In vakkringen een alom gebezigde kreet: de woningmarkt zit op slot. Hiermee wil men aangeven dat de woningmarkt niet goed functioneert. Er worden te weinig of de verkeerde woningen gebouwd, starters komen niet aan bod, er is sprake van scheefwonen, omdat geen doorstroming plaats vindt etcetera. Vragen die voor de hand liggen zijn: Wat is de oorzaak daarvan en waar liggen eventueel oplossingen? Kortom: wie heeft de sleutel?
Bij de beantwoording van deze vragen moet onderscheid worden gemaakt tussen bestaande woningen en de nieuwbouwsector. In de bestaande sector, of dat nou huur is of koop, reageert de markt (alle consumentenbeslissingen tezamen) tamelijk snel op ontwikkelingen. De positieve ontwikkeling van de economie met meer werkgelegenheid en hogere inkomens voedt het consumentenvertrouwen in positieve zin. Een stijging van de hypotheekrente, zoals de afgelopen 12 maanden plaats vond, bevordert daarentegen de kooplust niet en leidt tot de koop van een goedkopere woning of uitstel van een aankoopbeslissing. Eén procent meer hypotheekrente betekent immers ongeveer 20.000 euro minder leencapaciteit. Tot dusver ontwikkelt de bestaande koopwoningmarkt in Nederland zich dit jaar naar behoren. Het aantal verkochte woningen ligt iets lager dan in 2006, maar altijd nog hoger dan in 2005. De gemiddelde woningprijs is in het eerste half jaar van 2007 alweer met enkele procenten gestegen, dit ondanks het feit dat er meer woningen te koop staan en verkooptijden dus zijn toegenomen.
In Nederland hebben berichten over de woningmarkt nauwelijks invloed op andere sectoren, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amerika. De recente daling van de verkoop van het aantal nieuwbouwwoningen in de VS werkt onmiddellijk door op de beurzen, zelfs wereldwijd.
Bij nieuwbouw spelen de eerder genoemde aspecten eveneens een rol, maar veel meer nog de lange termijn planning. Dat vraagt om meer kennis van de markt en visie bij bestuurders en bouwers. Waar moet worden gebouwd, hoeveel woningen en van welke soort en prijs? De ontwikkeling van bevolking, aantal huishoudens en economie is bepalend voor de uiteindelijke strategie.
Maar plannen duurt lang in Nederland, veel te lang, vaak zelfs zo lang dat de wens van de consument al achterhaald is op het moment dat de bestemmingsplannen gereed zijn. Dat is zo’n beetje het probleem van dit moment. Het bijstellen van plannen en procedures kost opnieuw tijd en brengt het risico van herhaling met zich mee.
Met de verbeterde koopsubsidieregeling en de starterslening wordt de onderkant van de markt positief gestimuleerd. Een huurder krijgt, ondanks het risico van prijsopdrijving, betere kansen om de koopmarkt te betreden. De huiseigenaar die wil doorstromen naar een duurder huis wordt echter geconfronteerd met het kip-en-het-eiverhaal: ‘Raak ik mijn woning op tijd kwijt?’, ‘Gaat het nieuwbouwproject wel door?’ Er wordt immers pas met de bouw gestart als 2/3 van de woningen verkocht is. In de tussentijd loopt de hypotheekrente verder omhoog. Gevolg van dat alles, de woningmarkt wordt stroperig en raakt verstrikt in haar eigen netten. Door van de daken te schreeuwen dat er meer gebouwd moet worden verandert er niets. Zolang er te weinig wordt gebouwd is de koper wel de dupe. De verkoopprijs wordt niet uitsluitend bepaald door kosten van grond en bouwen, maar veel meer naar wat de markt aankan. Flexibiliteit in planaanpak, ook halverwege de rit, dat is wat de woningmarkt nodig heeft. Deze zit dus niet echt op slot maar het zijn wat klemmende deuren waaraan eens nodig moet worden geschaafd.