Maand: december 2007

Nog enkele weken en dan zullen we precies weten hoe de woningmarkt in 2007 gepresteerd heeft. De transacties van december zullen eind januari door het Kadaster zijn verwerkt. December is van oudsher de topmaand wat het aantal koopmutaties betreft.  De kersverse huiseigenaren hebben hun woning veelal drie, vier maanden eerder bij de makelaar gekocht. Om diverse redenen wil men de zaken nog in het oude jaar afronden. Notarissen draaien dan ook overuren en passeren ongeveer 1500 koopaktes in Limburg, het dubbele aantal van januari. De makelaars beleven hun drukte dus een maand of drie eerder. Zowel het voorjaar als de  periode direct na de zomervakanties zijn voor hen de maanden dat het beleg op de boterham verdient moet worden. Praktisch gezien is dit ook wel logisch. De wintertijd is voor zoekers een ideale periode om plannen te maken om vervolgens in het voorjaar tot actie over te gaan en droomwensen in te vullen. En met schoolgaande kinderen is er toch niets idealer dan verhuizen in de zomer- of  in de wintervakantie!

Toch kan  na elf maanden al wel een aardige balans worden opgemaakt. Het aantal woningverkopen zal een paar procent lager zijn dan in het topjaar 2006. De gemiddelde koopsom die kopers in Limburg moeten betalen zal rond € 207.000 uitkomen, ca. 3% hoger dan 2006.  In Midden- en Noord Limburg stijgen de prijzen wat meer dan in Zuid Limburg, terwijl prijsverschillen per regio onverminderd groot blijven. Een ander opvallend gegeven is dat Limburgers het minst verhuisgrage volkje van Nederland is. Landelijk wisselt 5,5% van alle koopwoningen van eigenaar, in Limburg is dat maar 4,3%. Of zijn we met zijn allen meer tevreden?  Makelaars zullen niet allemaal even tevreden kunnen zijn over de bedrijfsresultaten. Door extra concurrentie en gestegen kosten zullen opnieuw meer kantoren in de rode cijfers belanden zo is algemeen de verwachting. Voor al deze ontwikkelingen zijn een groot aantal factoren verantwoordelijk, factoren  die uiteindelijk de vraag- en aanbodverhoudingen bepalen. Dat is zo in 2007 en dit zal ook in 2008 het geval zijn. Ik noem enkele belangrijke zaken.

Economie en werkgelegenheid scoren positief in 2007. Meer mensen met een baan en een grotere kans op een betere woning. De situatie voor starters is enerzijds verbeterd door de verruimde koopsubsidieregeling en de starterslening. Anderzijds holt de betaalbaarheid achteruit door stijgende huizenprijzen, een hypotheekrente die 1% hoger is dan een jaar geleden en alsmaar stijgende lasten aan gemeente en energiebedrijven. Een procent meer rente betekent bijvoorbeeld dat er € 20.000 minder kan worden geleend. Ondanks de stijging is de rente historisch gezien nog steeds laag. Bovendien blijft de maximale lening met Nationale Hypotheekgarantie in 2008 ongewijzigd gehandhaafd op € 265.000.  De meeste economen zijn voor 2008 optimistisch gestemd. Toch zullen de netto inkomens van veel mensen volgend jaar minder hard stijgen dan verwacht. Onzekerheid bestaat ook over de hypotheekcrisis in Amerika. Laten we eerlijk zijn, wie is nu in staat de precieze gevolgen hiervan voor onze economie in te schatten?

Bevolkingsontwikkeling zorgt voor ontspanning op de woningmarkt in Limburg . De extra druk op de woningmarkt vanwege woningtekorten zoals in de Randstad, speelt in Limburg nauwelijks meer.  De Limburgse bevolking daalt in aantal, vergrijst en bewoont met minder personen een woning.  Provincie en gemeenten spelen inmiddels goed in op deze demografische ontwikkelingen. Vooral in Zuid Limburg gaat het niet meer om extra aantallen maar veel meer om de kwaliteit die de consument nu en in de toekomst vraagt. Er kan dus zeker nog gebouwd en gerenoveerd worden, maar dan vooral in combinatie met sloop. Met dit fenomeen loopt de regio jaren voor op de rest van Nederland.

2007 was ook het jaar van de juridische machtsstrijd tussen diverse landelijke woonsites zoals Funda en Jaap, een strijd die ook in 2008 zal voortduren. Van Makelaarsland en andere doe-het-zelf-sites, nog nieuwsbepalend in 2006, werd in 2007 nauwelijks nog iets vernomen. De overheid zat eveneens niet stil in. De hypotheekadviseur werd met extra eisen aan de ketting gelegd.  Vanaf 1 januari 2008 doet het energielabel zijn intrede en is op de valreep het fiscaal vriendelijke banksparen ingevoerd.  Sparen bij de bank in plaats van een spaar- of beleggingspolis om uiteindelijk de hypotheek af te lossen. Beide nieuwe regels zullen de woningmarkt niet onberoerd laten, maar precieze effecten zijn nog moeilijk in te schatten.  De wet is er wel maar banken zijn nu koortsachtig aan de slag met de ontwikkeling van het nieuwe product. De discussie over aanpassing van de hypotheekrenteaftrek zal ook na 2007 nog worden gevoerd. Voldoende aanleiding dus om u ook in het nieuwe jaar op de hoogte te houden. Een fijne jaarwisseling!

De toestand van de huizenmarkt krijgt behoorlijk wat aandacht in de media. Ook op werk en feestjes zorgen stijgende huizenprijzen en het grote woningaanbod voor voldoende gesprekstof. Vraagt u zich wel eens af hoe de huizenmarkt er momenteel voorstaat? Een gezonde woningmarkt is een woningmarkt die in evenwicht is wat vraag en aanbod betreft. Met verkooptijden van 2 tot 4 maanden en een prijsontwikkeling die meegaat met de inflatie, gemiddeld genomen 3 tot 4% stijging per jaar. Als je dit gegeven als uitgangspunt neemt, is de woningmarkt zelden gezond, het is of hollen of stilstaan. Eind jaren negentig was er duidelijk sprake van een verkopersmarkt. Verkopers dicteerden de prijzen, kopers hadden weinig te kiezen, dienden snel te beslissen en zelfs vaak boven de vraagprijs te bieden. In 2000 stegen de prijzen landelijk met maar liefst 18%. Dat lijkt leuk voor verkopers, maar bij een nieuwe aankoop krijgen ook deze een veel hogere prijs voor de kiezen. Na 2001 stijgen de prijzen veel minder hard (2 a 3% per jaar), het woningaanbod neemt toe en langzamerhand krijgen kopers het voor het zeggen. Er kan weer onderhandeld worden over de prijs en je ziet de verkooptijd oplopen. Uiteraard zijn er verschillen per provincie en regio en zelfs binnen een regio kunnen de verhoudingen per prijsklasse of woningtype verschillen.
 
Cijfers en voorspellingen in overvloed. Landelijk lijkt de prijsstijging in 2007 overeen te komen met die van vorig jaar (ca. 5,5%), maar Limburg raakt met ca. 3% verder achterop. Zowel landelijk als in Limburg zullen 2 tot 3% minder woningen worden verkocht dan in het topjaar 2006. Voor een uitvoerige analyse is specifieke kennis vereist. Er is meer dan een gemiddelde prijs en het aantal transacties. In Nederland bestaan verschillende organisaties die cijfers publiceren. Allereerst is er het Kadaster waar elke notariële akte wordt geregistreerd. De cijfers zijn volledig, maar de gepubliceerde maandcijfers laten veelvuldig schommelingen zien, zowel omhoog als omlaag. Opnieuw voer voor journalisten. De publicaties van Woningmarktcijfers.nl zijn eveneens gebaseerd op gegevens van het Kadaster, maar geven op kwartaalbasis een rustiger beeld.

Verder zien we de NVM publicaties over woningen die door de NVM makelaars worden verkocht. Het voordeel van deze cijfers is dat de NVM registreert op het moment dat bij de makelaar het koopcontract wordt ondertekend. De notariële akte bij de notaris volgt gemiddeld genomen een kwartaal later. Hier heeft de NVM dus een voorsprong. Wat de prijsontwikkeling betreft, wijken NVM en Kadaster nauwelijks af, echter zodra het om het aantal transacties gaat, zijn de NVM aantallen voor Limburg niet compleet vanwege een  marktaandeel van 40%. Tot slot verschijnen banken regelmatig met berichten. Zo was vorige week te lezen dat de Rabobank voor 2007 een prijsstijging voorspelt van 4,25%. Een opmerkelijke bericht daar algemeen bekend is dat de prijzen tot nu toe al met 5,2% zijn gestegen. Voor 2008 mikken de meeste voorspellers op een stijging van 4%. Achteraf analyseren is nog te doen, maar vooruitkijken blijft, gezien de vele onzekere factoren die op de woningmarkt een rol spelen, een hachelijke onderneming.