Zwak eerste halfjaar woningmarkt
Rond de twintigste van elke maand publiceert het Kadaster samen met het CBS cijfers over de bestaande koopwoningmarkt in Nederland. De schommelingen in de maandcijfers worden als belangrijke nieuwsfeiten breed uitgemeten in de media. Woningmarktcijfers.nl onderzoekt en analyseert de gegevens van diverse bronnen en publiceert regelmatig over actuele ontwikkelingen. Volgens directeur Leo van de Pas geven maandcijfers over het algemeen géén stabiel en betrouwbaar beeld. Zowel de gemiddelde koopsom als het aantal woningtransacties laten dermate grote schommelingen zien dat een analyse op maandbasis weinig zinvol is. Voor Woningmarktcijfers.nl is een kwartaal dan ook de minimale maat en vervolgens worden de ontwikkelingen over meerdere maanden vergeleken. De gemiddelde woningprijs is een optelsom van de koopsom van alle verkochte woningen. Deze gemiddelde prijs stijgt en daalt, onder andere als gevolg van een algehele stijging of daling van de prijzen. Voor een deel wordt het verschil echter gemaakt doordat van een bepaald woningtype meer of juist minder woningen worden verkocht. Vrijstaande woningen zijn eenmaal duurder dan appartementen. Wijzigingen in deze aantallen blijven in berichtgevingen veelal buiten beschouwing, waardoor er gemakkelijk een troebel beeld kan ontstaan.
Woningprijs daalt met 5,4%
Na verwerking van de cijfers van de maand juni is het tweede kwartaal compleet en kan bovendien een vergelijking op basis van het eerste half jaar worden gemaakt. De conclusie is duidelijk. De woningmarkt maakt een zware tijd door, maar van een totale instorting is absoluut geen sprake. In het eerste kwartaal ging de gemiddelde woningprijs in Nederland met 2,8% naar beneden in vergelijking met het jaar 2008 en daalde van € 255.000 naar € 247.700. De gemiddelde prijs over het tweede kwartaal bedraagt € 235.500. In het tweede kwartaal betaalden kopers gemiddeld € 20.000 (7,6%) minder dan in 2008. Het eerste half jaar sluit af met een gemiddelde prijs van € 241.300, een daling van 5,4%. Op kwartaalniveau ging de gemiddelde prijs al vaker naar beneden, maar het is nu voor het eerst sinds jaren dat de prijs twee kwartalen achter elkaar naar beneden wordt bijgesteld. Deze prijsdaling is pittig, maar van een volledige instorting van de prijzen, zoals vaak in de media wordt gesuggereerd, blijkt geen sprake te zijn. Dat geldt zeker nu de woningprijs van de door de NVM makelaars verkochte woningen in het tweede kwartaal weer een lichte prijsstijging heeft laten zien. Op basis van deze gegevens concludeert Woningmarktcijfers.nl dat de gemiddelde woningprijs van het Kadaster zich in het derde kwartaal en waarschijnlijk ook over geheel 2009 zal weten te handhaven op een prijsniveau van rond de € 240.000. Hierbij worden provinciale verschillen opgemerkt variërend van -1 tot -7%.
Eenderde minder woningtransacties
Naast de prijsontwikkeling vormt het aantal woningtransacties een belangrijk factor.
In het eerste kwartaal van 2009 werden ruim 33% minder woningaktes ingeschreven in vergelijking met dezelfde periode van 2008. In het tweede kwartaal werden in absolute zin weliswaar 10% meer transacties geregistreerd dan in het eerste kwartaal, maar dit gegeven herhaalt zich elk jaar. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2008 ging het aantal transacties met 37% onderuit. Dit betekent 31.500 minder transacties dan in het eerste half jaar van 2008. Op provinciaal niveau lopen de verschillen uiteen van -30 tot -38%. Sinds het topjaar 2006 zijn de transacties in het eerste halfjaar al 3 jaar op rij afgenomen van 100.700 in 2006 tot 57.500 in 2009. De verkoopcijfers van nieuwbouwwoningen zijn eveneens somber.
Kansen voor kopers
Voor kopers is een lagere prijs vooralsnog een voordeel, omdat zij eerder in staat zijn een betaalbare woning te vinden. Door het toegenomen woningaanbod heeft de koper een ruime keuze en is er sprake van een kopersmarkt. Voor een gezonde woningmarkt, met blijvende kansen op doorstroming en het realiseren van een wooncarrière, is een structurele prijsstijging van iets boven het inflatieniveau wenselijk. De meeste kopers financieren de aankoop van de woning incl. kosten koper. Bij een jaarlijkse prijsstijging van 2% duurt het dan nog minima7al 5 jaar om schuldenvrij te kunnen doorstromen.
Verwachtingen voor het tweede halfjaar
De grote vraag blijft of er dit jaar nog sprake zal zijn van een beginnend herstel van het consumentenvertrouwen en de economische situatie. In het tweede halfjaar worden er traditioneel meer woningen verkocht dan in de eerste helft. Momenteel gaat Woningmarktcijfers.nl uit van een prognose voor het gehele jaar 2009 van 130.000 tot 135.000 transacties. De daling met ongeveer 50.000 transacties heeft vervolgens een enorme impact op de economie. De omzetten en resultaten van vele beroepsgroepen in de dienstverlenende sector rondom de eigen woning zullen hierdoor opnieuw fors onder druk komen te staan. Uiteraard heeft dit ook gevolgen voor de overheid zelf in de vorm van daling van verschillende belastinginkomsten. Gedurende de afgelopen periode heeft de consument nog weinig hulp ondervonden van de overheid. Naast enkele subsidiemaatregelen voor energiebesparing is het belangrijkste wapenfeit een tijdelijke verhoging van NHG grens naar € 350.000. Door deze verhoging komt nu theoretisch 82% van alle kopers van een bestaande woning in aanmerking voor Nationale Hypotheekgarantie. We noemen met opzet theoretisch, want in de praktijk maakte tot nu toe slechts 45% van alle potentiële deelnemers van de regeling gebruik. Ook buiten de verhoogde grens ligt er een enorme uitdaging voor het Waarborgfonds Eigen Woningen, geldverstrekkers en hypotheekadviseurs om meer kopers extra zekerheid te bieden in geval van calamiteiten. Ook de invoering van de woonlastenfaciliteit per 1 juli biedt NHG kopers extra mogelijkheden om een tijdelijk financieel moeilijke periode te overbruggen.