April doet wat hij wil

Wie de maandberichten van het Kadaster een beetje volgt, komt al snel tot de conclusie dat het aantal verkochte woningen een vergelijkbare koers volgt als die van de AEX index. De ene maand in de plus, dan weer in de min. Dat is al jaren zo en het is eigenlijk vreemd dat daar vaak zoveel ophef over wordt gemaakt. Wil je een wat meer betrouwbaar beeld van de woningmarkt krijgen, dan is een kwartaalperiode toch wel het minimum. Het eerste kwartaal sloot fors in de min. In Nederland werden maar liefst 10% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode van 2007. De prijs steeg nog wel, maar het aantal transacties zegt in feite meer over de woningmarkt dan een prijsstijging van 1 of 2%.

Des te opvallender is het dat de maand april in één klap bijna het gehele verlies van het eerste kwartaal kon goedmaken. In april zijn 18.500 woningen verkocht, 18% meer dan in april 2007. Na 4 maanden 2008 staan we nog slechts 2,5% achter op 2007 en dat geeft weer wat hoop. Een plausibele verklaring voor deze inhaalrace is niet voorhanden. Het vertrouwen van de consument en economische ontwikkelingen zijn onveranderd en niet overtuigend positief.

De tijd zal leren of het om een toevalstreffer gaat, of dat er sprake is van een trend. Een andere belangrijke factor is de hypotheekrente. Deze is bijvoorbeeld bij 10 jaar vast in één jaar tijd gestegen van 4 naar 5%, ofwel een stijging van 25%. De rente is van belang voor de maandlast, maar ook voor het bedrag dat geleend kan worden. Een koper met een bruto jaarinkomen van € 40.000,- kon vorig jaar nog € 200.000,- lenen, nu nog maar € 190.000,-. Andersom geredeneerd, om nu € 200.000,- te kunnen lenen dient het inkomen € 42.000,- te bedragen, 5% meer dan vorig jaar het geval was. Dit los van compensatie in verband met overige kostenstijgingen cq inflatie. De reden dat het inkomen niet gelijkmatig met de rente hoeft mee te stijgen is grotendeels gelegen in het feit dat de koper van nu een groter bedrag van de belastingdienst terug ontvangt.   

De betaalbaarheid van de koopwoning en het vertrouwen in de woningmarkt zijn dus in grote mate afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente en de wijze waarop de belastingdienst de huiseigenaar tegemoetkomt. Van dat gegeven dient een ieder, die roept dat de woningmarkt aan een grootscheepse fiscale hervorming toe is, zich terdege bewust te zijn.