Stroperige markt maakt creatief

“Elk nadeel heb zijn voordeel”, sprak ooit een wijs voetbalheerschap en dat geldt ook voor de woningmarkt. Het is té gemakkelijk om in een lastige periode te roepen dat de overdrachtsbelasting maar moet worden afgeschaft of dat de richtlijnen voor de Nationale Hypotheekgarantie en Koopsubsidie moeten worden opgerekt. Juist in een moeilijke periode worden de meest creatieve oplossingen geboren en dat kan perspectief bieden voor de toekomst. Zo zagen onlangs nieuwe erfpachtconstructies voor bestaande en nieuwe huiseigenaren het levenslicht. 
 
De grond onder je huis verkopen en deze terughuren via erfpacht, dit is de kortst mogelijke uitleg die te bedenken valt. Dit kan aantrekkelijk zijn voor iemand die een deel van de waarde van het huis (de ondergrond) te gelde wil maken, toch in het huis wil blijven wonen en een aardig bedrag ter vrije beschikking wil overhouden. Ook nadat je de ondergrond hebt verkocht, blijf je eigenaar van de woning, de normale eigenaarslasten betalen en zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Het product is onder andere bedoeld voor mensen met overwaarde die een deel daarvan voor andere doeleinden willen benutten. Je kunt proberen het huis met grond te verkopen en dan terughuren, maar zoveel beleggers voor de gehele woning zijn er natuurlijk niet. 
 
Ook starters kunnen bij de aankoop van hun woning gebruik maken van dit systeem. Door alleen het huis te kopen en de grond in erfpacht te nemen, kan nu een duurdere woning worden gekocht, dan met een traditionele aankoop mogelijk is. Dat vraagt om uitleg. In plaats van hypotheeklasten over de eigen grond (stel € 250 per maand) te betalen, betaalt de koper nu bijvoorbeeld € 200 per maand aan erfpacht. De kosten van de erfpacht worden bij de berekening van de maximaal haalbare hypotheek echter soepeler behandeld, namelijk gelijk gesteld met een persoonlijke lening. Een koper kan daardoor een hogere hypotheek krijgen, maar leeft door de bijkomende erfpachtcanon eigenlijk boven zijn stand. Misschien verantwoord voor iemand met een sterke inkomensgroei op korte termijn, maar zeker niet voor een doorsnee koper met vast inkomen. Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is niet mogelijk, dus dat betekent ook een hogere hypotheekrente. Naast  eventuele juridische voetangels zou het gevoel, niet voor 100% eigenaar van je huis te zijn, een rol kunnen spelen.   
 
Los van het feit of dit nou het ei van Columbus is dat de woningmarkt kan voortstuwen, een creatieve oplossing is het zeker en voor bepaalde doelgroepen wellicht het ideale product op het juiste moment. De tijd zal het leren.

Emotie versus harde cijfers

In hoeverre gaat de kredietcrisis de woningmarkt in Nederland bepalen? Die vraag duikt regelmatig op in de media. Journalisten speuren naar het moment waarop zichtbaar wordt dat woningprijzen gaan dalen, want dat is “hot news”. Emotie, het gevoel van de consument speelt een stevige rol in de media. Daarnaast zijn er de harde cijfers en voorspellingen, zoveel zelfs, dat je als lezer door de bomen het bos niet meer ziet.

We weten dat het woningaanbod de afgelopen jaren fors is toegenomen. Dat is zichtbaar op de woningsites, maar ook aan de vele te koop borden, die het straatbeeld ontsieren. De belangrijkste reden hiervan is niet, dat er minder huizen worden verkocht, maar veel meer het feit dat het langer duurt voordat een woning is verkocht. Er is volop keuze, een koper weet dat hij zich niet hoeft te haasten, het is immers een kopersmarkt. Voor de betaalbaarheid speelt, naast de prijs voor een woning, de hypotheekrente een belangrijke rol. Door de gestegen hypotheekrente worden maandlasten hoger en kan veelal minder worden geleend. Leidt dit tot lagere prijzen?  Wat zeggen de kille cijfers hierover?

Opgemerkt dient te worden dat we in niet kunnen spreken van één woningmarkt. De prijsverschillen zijn groot, zowel per provincie als in de verschillende Limburgse regio’s. Bovendien worden er telkens andere woningen verkocht. De prijsontwikkelingen geven een goede trend weer, maar zijn niet te vergelijken met bijvoorbeeld de AEX, waar permanent dezelfde aandelen worden verhandeld. Een grondige analyse vereist specifieke kennis, er is dus meer dan een gemiddelde prijs en het aantal transacties. In Nederland bestaan verschillende organisaties die cijfers publiceren. Allereerst het Kadaster, waar elke woningtransactie na de notariële overdracht wordt geregistreerd. De cijfers zijn volledig, maar de indexcijfers op maandbasis laten permanent schommelingen zien en dat zorgt voor een onrustig beeld. De publicaties van de NVM gaan uiteraard uitsluitend over woningen die door de NVM makelaars worden verkocht. De NVM registreert de transactie op het moment dat de koopakte bij de makelaar wordt ondertekend, gemiddeld drie maanden eerder dan de overdracht bij de notaris. Hier heeft de NVM dus een voorsprong en dat is een voordeel. Wat de prijsontwikkeling betreft, wijken NVM en Kadaster niet zoveel van elkaar af, echter zodra het om het aantal transacties gaat, zijn de NVM aantallen niet compleet. Landelijk heeft de NVM een marktaandeel van ruim 70%, in Limburg ongeveer 40%.

Met nog drie maanden te gaan bedraagt volgens Woningmarktcijfers.nl de gemiddelde woningprijs in Nederland € 255.000 en € 210.000 in Limburg, respectievelijk 3,2% en 1,2% meer dan de eerste negen maanden van 2007 werd betaald. Dat is opmerkelijk in het licht van de eerder genoemde, stroperig functionerende woningmarkt. Hoewel het in sommige delen van Nederland minder kan gaan, zal het totaalbeeld voor 2008 geen prijsdaling laten zien. De kredietcrisis heeft vooralsnog nog geen vat gekregen op de woningprijs.