Titanic Parkstad kan ijsberg nog ontwijken

“Alleen een actief migratiebeleid kan een doemscenario voor Parkstad voorkomen.”, zo voorspelt de Heerlense woningmarktonderzoeker Leo van de Pas. Parkstad is als de Titanic. Het verschil is dat de ijsberg waar de regio op afstevent, nog op grote afstand ligt. Een botsing kan zeker vermeden worden, mits kapitein en bemanning tijdig van koers veranderen. 
 
De Heerlense makelaar en woningmarktdeskundige reageert op de jongste prognoses van onderzoeksbureau Etil over de bevolkingskrimp. Die zijn nog rampzaliger dan al werd aangenomen. Parkstad loopt leeg: van 238.000 inwoners nu naar 169.000 in 2040. Voor Van de Pas komen die cijfers niet als een verrassing. De bekende wetenschapper Wim Derks bleef lang een roepende in de woestijn. Van de Pas: "Derks voorspelde al in 1997 dat de bevolkingsomvang in Zuid-Limburg en Parkstad ging afnemen. Pas in 2005 werd Derks serieus genomen toen hij  landelijke bekendheid kreeg”. Vanzelfsprekend moest deze daling gevolgen hebben voor de woningmarkt en je kon dat ook al aan de ontwikkeling van de woningprijzen zien. Woningprijzen stegen veel minder hard dan in de rest van Limburg en Nederland. Het ambitieniveau van menig wethouder en het Parkstad bestuur om veel woningen te bouwen bleef echter hoog.“ In 2005 kwam Parkstad nog met een ambitieus concept bouwprogramma van ruim 7.000 woningen tot 2010. Mede op aandrang van marktpartijen en de provincie werd dat aantal in 2006 fors naar beneden bijgesteld tot een acceptabel niveau. Anno 2008 kun je gelukkig constateren dat de beleidsmakers er wat de woningmarkt betreft bovenop zitten.

Maar de woningmarkt is slechts één facet van de bevolkingsontwikkeling. De belangrijkste oorzaak voor de afnemende bevolking is de daling van het aantal geboorten. Daardoor zien we nu een daling van het aantal leerlingen in het basis- en middelbaar onderwijs. Daarnaast trekken meer mensen weg dan dat er binnenkomen. Over een aantal jaar betekent dit dat de arbeidsmarkt minder instroom gaat krijgen. We hebben straks door de vergrijzing 35.000 tot 40.000 arbeidskrachten te weinig om alle huidige banen in te vullen. We moeten ons dus het meest zorgen maken over de arbeidsmarkt. Het risico dreigt dat bedrijven wegtrekken als zij niet voldoende medewerkers kunnen vinden, terwijl we juist bedrijven moeten binnenhalen, desnoods door de grond op Avantis tien jaar gratis in erfpacht te geven. Dat terrein braak laten liggen kost immers vele miljoenen aan belastingcenten per jaar.

Minder inwoners en huishoudens betekent ook minder gezinsbestedingen. Het huidig aantal winkels is dan boven de maat, waardoor leegstand kan ontstaan. Gemeenten komen dan zelf ook in de knel, omdat belastinginkomsten dalen. De vraag is of de voorzieningen op het huidige peil gehouden kunnen worden, laat staan dat er nog ruimte is voor nieuwe investeringen. Herschikking van het overheidsapparaat is dan een must of dat nou in de vorm van een herindeling is of anderszins.
 
Parkstad heeft de afgelopen jaren op vele terreinen een positieve ontwikkeling doorgemaakt. Denk hierbij aan de vooruitgang op toeristisch en cultureel gebied. Met ontwikkelingen als de buitenring, het Maankwartier en een medisch park op Avantis kan Parkstad zich verder positief profileren. Door de lage woningprijzen is Parkstad een aantrekkelijk woongebied voor mensen die de drukke Randstad willen ontvluchten. Het zou echter jammer zijn als de ontwikkelingen worden geremd door de demografische ontwikkelingen. De grootste opdracht voor politici en het bedrijfsleven is dan ook om het negatieve migratiesaldo om te buigen naar een positief saldo. De komst van meer mensen naar Parkstad en dit met alle mogelijke middelen. Het is hoog tijd voor een krachtig en slagvaardig bestuur dat samen met ondernemend Limburg (Industriebank Liof en Kamer van koophandel en MKB) hiervoor alle middelen inzet. “Het orkest speelt prachtig, alle hens aan dek voor kapitein en bemanning voor de juiste koers, het is nog niet te laat!”.

Tel je zekerheden

Twijfels en vragen over financiële zekerheden doen in deze periode de economie en  woningmarkt geen goed. Omdat mensen blijven trouwen of gaan samenwonen, uit elkaar  gaan, van baan veranderen en doodgaan, zal de woningmarkt blijven draaien, ook al kan dat tijdelijk op een lager pitje zijn. Gewoond moet er immers worden en doordat er in sommige delen van het land een woningtekort heerst, blijft de vraag naar extra woningen bestaan. Dat neemt niet weg dat mensen die niet persé hoeven te verhuizen op zo’n moment even de kat uit de boom kijken. Dat gegeven zorgt ervoor dat er tot en met augustus bijna 10% minder huizen zijn verkocht dan in dezelfde periode van 2007.  
 
Toch is de aankoop van een huis met veel minder onzekerheden omgeven dan de meeste mensen denken. We kennen in Nederland de Nationale Hypotheekgarantie die jegens banken garant staat voor de verplichtingen van de geldnemer. Als er iets mis gaat, wordt de restant schuld kwijtgescholden en blijft de koper niet met een schuld achter. Drie van de vier huizenkopers in Limburg komen vanwege het lage prijsniveau in aanmerking voor NHG. Het risico van baanverlies, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding kan middels een zogenaamde woonlastenverzekering eenvoudig worden afgedekt. We kunnen de hypotheekrente voor een lange termijn vastzetten, zelfs 30 jaar, en dat kost momenteel nauwelijks meer. We kunnen kiezen voor een spaarhypotheek, die er voor zorgt dat de hypotheekschuld na 30 jaar gegarandeerd is afgelost. Kopers met een te laag inkomen worden gesteund via een koopsubsidieregeling of een starterslening, kortom zekerheden te over zou je zeggen.

De financiële injecties en garanties van overheden kunnen spoedig zorgen voor herstel van het vertrouwen in de financiële wereld. De crisis heeft de afgelopen weken één ding duidelijk gemaakt. Naast zekerheden over spaargeld, pensioenen, aftrek van hypotheekrente en dergelijke, wil de consument graag een realistisch beeld over toekomstige ontwikkelingen. Het wekken van té rooskleurige verwachtingen van planbureaus of overheid over economie en inkomensontwikkeling hoort daar zeker niet bij.

Orkaan raast over wereldeconomie

De afgelopen weken raasde een orkaan de wereld over en ging opnieuw aan land in Amerika. Dit keer niet een meteorologische, maar een economische. Één van de grootse zakenbanken ging failliet, andere banken en verzekeraars werden voorlopig gered door miljarden dollars overheidssteun. Tevens konden we de afgelopen weken lezen dat diverse Nederlandse banken en verzekeraars rekening houden met enkele honderden miljoenen aan verliezen wegens afschrijving van belangen in deze bank. De aandelen van financiële instellingen reageerden heftig op deze ontwikkelingen. Na verdere miljarden-injecties van centrale banken wereldwijd herstelde het vertrouwen en dus ook de koersen weer.

De huizenmarkt in Amerika geldt als aanstichter van dit alles, maar dient eerder als slachtoffer te worden gezien. Dit vanwege het veel te ruimhartige financieringsbeleid, dat door banken is gevoerd. Er werd teveel geleend, niet alleen ver boven de koopsom, maar vooral ook aan mensen die dat qua inkomen niet konden betalen. Vele huiseigenaren kwamen daardoor in financiële problemen. Door de gestegen hypotheekrente nam de verkoopkans af en daalden de prijzen. Ook sommige Europese landen, waaronder Engeland, kampen met een prijsdaling. In  hoeverre zorgt de kredietcrisis voor onrust op de Nederlandse woningmarkt?

Een jaar geleden gingen de meeste voorspellers nog uit van een prijsstijging van 2 tot 4% in 2008 voor de Nederlandse woningmarkt, maar het geluid van criticasters die uitgingen van een prijsdaling was ook te horen. Ondanks een behoorlijke stijging van de hypotheekrente en een matig consumentenvertrouwen weten de prijzen zich gedurende de eerste acht maanden van 2008 goed te handhaven. Volgens de prijsindex van het Kadaster is de gemiddelde woningprijs 2,7% hoger dan in augustus 2007. Het aantal woningtransacties loopt echter wel drastisch terug. Tot en met augustus 2008 werden in Nederland bijna 122.000 woningen verkocht, ruim 8,5% minder dan in dezelfde periode van 2007. Deze daling vormt tevens de verklaring voor het feit dat er meer woningen te koop staan en dat de verkooptijd toeneemt. Toch lijkt de kredietcrisis hiervan niet de oorzaak. Belangstelling om te kopen is er zeker, maar kopers die zelf eerst hun woning willen verkopen moeten wachten en dat zorgt voor een stroperige en afwachtende markt. Deze ontwikkeling is jammer voor de groep zelf, omdat ze niet direct naar hun ideale woonplek kunnen doorstromen, maar doet ook de algehele economie geen goed. Elke woningtransactie levert immers een forse economische bijdrage in de vorm van werkgelegenheid bij makelaars, banken, notarissen, verhuizers en woninginrichters. Niet in de laatste plaats voor de staatskas, die hierdoor menig miljoen aan belastinginkomsten misloopt.