Maand: november 2009

100 miljoen verlies door woningexecuties

Leo van de Pas Woningmarkt

In 2009 zullen door banken ongeveer 2.200 woningen via een executoriale veiling worden verkocht. Dit is een stijging van 15% ten opzichte van 2008. De verwachte explosieve stijging, als gevolg van de kredietcrisis, blijft vooralsnog uit. Woningmarktcijfers.nl heeft de ontwikkelingen van de eerste 4 maanden van 2009 aan de hand van cijfers van het Kadaster nader onderzocht.

Allereerst is gekeken naar de oorspronkelijke aankoopsom van de woning. Vervolgens is op basis van prijsontwikkelingen de waarde op het moment van veilen bepaald. Hierbij is geen rekening gehouden met een eventuele waardeverandering door woningverbetering of achterstallig onderhoud. De geïndexeerde woningwaarde op de veilingdatum bedraagt € 178.700, op de veiling brachten deze woningen gemiddeld € 123.700 op. Een verlies van € 55.000 per woning (2008: € 39.000). Voor 2009 wordt de totale vermogensschade geraamd op ruim 100 miljoen euro. Het zijn voornamelijk appartementen (40%) en tussenwoningen (30%) die onder de hamer komen. In Drenthe en Overijssel vinden verhoudingsgewijs de meeste veilingen plaats, in Utrecht en Noord Brabant de minste.

Miljoenenwinst voor banken en handelaren
Woningmarktcijfers.nl heeft ook onderzocht wat er na de veiling met de woningen is gebeurd. Van alle geveilde woningen werden 325 panden (50%) binnen 8 maanden doorverkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt nu € 154.000, een meeropbrengst van € 30.300 per woning ten opzichte van de veilingprijs, oftewel ruim 33 miljoen in totaal op jaarbasis. Het is niet bekend hoeveel woningen door de bank zijn ingekocht en welk deel is opgekocht door handelaren. Het kopen op een veiling blijft, ondanks hogere aankoopkosten, nog steeds winstgevend. Banken die tijdens een veiling niet actief meebieden laten miljoenen liggen. Wel is bekend dat banken en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie) een actiever beleid voeren ten aanzien van het beheer van achterstallige leningen en verkoop vóór de veiling met toestemming van de rechter. Op de veiling zelf probeert men de schade te beperken door actief mee te bieden. Ondanks dat rekent het Waarborgfonds voor 2010 op een verdubbeling van verliesdeclaraties en wordt per 1 januari de borgtochtprovisie verhoogd van 0,45% naar 0,55%.

Het veilingsysteem is nog steeds weinig toegankelijk voor de particuliere huizenkoper en extra risicovol. Op een veiling moet onvoorwaardelijk worden gekocht, zonder bedenktijd en voorbehoud voor financiering. In veel gevallen kan de woning vooraf niet bezichtigd worden en de ontruimingsprocedure is voor de particulier evenmin een gemakkelijke klus. Wellicht kan het nieuwe systeem van provinciale veilingen op een vaste dag in de maand voor verbetering zorgen.  

Oorspronkelijke aankoopsom
 €  144.400 
Geïndexeerde waarde op executiedatum
 €  178.700 
Veilingopbrengst
 €  123.700 
Vermogensverlies
 €   55.000 
Opbrengst in % van waarde
 69% 
Gemiddelde koopsom na doorverkoop
 €  154.000
Meeropbrengst t.o.v. veilingprijs
 €   30.300 
Aantal maanden tussen aankoop en veiling
 70 
Aantal maanden tussen veiling en doorverkoop
   3

Verschil woningprijs duurste en goedkoopste regio € 200.000

Leo van de Pas Woningmarkt

De regio Gooi en Vechtstreek is evenals in 2008 de duurste woonregio van Nederland. In 2009 moest gemiddeld € 357.500 voor een woning worden betaald. Zuid Kennemerland en de Heuvelrug in Utrecht volgen op de tweede en derde plaats. De Regio Oost in Groningen is met € 157.500 de goedkoopste plek om te wonen, gevolgd door Pakstad Limburg (in 2008 de goedkoopste) en Zeeuws Vlaanderen. Het verschil tussen de goedkoopste en duurste woonregio bedraagt € 200.000.

De grootste en kleinste dalers naar prijsniveau
De gemiddelde woningprijs in Nederland is gedaald met 6,5%. Op regionaal niveau zijn er 5 regio’s waar de gemiddelde woningprijs met meer dan 10% is gedaald. Buiten de Wadden betreft het de regio Weert, Schouwen Duivenland –Tholen, en Noordwest en Noordoost Friesland. De kleinste daling werd waargenomen in Groningen Centraal (-0,3%), Salland(-1,2%) in Overijssel en Maasduinen (-2,2%) in Limburg.

De grootste en kleinste dalers naar transactieniveau
Het aantal woningtransacties daalde in 2009 met 30%. Ook hier zien wij grote regionale verschillen. Koploper is de Heuvelrug in Utrecht met een daling van meer dan 40%, gevolgd door Noordwest-Friesland en Gooi en Vechtstreek. In Venray bleef de daling beperkt tot 12,6%, gevolgd door Centraal Groningen en Amsterdam met 21,6%.

Licht herstel woningprijzen en transacties in 2010
Woningmarktcijfers.nl verwacht dat de lichte trendverbetering van de afgelopen maanden in 2010 zal doorzetten. Het is meer dan waarschijnlijk dat het aantal transacties in 2010 met meer dan 10% zal stijgen tot circa 150.000. De bestaande koopwoningenmarkt zal als eerste profiteren van het economisch herstel, zoals dit voor 2010 wordt verwacht. De woningprijs maakt eveneens een kans om in 2010 licht te stijgen, zeker in gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is. De verwachting is dat veel kopers, die in 2009 hun koopwens hebben uitgesteld, zich in de loop van 2010 weer op het koperspad zullen begeven. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat het consumentenvertrouwen op peil blijft en dat het economisch herstel doorzet en dat dit niet direct zal leiden tot een forse stijging van de hypotheekrente.

http://www.woningmarktcijfers.nl/downloads/200912_regios.pdf

Bevolkingskrimp en woningmarkt

Leo van de Pas Column

De bevolkingskrimp in Zuid Limburg en met name in Parkstad kwam afgelopen zaterdag in meerdere artikelen van deze krant aan de orde. De minister van Wonen Wijken en Integratie deed eveneens een duit in het zakje. Enerzijds met een pakket maatregelen voor Nederland ter waarde van € 31 miljoen, anderzijds met een opmerkelijke uitspraak, namelijk dat er geen pogingen meer zullen worden ondernomen om mensen naar de krimpregio’s te lokken.

In de Verkenning Ruimtelijke Opgaven 2020-2040 van 2007 van het ministerie van VROM wordt enerzijds aandacht gevraagd voor de gevolgen van de demografische krimp in de landelijke gebieden, en anderzijds voor de gevolgen van het dichtslibben van de stedelijke gebieden, zeg maar de Randstad. De groei van de bevolking (ca. 2 miljoen) en het aantal huishoudens (ca. 1 miljoen) tot 2040 zal zich voornamelijk afspelen in de Randstad. Dit levert een enorme vraag op naar extra ruimte voor wonen, werken en mobiliteit. In bepaalde delen van Nederland is er dus geld nodig om de groei op te vangen, in andere gebieden juist extra geld om de krimp te financieren en dat is wrang. Je zou verwachten dat bestuurders in dit polderland in staat zouden zijn voor een betere spreiding van economische ontwikkeling te zorgen, maar dat is kennelijk te veel gevraagd.   

Voor Zuid Limburg en Parkstad lijkt de krimp dus een onomkeerbaar gegeven te zijn en ook dat is wrang, temeer daar bestuurders en bedrijven in Zuid Limburg zich enorm inzetten om nieuwe kansen te scheppen voor de regio, door extra werkgelegenheid en dus ook bewoners aan te trekken. De brandingcampagne voor Zuid Limburg, welke vooral het imago van de regio moet verbeteren, is daar een treffend voorbeeld van. Al valt het niet te ontkennen dat de krimp te laat op agenda’s is gekomen, momenteel wordt er op vele fronten hard aan de toekomstvisie gewerkt. De gevolgen van de krimp zijn dan ook niet gering. Sinds het topjaar 1997 is de bevolking in Zuid Limburg met 30.000 gedaald van 636.000 naar 606.000. De grootste daling moet echter nog komen. Voor 2040 wordt een bevolkingsomvang van 460.000 voorzien, een daling van maar liefst 28% ten opzichte van 1997.

Vanzelfsprekend heeft deze krimp voor meerdere sectoren enorme gevolgen. Ondanks een oplopende gezinsverdunning betekent dit dat er minder woningen nodig zullen zijn. Het aantal leerlingen op scholen neemt af, dit betekent minder scholen. Consumentenbestedingen nemen af, waardoor er minder winkelvoorzieningen en dienstverlening nodig zullen zijn. De beroepsbevolking daalt, vanwege de vergrijzing, nog sneller dan de bevolking zelf, dat betekent dat er minder kantoren, bedrijven en bedrijfsterreinen nodig zullen zijn. Er bestaat een reële kans dat bedrijven wegtrekken, omdat er onvoldoende arbeidspotentieel aanwezig is. Last but not least, de daling van inkomsten bij de overheden wordt zo groot, dat deze niet in staat zullen zijn het huidige voorzieningenniveau te handhaven. Plannen om de overheidsuitgaven met 25% te laten dalen zijn nog niet gezien. De vooruitzichten zijn somber, dit neemt echter niet weg dat er zich desondanks volop kansen zullen voordoen, die met volle overtuiging moeten worden gegrepen. Niet alleen de politiek, maar ook organisaties en bedrijven zullen de centrale ligging van Zuid Limburg moeten uitbuiten. Het bewustwordingsproces mag langzamerhand wel als afgerond worden beschouwd. Het is nu tijd voor actie en daadkracht.