Maand: december 2008

Weg met de overdrachtsbelasting

Leo van de Pas Column
De 6% overdrachtsbelasting, verschuldigd bij de aankoop van een huis, levert de overheid jaarlijks drie miljard euro op. Dit lijkt een belangrijke inkomstenbron voor de overheid, maar dat valt in werkelijkheid mee. De koper financiert ook deze kosten in de meeste gevallen, trekt de daarover betaalde rente af en krijgt in 30 jaar het grootste gedeelte van de overdrachtsbelasting terug. De laatste weken valt opnieuw de suggestie te horen dat de overdrachtsbelasting, al dan niet tijdelijk, moet worden verminderd of afgeschaft om de woningmarkt vlot te trekken. Hoe belangrijk kan afschaffing zijn voor de woningmarkt?   
Een voorbeeld ter verduidelijking. De gemiddelde woningprijs is momenteel € 250.000. De te betalen overdrachtsbelasting bedraagt  € 15.000. Hierover betaalt de huiseigenaar bij 6% hypotheekrente jaarlijks € 900. Bij een gemiddelde belastingheffing van 40% ontvangt deze  30 jaar lang € 360 terug oftewel € 10.800 in totaal. We kunnen bijna spreken van een renteloze lening aan de rijksoverheid. Maar iemand die de rit niet uitzit en verhuist, moet opnieuw overdrachtsbelasting c.q. een verhuisboete betalen. De overdrachtsbelasting belemmert de doorstroming en houdt mensen tegen om eerder te verhuizen, bijvoorbeeld wanneer de woning niet meer helemaal geschikt is of bij een nieuwe baan in een andere omgeving. Om de kosten koper (totaal ca. 10%, maar met NHG wordt vaak 12% mee gefinancierd) terug  te verdienen, moet de eigenaar, bij een prijsstijging van 3% per jaar, 4 jaar wachten totdat hij de woning schuldenvrij kan verkopen. Wanneer de prijzen minder hard stijgen, of eventueel dalen, kan de terugverdienperiode fors oplopen. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting kan de terugverdientijd met 2 tot 3 jaar verkorten. Wanneer mensen blijven wonen, omdat men tevreden is en goed woont, is er niets aan de hand. Indien eigenaren echter blijven zitten vanwege de overdrachtsbelasting, heeft dat ernstige gevolgen voor de woningmarkt, de arbeidsmobiliteit en de economie. In 2008 zullen ongeveer 8% minder woningen worden verkocht dan in 2007, 16.000 minders transacties betekent 200 miljoen euro minder bestedingen bij makelaars, notarissen en banken en nog eens 400 miljoen minder bestedingen bij verhuizers, woninginrichters, keuken- en tuincentra etc. Oftewel minder werkgelegenheid in diverse sectoren en minder belastinginkomsten bij de overheid. 
Gelijktijdig met de afschaffing van de overdrachtsbelasting zal de leenquote voor hypotheken moeten worden verlaagd met een percentage dat een daling van de leencapaciteit oplevert van € 15.000. Op deze manier wordt voorkomen dat door afschaffing van de overdrachtsbelasting de woningprijzen in no time met 6% extra zullen stijgen en de gewenste effecten deels verdampen. De afschaffing moet abrupt worden ingevoerd om te voorkomen dat kopers hun aankoop willen uitstellen, bij voorkeur in een rustige periode zoals nu, de tijd is er rijp voor. 

Woningmarkt in de media

Leo van de Pas Woningmarkt
De huizenmarkt mag zich verheugen in een permanente belangstelling. Het is voor menig burger een geliefd onderwerp voor discussie op feestjes en tijdens het werk bij de koffieautomaat. Iedereen moet tenslotte wonen en een kleine tien procent van alle huishoudens is wel met verhuisplannen bezig. En dan de aandacht in de media. Journalisten en opiniepeilers ventileren hun mening over de instortende woningmarkt, de problemen van de starter, het steeds groter wordende aanbod en oplopende verkooptijden. Sommigen vergelijken de prijsontwikkeling van woningen met de AEX index en zien duidelijk een luchtbel in de prijzen, die net als die AEX elk moment uiteen zal spatten. 

De woningmarkt achteraf analyseren is al een lastige, laat staan een juiste voorspelling doen voor de toekomst. Gelukkig worden alle woningtransacties door het Kadaster geregistreerd en leveren diverse bedrijven heldere analyses op   maand-, kwartaal- en jaarbasis.  Bepaalde patronen keren met regelmaat terug en kunnen iets zeggen over de toekomst. Toch laat een woningmarktstatistiek zich niet vergelijken met een AEX index, welke uit hetzelfde mandje aandelen bestaat. Er worden immers telkens andere woningen verkocht. Soms worden er meer (goedkopere) appartementen verkocht, in een andere periode juist meer (duurdere) vrijstaande woningen. De regionale verschillen zijn fors, evenals de verschillen per periode. Januari is bijvoorbeeld traditioneel de maand met de minste woningtransacties (gemiddeld 13.000) en december is de maand met het hoogst aantal notariële transacties (gemiddeld 21.000). Januari is dus per definitie een dipmaand, waarna de aantallen geleidelijk omhoog krabbelen. Afhankelijk van de gekozen periode kan een vrolijk of een dramatisch verhaal worden gemaakt. Dit geldt ook voor de prijsontwikkeling. De lange termijn trend is natuurlijk stijgend, maar op maandbasis vallen er regelmatig prijsdalingen te noteren. De gekozen periodes zijn wederom bepalend voor de vaak  wisselende resultaten. Diverse bronnen hebben een verschillend tijdspad, hetgeen de duidelijkheid eveneens niet ten goede komt.  De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) registreert bijvoorbeeld op het moment dat de koopovereenkomst bij de makelaar wordt getekend, veelal drie tot vier maanden voordat de notariële afwikkeling en kadastrale registratie  plaatsvindt.     

Iemand die de ontwikkelingen van de woningmarkt wil voorspellen, zal alle factoren die voor de woningmarkt een rol spelen moeten kunnen voorspellen. Denk hierbij aan de economische ontwikkelingen, het verloop van de hypotheekrente, de inkomensontwikkeling en het consumentenvertrouwen. En niet in de laatste plaats  politieke beslissingen, die de inhoud van het besteedbare huishoudpotje bepalen. Al met al een hachelijke onderneming. Toch doet menig opiniepeiler of onderzoeker dit, vaak zonder schroom of enig voorbehoud.  Economen van de ABN AMRO bank voorspelden voor 2006 en 2007 telkens een prijsdaling van 2 tot 4%,  zij waren niet de enigen. We hebben gezien wat er van deze voorspelling terecht kwam. Het is een vaststaand feit dat sinds 2007 zowel het woningaanbod als de verkooptijden oplopen. Ondanks dit gegeven is de prijsstijging gewoon doorgegaan, voor 2008 wordt voor Nederland nog altijd een stijging van 2,5% verwacht. Echter, stijgingen uit het verleden, geven geen garantie voor de toekomst. Dat hebben de AEX en de woningmarkt in elk geval wel gemeen.