Financiële discriminatie

Als gevolg van vermogensverlies door particulieren en schadeprocedures over beleggingsproducten zoals Legio Lease, maar ook vanwege Europese regelgeving, is de controle op verkoop en advisering van ingewikkelde financiële producten  enorm verscherpt. Banken en hypotheekadviseurs dienen voortaan in het bezit te zijn van een vergunning voor het aanbieden en adviseren van hypotheken. Elke medewerker die contacten onderhoudt met klanten en deze adviseert, dient bovendien over voldoende vakkennis te beschikken en betrouwbaar te zijn. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) geldt als financiële waakhond. Onder leiding van super waakhond Dr. Athur Docters van Leeuwen, voormalig directeur, is deze door de overheid ingestelde instelling fors gegroeid tot ruim 500 medewerkers en zal deze met Hans Hoogervorst aan het roer nog verder groeien.

Natuurlijk mag een makelaar of doorsnee adviseur op een feestje nog wel met u over de hypotheek praten, maar als het gaat om een echt adviesgesprek, is dit uitsluitend toegestaan door voornoemde groep. Er gelden strenge regels over het vastleggen van adviezen en het bewaken van de juiste inhoud van het dossier. Bij risicovolle producten, zoals een beleggingshypotheek, geldt een zorgplicht, waardoor aanvullend gewaarschuwd moet worden door de adviseur. Wilt u tegen het advies in toch een risicovol product kiezen, dan zal de adviseur u veelal een schriftelijke verklaring laten ondertekenen, welke hem/haar vrijpleit indien uw beleggingsresultaten tegenvallen. De adviseur dient tevens aangesloten te zijn bij een klachteninstituut. Kortom, de adviseur wordt aan de ketting gelegd en u als consument wordt niet voor vol aangezien. Omdat een doorsnee hypotheekklant niet elk jaar een nieuwe hypotheek afsluit en hypotheekproducten constant veranderen, is het voor de meeste consumenten ook wel verstandig om gebruik te maken van de kennis en deskundigheid van een professional.

Hoe anders zijn echter de eisen als u via internet een hypotheek wilt afsluiten. Op dat moment wordt u geacht zelfstandig de juiste keuzes te kunnen maken, geldt geen controle en bent u zelf volledig verantwoordelijk voor uw daden. Mogelijk dat u op deze wijze bij afsluiting van de hypotheek enige honderden of ‘n paar duizend euro heeft bespaard, maar ook dat is niet zeker. Of u de juiste keuzes heeft gemaakt, blijkt veelal pas later, als u de hypotheek wilt verhogen of naar een ander huis wilt verhuizen. In deze tweedeling van vereiste deskundigheid zit nu juist de tegenstelling, een vorm van discriminatie zo u wilt. Gevolg van een en ander is wel dat de beroepsgroep duidelijk is uitgedund, dit tot volle tevredenheid van de overblijvende groep. Waar de financiële dienstverleners worden geconfronteerd met extra eisen en bescherming voor de consument, is in dezelfde periode de advisering en bemiddeling rondom de aanschaf van de onderliggende woning juist volledig losgelaten. Op dit terrein wordt u eveneens geacht zelfstandig de juiste keuzes te kunnen maken. Over discriminatie gesproken.

15% minder woningtransacties in september!

Na een kortstondige opleving in augustus, is het aantal woningtransacties in september opnieuw fors gedaald. Het Kadaster heeft in september 14.386 transacties geregistreerd, 2.618 transacties minder dan de 17.004 in september 2006. De dalende trend wordt dus opnieuw opgepikt.

Uit een nadere analyse van Woningmarktcijfers.nl blijkt namelijk dat het aantal woningtransacties tot en met september 2007 uitkomt op 147.800 stuks. Dit is 4,4% minder dan in dezelfde periode van 2006 werd gemeten. De aantallen van 2007 komen dicht in de buurt met de aantallen van 2005. De uitzonderlijk hoge aantallen van 2006 zullen dit jaar vermoedelijk niet worden bereikt. In 2006 werden bijna 210.000 woningen verkocht. Om dit aantal in 2007 te evenaren, moeten er in het 4e kwartaal 12% meer woningen worden verkocht dan in het 4e kwartaal van 2006. De verschillen per provincie zijn eveneens groot. Drenthe kende de grootste daling, daar werden 9,3% minder woningen verkocht. In Groningen was de daling het kleinst, namelijk 1,5%.

Gemiddelde verkoopprijs met 5% omhoog
Woningmarktcijfers.nl heeft op basis van de Kadastercijfers ook de prijsstijging over 2007 tot nu toe berekend. In de eerste 9 maanden van 2007 is de gemiddelde verkoopprijs van alle verkochte woningen gestegen tot € 247.600. Dit is 5% meer dan de gemiddelde prijs over 2006. In vergelijking met de eerste 9 maanden van 2006 stegen de prijzen met 5,3%. De prijsstijging varieert sterk per provincie met Noord Holland als grootste stijger (7,6%) en Zeeland met 2,1% als minste stijger. Met nog 3 maanden te gaan zal de prijsstijging over 2007 vermoedelijk rond de 6% eindigen en dat is meer dan de meeste voorspellers aan het begin van dit jaar hebben voorzien. De prijsstijging is ook opmerkelijk omdat er absoluut geen sprake is van krapte op de huizenmarkt. Het woningaanbod op de diverse woonsites loopt op, deels omdat woningen langer te koop staan.

Bijlage 1: gemiddelde koopsom per provincie september 2007

Bronvermelding: Publicatie van deze gegevens is toegestaan uitsluitend met duidelijke en correcte vermelding van de bron: www.woningmarktcijfers.nl

De miljoenenvangst van Bos!

Als Minister van Financiën heb je slechts beperkte mogelijkheden om geld binnen te halen. De autobezitter is één geliefde melkkoe, de eigenwoningbezitter een andere. Minister Bos is van mening dat de bezitter van een miljonairswoning nog wel wat meer kan betalen. Hij mikt op een extra opbrengst van ca. 15 miljoen, niet bijzonder veel, maar toch. Hoe haalt hij dit binnen en wat zijn daarvan de consequenties? Enig cijferwerk. Per jaar worden in Nederland  1.000 woningen verkocht met een koopsom boven 1 miljoen euro. Op basis van de 5% mutaties per jaar in het eigenwoningbezit zouden er dus 20.000 miljonairswoningen moeten zijn. De gemiddelde koopsom van die 1.000 woningen bedraagt 1,4 miljoen. De WOZ waarde taxeren we iets lager, laten we zeggen op € 1.300.000. In de miljoenennota is bepaald dat ingaande 2009 over de waarde boven 1 miljoen in plaats van de standaardbijtelling van € 550 per € 100.000 maar liefst € 2.350 per € 100.000 bij het belastbaar inkomen moet worden opgeteld. De huidige maximum bijtelling van € 9.150 is verleden tijd. De zojuist genoemde groep wordt geconfronteerd met een extra bijtelling van € 5.400 per jaar ofwel 108 miljoen voor alle eigenaren tezamen. Afhankelijk van het belastingtarief zal Bos dus ca. 50 miljoen extra kunnen incasseren.

Je kunt van mening verschillen over de rechtvaardiging van dit besluit. Moet je medelijden hebben met de goed verdienende landgenoten die de kapitale villa’s kunnen betalen, of is het terecht dat deze groep extra wordt aangepakt? In het regeerakkoord was afgesproken dat er tijdens deze kabinetsperiode niet zou worden geknabbeld aan de positie van de eigen woning. Deze maatregel is daarmee in strijd. En dan ook nog met terugwerkende kracht, hetgeen in principe niet rechtvaardig is. Een huiseigenaar die 15 jaar geleden een huis kocht met een hypotheek van € 500.000,- ziet nu meer dan de helft van zijn renteaftrek verdwijnen. En de paar duizend superrijken, mensen met een eigen huis boven 2 miljoen, tja, die moeten per jaar minimaal € 10.000,- extra aan inkomstenbelasting betalen. De maatregel zal in elk geval de doorstroming naar het duurdere segment niet bevorderen. Iemand die een duurdere woning wil aanschaffen zal zich nog wel even bedenken, terwijl de gemiddelde verkooptijd in het topsegment de afgelopen jaren al was opgelopen tot meer dan 2 jaar. Minder doorstroming betekent minder transacties. Dat levert Wouter Bos niet alleen minder overdrachtsbelasting op, maar ook minder omzet en winst in de dienstverlenende sectoren zoals bij makelaars, banken, notarissen, verhuizers, tuincentra, woninginrichters etc. En minder omzet in deze sector betekent minder werkgelegenheid en minder BTW en belastingafdrachten. Het zal dus nog moeten blijken of de woningmarkt en de Nederlandse economie met deze maatregel worden gediend. Voor Limburg is er één geruststellende gedachte. Het gros van deze miljonairswoningen is te vinden in Noord- en Zuid Holland en de provincie Utrecht. Het handjevol Limburgers dat in een villa boven 1 miljoen woont is beperkt en dat biedt weer kansen om Limburg elders te promoten als aantrekkelijke woonprovincie.