor zijn economische ontwikkelingen elders in Nederland en de wereld van belang. Geboortecijfers zijn redelijk voorspelbaar en de beroepsbevolking van na 2035 is deels reeds geboren. De gemiddelde leeftijd loopt nog iets op, maar die groei nadert haar einde. De meest onzekere factor is de migratie. In 2006 vertrokken uit Nederland 130.000 personen tegenover een immigratie van 100.000. Vanaf het moment dat kopers van woningen in België en Duitsland eveneens belastingaftrek vanwege hypotheekrente genieten zijn extra verhuizingen vanuit Limburg op gang gekomen. Zullen  klimaatsveranderingen de migratie nog gaan beïnvloeden?
 
Acceptatie / verzet en gevolgen
Bevolkingsdaling hoeft geen probleem te zijn, mits deze tijdig wordt onderkend en geaccepteerd. De natuurlijke ontwikkeling kan nauwelijks worden gestuurd, ook al zal een goede economische structuur en een positief consumentenvertrouwen van invloed zijn op het geboortecijfer. Als de huidige trend zich voortzet zullen er minder leerlingen op scholen zijn en er zullen minder huizen, winkels en kantoren nodig zijn. Het aantal files kan afnemen en er ontstaat meer ruimte voor groen, natuur en rust. Er zal minder werkgelegenheid in diverse sectoren zijn door afnemende economische activiteiten, behoudens zorg en eventueel toerisme. De verhoogde aantrekkelijkheid kan Limburg extra bewoners van elders opleveren.

Visie en beleid
Bovenstaande ontwikkelingen vragen om een duidelijke integrale visie en een krachtig beleid.  Zowel overheid als maatschappelijke organisaties zullen hier samen aan moeten werken en dienen te zorgen voor een duidelijke communicatie met de burger.

Woningmarkt op slot?

In vakkringen een alom gebezigde kreet: de woningmarkt zit op slot. Hiermee wil men aangeven dat de woningmarkt niet goed functioneert. Er worden te weinig of de verkeerde woningen gebouwd, starters komen niet aan bod, er is sprake van scheefwonen, omdat geen doorstroming plaats vindt etcetera. Vragen die voor de hand liggen zijn: Wat is de oorzaak daarvan en waar liggen eventueel oplossingen? Kortom: wie heeft de sleutel?

Bij de beantwoording van deze vragen moet onderscheid worden gemaakt tussen bestaande woningen en de nieuwbouwsector. In de bestaande sector, of dat nou huur is of koop, reageert de markt (alle consumentenbeslissingen tezamen) tamelijk snel op ontwikkelingen. De positieve ontwikkeling van de economie met meer werkgelegenheid en hogere inkomens voedt het consumentenvertrouwen in positieve zin. Een stijging van de hypotheekrente, zoals de afgelopen 12 maanden plaats vond, bevordert daarentegen de kooplust niet en leidt tot de koop van een goedkopere woning of uitstel van een aankoopbeslissing. Eén procent meer hypotheekrente betekent immers ongeveer 20.000 euro minder leencapaciteit. Tot dusver ontwikkelt de bestaande koopwoningmarkt in Nederland zich dit jaar naar behoren. Het aantal verkochte woningen ligt iets lager dan in 2006, maar altijd nog hoger dan in 2005. De gemiddelde woningprijs is in het eerste half jaar van 2007 alweer met enkele procenten gestegen, dit ondanks het feit dat er meer woningen te koop staan en verkooptijden dus zijn toegenomen.

In Nederland hebben berichten over de woningmarkt nauwelijks invloed op andere sectoren, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amerika. De recente daling van de verkoop van het aantal nieuwbouwwoningen in de VS werkt onmiddellijk door op de beurzen, zelfs wereldwijd.

Bij nieuwbouw spelen de eerder genoemde aspecten eveneens een rol, maar veel meer nog de lange termijn planning. Dat vraagt om meer kennis van de markt en visie bij bestuurders en bouwers. Waar moet worden gebouwd, hoeveel woningen en van welke soort en prijs? De ontwikkeling van bevolking, aantal huishoudens en economie is bepalend voor de uiteindelijke strategie.

Maar plannen duurt lang in Nederland, veel te lang, vaak zelfs zo lang dat de wens van de consument al achterhaald is op het moment dat de bestemmingsplannen gereed zijn. Dat is zo’n beetje het probleem van dit moment. Het bijstellen van plannen en procedures kost opnieuw tijd en brengt het risico van herhaling met zich mee.

Met de verbeterde koopsubsidieregeling en de starterslening wordt de onderkant van de markt positief gestimuleerd. Een huurder krijgt, ondanks het risico van prijsopdrijving, betere kansen om de koopmarkt te betreden. De huiseigenaar die wil doorstromen naar een duurder huis wordt echter geconfronteerd met het kip-en-het-eiverhaal: ‘Raak ik mijn woning op tijd kwijt?’, ‘Gaat het nieuwbouwproject wel door?’ Er wordt immers pas met de bouw gestart als 2/3 van de woningen verkocht is. In de tussentijd loopt de hypotheekrente verder omhoog. Gevolg van dat alles, de woningmarkt wordt stroperig en raakt verstrikt in haar eigen netten. Door van de daken te schreeuwen dat er meer gebouwd moet worden verandert er niets. Zolang er te weinig wordt gebouwd is de koper wel de dupe. De verkoopprijs wordt niet uitsluitend bepaald door kosten van grond en bouwen, maar veel meer naar wat de markt aankan. Flexibiliteit in planaanpak, ook halverwege de rit, dat is wat de woningmarkt nodig heeft. Deze zit dus niet echt op slot maar het zijn wat klemmende deuren waaraan eens nodig moet worden geschaafd.