Opstekers voor de woningmarkt.

Het kabinet maakte maandenlang weinig aanstalten om de woningmarkt te hulp te schieten. Ja, er zijn miljoenen beschikbaar gekomen voor corporaties en ontwikkelaars om projecten vlot te trekken, maar de particuliere consument beleefde daar nog weinig plezier aan. Voor deze groep restte slechts wat subsidie om investeringen in isolatievoorzieningen te doen, op zich nuttig, maar niet direct effectief om de woningmarkt op korte termijn vooruit te helpen. Als we het over de woningmarkt hebben, is het noodzakelijk een splitsing aan te brengen tussen de koop- en huursector. Gaat het goed in de koopsector, dan ontstaat er ontspanning in de huursector. Nu de koopsector in moeilijk vaarwater zit, neemt de vraag naar huurwoningen juist toe. Koop- en huursector werken zo te zien als communicerende vaten. Hoewel dit flexibiliteit doet vermoeden, is hiervan in de praktijk weinig te merken. Huurwoningen verkopen lukt nog wel, maar beleggers en corporaties in de huidige tijd koopwoningen laten opkopen voor de verhuur, lijkt een lastig proces. Een goed rendement staat immers voorop.

Wanneer het niet lukt om de eigen woning te verkopen, moet de eigenaar zijn toevlucht zoeken tot andere, minder aantrekkelijke alternatieven, zoals de (tijdelijke) verhuur van de woning. De dubbele lasten zullen immers niet langdurig kunnen worden opgebracht. Aan verhuur kleven uiteraard de nodige risico’s. Wordt de huur netjes op tijd betaald, wordt de woning normaal bewoond, komt de woning na afloop van de termijn daadwerkelijk leeg en wat zijn de fiscale gevolgen? Officieel moet aan de bank toestemming worden gevraagd voor de verhuur, maar die vraag wordt meestal niet positief beantwoord. Veel eigenaren kiezen daarom voor een verhuur zonder toestemming. Zolang de hypotheeklasten keurig worden betaald, zal het met overlast van de bank wel meevallen. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie) wil nu de voorwaarden voor tijdelijke verhuur verruimen, maar ook dan zullen banken en soms ook gemeenten hieraan moeten meewerken.

Maar er gloort hoop aan de horizon. Afgelopen vrijdag kwam het verlossende woord van de ministerraad inzake de verhoging van de NHG grens tot € 350.000. Dit betekent dat een bestaande woning tot € 312.500 gekocht kan worden met NHG, in Limburg komt nu 88% van alle kopers theoretisch hiervoor in aanmerking. Bovendien kunnen huizenbezitters met een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) die financieel in de problemen komen doordat ze werkloos raken, vanaf 1 juli gelukkig gebruik maken van een nieuwe regeling, de woonlastenfaciliteit. Hierbij worden de hypotheeklasten tijdelijk aangepast aan het lagere inkomen en wordt het te weinig betaalde bij de schuld opgeteld. Met deze maatregelen wil het Waarborgfonds voorkomen dat huizenbezitters onder invloed van de kredietcrisis hun woning gedwongen moeten verkopen. Niet dat alle problemen hiermee kunnen worden opgelost, maar belangrijke opstekers voor de woningmarkt zijn het wel.

Verkooptijden

Woningaanbod groeit nog steeds
Het aantal bestaande woningen dat op dit moment te koop staat is sinds januari 2009 met 14% toegenomen tot ruim 183.000. In bijna alle provincies staan nu meer woningen te koop dan er op jaarbasis vermoedelijk zullen worden verkocht. De theoretische verkooptijd (TVT) is daardoor opgelopen tot 13,6 maanden. De provincie Utrecht (10,3 maanden) en Noord Holland (11,9) hebben de kortste verkooptijd. In deze provincies worden ook de hoogste verkoopprijzen gerealiseerd. In Friesland en Groningen wordt de hoogste TVT gemeten respectievelijk 17,7 en 16,3 maanden, deze behoren tot de goedkoopste provincies. Er is volgens Leo van de Pas, directeur van Woningmarktcijfers.nl, duidelijk een relatie tussen de hoogte van de gemiddelde koopsom en de theoretische verkooptijd. Uit onderzoek van Woningmarktcijfers.nl blijkt verder dat de TVT sterk verschilt per prijssegment. In de prijsklasse tot € 200.000 (marktaandeel ca. 45%) bedraagt de theoretische verkooptijd nu 8 maanden. In de prijsklasse van € 200.000 tot € 400.000 (marktaandeel ca. 45%) 12 maanden en de verkoop van woningen boven € 400.000 (marktaandeel 10%) vergt gemiddeld genomen meer dan 24 maanden. In 2006 stonden 135.000 huizen te koop en bedroeg te theoretische verkooptijd 8 maanden.

Theoretische verkooptijd biedt meer transparantie
Naast het aantal dagen dat de werkelijk verkochte woningen te koop hebben gestaan, biedt de theoretische verkooptijd (TVT) aanvullende transparantie op elk gewenst niveau. Bij de theoretische verkooptijd wordt het aantal te koop staande woningen afgezet tegen het aantal transacties van de afgelopen 12 maanden. Op deze manier kan de TVT per woningtype en prijssegment worden bepaald, zowel per gemeente als regio of provincie. In Nederland staan momenteel ruim 183.000 woningen te koop. Afgezet tegen de transacties (160.200), duurt het  theoretisch gemiddeld 13,6 maanden om een woning te verkopen. In de afgelopen maanden is de theoretische verkooptijd voortdurend toegenomen, enerzijds vanwege een stijging van het aantal te koop staande woningen, anderzijds vanwege een afname van het aantal woningtransacties. De theoretische verkooptijd (TVT) wordt sinds 2006 door de website Woningmarktcijfers.nl gebruikt om ontwikkelingen in de woningmarkt te volgen en vormt belangrijke informatie voor iedereen die op de woningmarkt actief is.