Maand: september 2007

Spectaculaire daling aantal woningverkopen ten einde?

Leo van de Pas Woningmarkt

De afgelopen 12 maanden werden er telkens minder woningen verkocht dan in dezelfde maand van het voorgaande jaar. In augustus komt aan deze daling een einde en werden er voor het eerst weer meer woningtransacties geregistreerd. Bij het Kadaster werden 1795 meer aktes ingeschreven dan in augustus 2006, een stijging van bijna 8,3%.

Volgens Leo van de Pas, directeur van de website www.woningmarktcijfers.nl, hebben in 2007 tot en met augustus 133.453 woningtransacties plaats gevonden. Dit aantal is nog altijd 3% lager dan in dezelfde periode van 2006. In het jaar 2006 vonden 209.767 woningtransacties plaats, waarvan 72.167 in de laatste 4 maanden. Om het totaal van 2006 te evenaren moeten er in de laatste 4 maanden van 2007 dus nog 76.314 transacties plaats vinden, ofwel 5,8% meer dan in dezelfde periode van 2006. Gezien de problemen op de Amerikaanse huizenmarkt, de gestegen hypotheekrente en het recent gedaalde consumentenvertrouwen in Nederland lijkt de kans van slagen klein.

Grote economische gevolgen
Als het aantal transacties in de resterende maanden gelijk blijft aan het niveau van 2006, dan worden er ruim 4000 woningen minder verkocht. Dat scheelt minister Bos van financiën aan overdrachtsbelasting alleen al 60 miljoen euro. Maar ook de omzet bij notarissen, makelaars, banken en overige dienstverleners daalt met 40 miljoen. Minder transacties betekent ook minder bestedingen bij verhuizers, woninginrichters, bouw- en klusbedrijven etc. Als elke koper naast de aankoop nog eens € 25.000,- investeert gaat het om een economisch gemis aan omzet voor het bedrijfsleven van nog eens van 100 miljoen euro. Hierdoor daalt niet alleen de werkgelegenheid in deze sectoren maar wordt er minder winst gemaakt en dus ook minder BTW en Vennootschapsbelasting afgedragen. Het totale omzetvolume van bestaande koopwoningen bedraagt ruim 50 miljard alsmede 10 miljard aan de eerder genoemde vervolginvesteringen.

Huizenprijs met 4,8% omhoog
In de eerste 8 maanden van 2007 is volgende Woningmarktcijfers.nl de gemiddelde verkoopprijs van alle verkochte woningen gestegen tot € 247.100. Dit is 4,8% meer dan de gemiddelde prijs over 2006. In vergelijking met de eerste 8 maanden van 2006 stegen de prijzen zelfs met 5,4%. Deze prijsstijging zorgt voor extra inkomsten aan overdrachtsbelasting maar ook voor meer hypotheekrenteaftrek. 5% prijsstijging levert bij 210.000 transacties ruim 120 miljoen aan extra overdrachtsbelasting op.

Bijlage 1: gemiddelde koopsom per provincie augustus 2007
Bijlage 2: transacties per maand Nederland

Bronvermelding: Deze informatie mag niet gebruikt worden zonder de bron;www.woningmarktcijfers.nl te vermelden.

Woningmarkt in de houdgreep

Leo van de Pas Column

Snapt u nog iets van het gekissebis tussen het Ministerie van VROM en Financiën enerzijds en de Woningcorporaties anderzijds? Twee dominante deelnemers aan het monopoly spel, die de woningmarkt al jarenlang in een kunstmatige houdgreep houden. De overheid lijkt een constante factor, maar bij de corporaties is wel wat veranderd. Tot de jaren negentig behoorden corporaties of woningbouwverenigingen nog tot de oubollige organisaties, veelal in het bezit van gemeenten. Zij verhuurden en beheerden woningen in de sociale, zeg maar goedkope sector. “Het hebben van een kruiwagen” kon de procedure om aan een woning te komen behoorlijk versnellen. Op een moderne bedrijfsvoering hoefde niet te worden gerekend. Het vermogen van corporaties werd beschouwd als maatschappelijk kapitaal, dus van ons allemaal. Daarna kwam de omwenteling. Corporaties werden na betaling van een bruidschat verzelfstandigd, kregen er nieuwe taken bij en mochten aan projectontwikkeling gaan doen. De ene fusie na de andere volgde. Het werden moderne bedrijven gevestigd in fraaie kantoren. De term maatschappelijk bezit begon te vervagen.

Een vicieuze cirkel. De minister van VROM geeft toestemming om de huren met bijvoorbeeld 4% te verhogen. Deze verhoging veroorzaakt alleen al een inflatie van ongeveer 1%. Doordat ook andere kosten stijgen, beginnen werknemersorganisaties hogere lonen te eisen, hetgeen veelal lukt. Gemeenten pikken intussen een graantje mee door allerlei lastenverhogingen door te voeren. De kosten van lonen en materialen gaan stijgen, dus ook de bouwkosten van een woning. Daardoor én omdat er te weinig wordt gebouwd, stijgen de huizenprijzen extra snel. Woningen worden onbetaalbaar en VROM gaat allerlei noodmaatregelen treffen, zoals meer huursubsidie, koopsubsidie en renteloze leningen voor starters. Ook deze grapjes betalen we met z’n allen. Door de sterk gestegen huizenprijzen, steeg het vermogen van de corporaties met vele honderden miljarden. Er wordt zelfs beweerd dat met dat bedrag de staatsschuld in één keer zou kunnen worden afgelost. De beide ministeries hebben kennelijk spijt van de deal van destijds, nu ze zien dat de corporaties op een wel heel gemakkelijke manier veel rijkdom in de schoot werd geworpen. Hoe die vermogens af te romen? De voorlopige claim bedraagt 3 miljard en dat zouden de corporaties in 4 jaar tijd moeten ophoesten, o.a. door een vervroegde invoering van de heffing van vennootschapsbelasting. Tot nu toe betalen de corporaties deze winstbelasting niet over de verhuuractiviteiten. Met dat geld wil de minister 40 wijken opknappen, waarvan er overigens slechts 2 in Limburg gelegen zijn. Voor deze wens, een peulenschil op basis van het totale vermogen van de corporaties, is wel iets te zeggen. Over nog eens 20 jaar weet immers geen mens meer waar het bezit oorspronkelijk vandaan kwam. De discussie over de AZL pensioengelden ligt nog vers in het geheugen en roept vergelijkbare herinneringen op. Corporaties stellen dat zij liever zelf bepalen hoeveel geld en op welke plaatsen zij in de woningmarkt willen investeren en suggereren dat er door deze actie nog minder woningen gebouwd kunnen worden. Deze stelling gaat wel erg ver. Vanwege de ruime reserves zullen corporaties nauwelijks in financiële moeilijkheden komen. Wel zou het jammer zijn als door deze actie Limburgs geld verdwijnt naar de randstad en corporaties hun investeringsplannen voor de Limburgse woningmarkt toch om een of andere reden zouden beperken. En de gevolgen van het maken van minder winst, zult u zich afvragen?  Nou, part of the deal zal wel worden dat volgend jaar de huren weer extra mogen stijgen, wat meer dan de 1,1% van dit jaar. Zo lijkt niemand in staat deze vicieuze cirkel te doorbreken.