Maand: november 2007

Lichte stijging huizenprijzen!

Leo van de Pas Woningmarkt

De gemiddelde koopsom van alle in Nederland verkochte woningen is gestegen tot € 248.000. Dit is een fractie hoger dan de € 247.600 welke gemiddeld over de eerste negen maanden van 2007 is betaald. De stijging ten opzichte van het jaar 2006 bedraagt inmiddels 5,2%. Tot deze conclusie komt Woningmarktcijfers.nl, nadat de Kadastercijfers van oktober zijn verwerkt. Volgens directeur Leo van de Pas zal het spannend worden of de magische grens van € 250.000 wordt bereikt. De stijging t.o.v. 2006 zal dan op ca. 6% uitkomen. Tot nu toe stegen de prijzen het meest in Noord Holland (8%) tegenover slechts 1,8% in Zeeland.  

Minder transacties
Tot en met oktober zijn 164.672 notariële overdrachten van woningen bij het Kadaster geregistreerd. Dit zijn bijna 7.000 (4%) transacties minder dan in de eerste 10 maanden van 2006. Over het gehele jaar 2006 zijn bijna 210.000 woningen verkocht. Van de Pas verwacht dat de teller in 2007 zal blijven steken op iets boven de 200.000. Er vielen vooral minder transacties te noteren in Drenthe (min 9,1%). In Zuid Holland is de daling met 1,2% het geringst.

Bijlage 1: overzicht prijsontwikkeling provincies oktober

Bronvermelding: Publicatie van deze gegevens is toegestaan uitsluitend met duidelijke en correcte vermelding van de bron: www.woningmarktcijfers.nl

Executieveiling woning kost 64 miljoen!

Leo van de Pas Woningmarkt

In 2006 zijn door banken bijna 2.000 woningen via een executoriale veiling verkocht. Volgens Leo van de Pas, directeur van Woningmarktcijfers.nl, zijn deze woningen gemiddeld € 33.000 beneden de reële marktwaarde verkocht. Al deze transacties samen zorgen voor een vermogensschade van 64 miljoen euro.

Woningmarktcijfers.nl heeft een kwart van de veilingtransacties geanalyseerd aan de hand van cijfers van het Kadaster. Allereerst is gekeken naar de oorspronkelijke aankoopsom van de woning. Vervolgens is, rekening houdende met prijsontwikkelingen, de vermoedelijke waarde berekend op het moment van de veiling. Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele waardevermeerdering door woningverbetering of waardevermindering door achterstallig onderhoud. Tijdens de veiling brachten woningen gemiddeld € 123.000 op. De waarde op de veilingdatum werd berekend op € 156.000. In Flevoland, Limburg en Zuid Holland zijn de meeste veilingen gehouden, in Groningen en Utrecht relatief weinig. Woningmarktcijfers.nl heeft tevens onderzocht wat er na de veiling met de woningen is gebeurd. Meer dan de helft (55%) van deze woningen werd binnen 10 maanden doorverkocht. De gemiddelde transactieprijs bedroeg € 148.000. De meeropbrengst bedraagt dus € 25.000 per woning, oftewel 26 miljoen voor alle woningen tezamen.

Het is niet bekend in hoeveel gevallen woningen door de bank zijn ingekocht en welk deel is opgekocht door handelaren. Het kopen op een veiling blijft, ondanks hogere aankoopkosten, nog steeds lucratief. Banken die tijdens een veiling niet actief meebieden laten miljoenen lopen. Vooral van woningen gefinancierd met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is bekend dat banken zich op de veiling niet of nauwelijks lieten zien. Handelaren hadden dan vrij spel. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de NHG) heeft eind 2006 echter aangekondigd zich actiever te willen opstellen, enerzijds door veilingen te beperken en anderzijds door tijdens de veiling mee te bieden. Volgend jaar zal blijken of deze beleidsaanpassing vruchten afwerpt. Ondanks deze aanpassing rekent het Waarborgfonds de komende jaren op meer verliezen.

Vanaf 2008 moeten nieuwe kopers ruim 10% meer kosten voor een NHG lening betalen. De borgtochtprovisie die wordt berekend over het hypotheekbedrag gaat van 0,40% naar 0,45%. Het veilingsysteem lijkt vooralsnog niet erg toegankelijk voor de particuliere huizenkoper. Er moet onvoorwaardelijk worden gekocht, zonder bedenktijd en voorbehoud voor het verkrijgen van een hypotheek. Gezien het prijsniveau zou een meer transparant veilingsysteem een ideale opstapplaats kunnen zijn voor starters op de koopwoningenmarkt.

Oorspronkelijke aankoopsom                              € 130.000
Vermoedelijke waarde op executiedatum       € 156.000

Veilingopbrengst                                                    € 123.000
Vermogensverlies                                                  €   33.000

Gemiddelde koopsom na doorverkoop              € 148.000
Meeropbrengst t.o.v. veilingprijs                      €   25.000

Aantal maanden tussen aankoop en veiling                 55
Aantal maanden tussen veiling en doorverkoop           4

Bronvermelding: Publicatie van deze gegevens is toegestaan uitsluitend met duidelijke en correcte vermelding van de bron: www.woningmarktcijfers.nl

De H van hypotheekrenteaftrek

Leo van de Pas Column

In Nederland circuleren twee beladen H-woorden. De een staat voor gemeentelijke herindeling, de andere voor hypotheekrenteaftrek. De eerste was volop in het nieuws, de tweede de laatste tijd veel minder, zo lijkt het. In de verkiezingsstrijd was dat wel even anders. In het regeerakkoord is echter afgesproken om het er de komende vier jaar gewoon niet meer over te hebben. Niet meer over een beperking van de hypotheekrenteaftrek en ook niet over vergaande hervormingen in de woningmarkt. Dit betekent geenszins dat het onderwerp maatschappelijk onder het tapijt is verdwenen. Onder de oppervlakte woedt de discussie zeker voort. Diverse maatschappelijke organisaties  vinden het doodzonde dat er jaren niets gebeurt, terwijl er te weinig wordt gebouwd, prijzen van huizen blijven stijgen en starters moeilijk aan bod komen. Een van de adviesorganen, de Vromraad, heeft onlangs het advies “tijd voor keuzes “opgesteld.

De raad stelt terecht dat de té geringe woningbouw voor een groot deel door de overheid zelf wordt veroorzaakt, o.a. door hoge grondprijzen en een té stroperige regelgeving. Ook het pleidooi voor een regionale aanpak verdient waardering. De raad is eveneens van mening dat allerlei subsidiestromen niet doelmatig worden aangewend en in de toekomst grote risico’s voor de overheid vormen. Men doelt hier op huursubsidies, koopsubsidies en jawel hoor, vooral de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekschuld van alle Nederlanders tezamen loopt jaarlijks op en bij mogelijk stijgende hypotheekrente wordt de belastingaftrek elk jaar meer. De raad vindt dat de huidige investeringen niet efficiënt worden benut en dat vooral de hogere inkomens teveel profiteren van de renteaftrek. In het advies pleit de raad er vervolgens voor  de problematiek als volgt op te lossen: schaf in 30 jaar tijd de hypotheekrente aftrek geleidelijk af. Doe hetzelfde met het eigenwoningforfait, de overdrachtsbelasting en de huurtoeslag. Voer in plaats hiervan een nieuwe woontoeslag in, voor zowel huurders als kopers. De vele miljarden die door de beperking van de hypotheekrente aftrek worden bespaard,  kunnen worden ingezet om grondprijzen te verlagen en daardoor goedkoper te kunnen bouwen.

Behalve waardering voor het advies zijn er ook de nodige kanttekeningen te plaatsen. Allereerst lijkt het advies vooral aan te sturen op een inkomensnivellering en zwaar nadelig uit te pakken voor huiseigenaren met hogere inkomens. Er wordt met geen woord gerept over het afschaffen van die andere kostbare en inefficiënte heffing zoals de onroerende zaakbelasting. De aanpassingen inclusief de nieuwe woontoeslag zorgen eerder voor meer werkdruk bij de overheid dan voor minder. Prijzen worden bepaald door vraag en aanbod en deze wetmatigheid wordt ook door dit advies niet uitgeschakeld. Geen mens weet nog wat de economische gevolgen een vermoedelijke daling van de huizenprijzen zullen zijn. Nu maar afwachten of en wanneer iets met het advies wordt gedaan. Vooralsnog wordt er geen woning extra gebouwd.