Maand: augustus 2008

Steeds meer (Neder)Belgen

Leo van de Pas Column

In tegenstelling tot Nederlands Limburgs heeft de Belgische provincie Limburg nog weinig last van een bevolkingsdaling. Tegenover een daling van 30.000 Zuid Limburgers in tien jaar tijd bij ons, staat een stijging van een gelijk aantal aan Belgische zijde. Voor Nederlands Limburg wordt tot 2040 een bevolkingsdaling voorzien van 200.000 inwoners, waarvan Zuid-Limburg 70% voor haar rekening neemt. Belgisch Limburg daarentegen, kent tegen die tijd nog altijd 20.000 inwoners meer dan nu, de daling is daar dan net ingezet.

Naast een afwijkende bevolkingssamenstelling wat leeftijd betreft, spelen voor Nederlands Limburg de negatieve migratiecijfers op. Meer inwoners vertrekken dan dat er binnenkomen. Belgisch Limburg kent juist een positief migratiesaldo, dat in 2006 met 3.300 personen bijna het dubbele bedroeg dan de 2.000 migranten in 2003. Per 1 januari 2006 wonen ruim 36.000 Nederlanders, waaronder vele Limburgers, in Belgisch Limburg. De emigratiestroom van Nederlanders naar de Duitse en Belgische grensstreken zorgt hier dus voor een versterkte leegloop en een extra negatief migratiesaldo. De reden hiervan laat zich gemakkelijk raden. Vanaf 2001 zorgt de aangepaste belastingwetgeving ervoor dat Nederlanders die in België of Duitsland een huis kopen, net als de inwoners van Nederland, de betaalde hypotheekrente in mindering kunnen brengen op de te betalen inkomstenbelasting.

Door de toegenomen belangstelling van Nederlandse kopers stijgen de prijzen wel sneller, maar blijven woningen vooralsnog goedkoper dan bij ons. Dit gevoegd bij de extra ruimte, meer tuin bij de woning, het ontbreken van een taalbarrière en de extra trek naar de overkant van de grens is verklaard. Zijn de Belgen blij met de toegenomen stroom Nederbelgen? Ja en nee. De toegenomen belangstelling heeft gezorgd voor een sterkere prijsstijging. Dat is leuk voor iemand die alleen maar een woning wil verkopen, maar de Belgische starter op de koopmarkt wordt eveneens geconfronteerd met deze prijsstijging en zal op dat moment de Nederbelg wel verwensen. Voor de Nederlandse woningmarkt komt de extra emigratie uiterst ongelegen, in feite kunnen we deze mensen hier niet missen. Dan maar wachten op het moment dat de wal het schip keert. Door een sterkere prijsstijging worden woningen over de grens net zo duur als in Nederlands Limburg, waar door de daling van het aantal huishoudens de druk op huizenmarkt afneemt en sprake zal zijn van een geringe prijsstijging of mogelijk zelfs een prijsdaling.

De gedachte, onder andere van de beide Limburgse gouverneurs, om beide Limburgen maar samen te voegen, is vanuit de woningmarkt gezien dan ook zo gek nog niet.    

Leo van de Pas is makelaar en woningmarktdeskundige te Heerlen. www.leovandepas.nl

Woningprijs juli naar € 258.200

Leo van de Pas Woningmarkt

In de maand juli is in Nederland gemiddeld € 258.200 voor een bestaande koopwoning betaald. Dat is € 8.300 (ofwel 3,3%) meer dan in juli 2007. De gemiddelde koopprijs over de eerste 7 maanden van 2008 bedraagt € 254.200 en dat is 3,7% meer dan over dezelfde periode van 2007. Op provinciaal niveau varieert deze stijging van 6,6% in Noord Holland tot 0,9% in Groningen.

De stijging ten opzichte van het jaargemiddelde van 2007 (€ 248.300) bedraagt na 7 maanden 2,4%. Ook bij deze stijging is Noord Holland koploper met 4% en sluit Groningen met 0,1% de rij. Dit blijkt uit onderzoek van de website Woningmarktcijfers.nl nadat de Kadastercijfers van juli zijn verwerkt. Wat de prijsontwikkeling betreft zit volgens directeur Leo van de Pas nog geen enkele provincie in de min.
7.300 minder woningtransacties.

In de eerste 7 maanden van 2008 zijn bijna 106.600 woningen verkocht, 7.300 (ofwel 6,4%) minder dan in dezelfde periode van 2007. In Drenthe bleef het aantal transacties op peil. De overige provincies maakten allemaal een daling mee variërend van -1,2% in Utrecht tot -10,7% in Groningen. Op basis van deze cijfers verwacht Woningmarktcijfers.nl niet dat de 200.000 transacties dit jaar worden gehaald. In 2006 werden bijna 210.000 woningen verkocht en in 2007 nog 202.400.

Oplopende verkooptijden
Volgens diverse websites staan momenteel in Nederland ongeveer 150.000 woningen te koop. Wanneer dit aantal wordt afgezet tegen de prognose van het aantal transacties in 2008 duurt het  theoretisch gemiddeld 9 maanden om een woning te verkopen. In 2006 was deze periode nog een maand korter. De verkooptijd is sterk afhankelijk van het prijssegment. In de prijsklasse tot € 200.000 (marktaandeel ca. 44%) bedraagt de theoretische verkooptijd 6 maanden. In de prijsklasse van € 200.000 tot € 400.000 (marktaandeel ca. 45%) bedraagt deze termijn 9 maanden. De verkoop van woningen tussen € 400.000 en een € 1.000.000 (marktaandeel 10%) kost 16 maanden en voor woningen boven een miljoen (minder dan 1%) mag gemiddeld op meer dan twee jaar worden gerekend.

Conclusie
Op basis van bovenstaande feiten mag volgens Leo van de Pas terecht geconcludeerd worden dat de Nederlandse woningmarkt goed overeind blijft, dit ondanks de vele minder goede economische berichten, het matige consumentenvertrouwen en een hypotheekrente die ruim 1% hoger ligt dan in dezelfde periode van 2007.  

Vakantiedroomhuis

Leo van de Pas Column
In de vakantieperiode maakt de Nederlandse woningmarkt traditioneel een rustige periode door. De bouw ligt geheel “plat” evenals de meeste politieke activiteiten. Makelaarskantoren draaien op halve kracht en moeten het hebben van de mensen die juist de vakantieperiode gebruiken om op zoek te gaan naar een andere woning. Het grootste deel van Nederland is namelijk met vakantie en verblijft op boot en camping of in meer luxere omgevingen zoals vakantieparken en resorts. Voor zover het om het gebruik van vakantiewoningen gaat, beleeft dit marktsegment natuurlijk haar topseizoen. De massa kiest voor huur, maar een respectabel deel van de Nederlandse bevolking beschikt over een tweede woning. De tweede woning, in binnen- of buitenland, valt onder de luxe goederen en is zeer afhankelijk van het economisch tij. Eind jaren negentig was het bijvoorbeeld heel gemakkelijk de tweede woning te financieren via de overwaarde op de eigen woning. Na 2000 zien we de Nederlandse banken ook actief worden in het financieren van de tweede woning in het buitenland.

Volgens cijfers van het CBS staan er een kleine honderdduizend recreatiewoningen in Nederland. Hoeveel Nederlanders een “tweede eigen huis” hebben is niet precies bekend, maar dat zullen er zeker enkele honderdduizenden zijn. Dat vele huishoudens hierover dromen blijkt wel uit de belangstelling voor beurzen, websites en magazines over dit onderwerp. Meerdere televisieprogramma’s, die laten zien hoe het de mensen in het buitenland vergaat, houden de droom levend. Tijdens je vakantie verliefd raken op zo’n idyllisch gelegen stulpje ergens ter wereld is dan ook niet zo vreemd. Eerlijk gezegd kan ik het zelf ook niet laten om tijdens mijn vakantie in de etalages van buitenlandse collega’s te kijken. Ook ben ik ooit vol overgave meegegaan met een gratis rondtour en voorlichtingsmeeting over de verkoop van vakantiewoningen via risicovolle timesharing, een gezonde vorm van beroepsdeformatie zullen we maar zeggen. 

Dat de aanschaf van de eerste eigen woning in eigen land al om de nodige kennis en ervaring cq de inschakeling van een eigen adviseur vraagt, spreekt voor zich. Het is vrijwel ondenkbaar om veilig de koop van een tweede woning in het buitenland te realiseren, zonder gebruik te maken van een plaatselijk bekende en betrouwbare deskundige. Naast het eigen vakantiegenot spelen juridische verschillen, beleggingsfactoren en fiscale aspecten een grote rol. De redelijk transparante regelgeving en belangenbehartiging van consumentenorganisaties zoals in ons land aanwezig, is in het buitenland vaak ver te zoeken of voor de buitenlander niet bereikbaar. Een succesvolle zoektocht naar een tweede woning kan mijns inziens alleen maar beginnen met het vinden van die ene betrouwbare partner, hetgeen regelmatig geen sinecure zal blijken te zijn.

Het wordt boksen, in of buiten (de) ring

Leo van de Pas Column
De aanleg van de buitenring in Parkstad staat momenteel volop in de belangstelling. Na 30 jaar discussie weten we nog steeds niet of deze weg er komt en of we er nog iets aan hebben. Een stereotiep voorbeeld van hoe het plannen maken in Nederland verloopt. De economische betekenis voor bijvoorbeeld de werkgelegenheid en de woningmarkt zijn momenteel lastig in te schatten. Voor de grotere broer, de aanleg van de A73, zal niemand in Midden Limburg aan het economische nut twijfelen. Een andere ontwikkeling, het niet doorgaan van de aanleg van de Oost West baan, heeft op Maastricht Aachen Airport duidelijk zijn sporen achtergelaten. Hoe zou het met de economie en woningmarkt in Parkstad zijn gegaan als het volbouwen van bedrijvenpark Avantis destijds niet door de korenwolf was geremd en we al 20 jaar van de buitenring hadden kunnen profiteren?

Zaken die duidelijk maken dat de Limburgse woningmarkt van veel economische factoren afhankelijk is. Op korte termijn is er nog weinig aan de hand. Ook in het eerste halfjaar van 2008 gingen de prijzen lichtjes omhoog. Op de langere termijn zijn veel zaken onzeker. De ontwikkeling van de bevolkingsomvang is er één van en verondersteld mag worden dan dit inmiddels bij iedereen tussen de oren zit. Of dat ook zo is ten aanzien van de werkelijke impact op langere termijn is nog maar de vraag.

Minder mensen zal op vele terreinen van invloed zijn. Minder leerlingen in het onderwijs, dus minder scholen. Minder bestedingen in winkels, vooral ook minder mensen die aan het werk zijn. Technische ontwikkelingen kunnen er voor zorgen dat er straks minder mensen nodig zijn om dezelfde hoeveelheid werk te verzetten. De vraag is echter of er voldoende werkzame personen overblijven. De Limburgse potentiële beroepsbevolking (15 tot 64 jaar) zal volgens de voorspellingen van het CBS in 2040 met 260.000 personen gedaald zijn. Het aantal werkzame personen met maar liefst 160.000.

Hoe lost werkgevend Limburg dit op? Betekent dit dan ook dat er minder kantoren en fabrieken nodig zijn? Worden er opnieuw werknemers uit andere delen van de wereld naar Limburg gehaald? Of gaan bedrijven hun kantoren en fabrieken verplaatsen naar elders waar wel arbeidspotentie beschikbaar is. Welke invloed zullen deze ontwikkelingen dan hebben op de Limburgse bevolkingsomvang en de woningmarkt? Hoe reageren de politieke leiders op deze ontwikkelingen? En als de politici plannen maken om de economische structuur te versterken, in hoeverre mogen deze dan natuur of andere maatschappelijke belangen aantasten? Het lijkt inderdaad op het kip-en-het-ei verhaal. Kan de aanleg van een buitenring nog iets goedmaken? Voor de woningmarkt zit er onder deze omstandigheden maar één ding op, afwachten en lijdzaam toezien wie als overwinnaar uit de strijd komt.