Ondanks het feit dat de voorspelde instorting van de huizenprijzen is uitgebleven, moet 2009 voor de woningmarkt als een verloren jaar worden beschouwd. Deze conclusie trekt Woningmarktcijfers.nl nadat de kadastercijfers van het vierde kwartaal zijn verwerkt. De gemiddelde koopsom daalde met 6,5% en is uitgekomen op € 238.300. Het aantal woningtransacties nam af tot 127.500, een daling van 30% ten opzichte van 2008, het aantal verkochte appartementen daalde met 27% iets minder dan gemiddeld, terwijl de vrijstaande woningen met 36,6% het meest inleverde. Tussenwoningen werden bijna 4% goedkoper, 2/1 kap woningen en vrijstaande woningen 8% respectievelijk 7,5%.
Provinciale ontwikkelingen
De prijsdaling was het grootst in de provincies Drenthe en Noord Holland met 7,2 en 7,4%. In Groningen en Overijssel was de prijsdaling geringer, respectievelijk 3,6 en 3,3%. In Groningen bleef ook de daling van het aantal transacties beperkt tot 26,5%, net als in Limburg. In Flevoland en Noord Brabant werden 34% minder woningen verkocht.
Overzicht woningmarkt provincies 2009
Provincie Gemiddelde koopsom T.o.v. 2008 Transacties T.o.v. 2008
1. Utrecht € 280.200 -6.9% 10.113 -33.1%
2. Noord Holland € 273.900 -7.4% 22.166 -28.9%
3. Noord Brabant € 259.000 -6.8% 17.187 -34.0%
4. Gelderland € 247.400 -6.6% 13.820 -30.0%
5. Zuid Holland € 227.100 -6.2% 29.382 -28.2%
6. Overijssel € 212.400 -3.3% 7.853 -30.3%
7. Flevoland € 205.900 -6.1% 3.056 -34.7%
8. Drenthe € 199.300 -7.2% 3.743 -30.8%
9. Limburg € 197.100 -5.7% 7.916 -26.6%
10. Zeeland € 196.500 -5.0% 3.259 -29.3%
11. Friesland € 193.100 -5.3% 4.634 -30.5%
12. Groningen € 181.400 -3.6% 4.403 -26.5%
Nederland € 238.300 -6.5% 127.532 -30.1%
NVM cijfers vol onduidelijkheden
De NVM cijfers van vorige week zorgden voor de nodige verwarring. Volgens de NVM was er in het 4e kwartaal 2009 sprake van een prijsstijging van 0,4% ten opzichte van het derde kwartaal. In werkelijkheid lag de mediane prijs € 2.000 onder het niveau van de € 230.000 van het derde kwartaal, hetgeen neerkomt om een prijsdaling van 0,8%. De daling van geheel 2009 ten opzichte van 2008 berekent de NVM op 2%. Een opmerkelijke conclusie als de kwartaalcijfers over 2008 een gemiddelde mediaan prijs opleveren van afgerond € 245.000. Met € 225.000 in 2009, ligt de werkelijke prijsdaling boven de 8%.
Economische effecten
De ontwikkelingen op de woningmarkt werken door in de economie. Het verlies aan overdrachtsbelasting kan alleen al worden begroot op € 750 miljoen. De daling aan omzetten van woningmarktgerelateerde dienstverlening bedraagt naar schatting meer dan een miljard, dit los van de verliezen in de nieuwbouwsector. Met name de doorstromers hebben het, als gevolg van de onzekere economische situatie, laten afweten. De hypotheekrente schommelde weliswaar, maar bleef op het niveau van 2008. De verhoging van de NHG grens per 1 juli 2009 zorgde voor een toename van het aantal NHG hypotheken in de bestaande koopsector met ca. 20%.
Licht herstel woningprijzen en transacties in 2010
Woningmarktcijfers.nl verwacht dat de lichte trendverbetering van de afgelopen maanden in 2010 zal doorzetten. Het is meer dan waarschijnlijk dat het aantal transacties in 2010 met meer dan 10% zal stijgen tot circa 150.000. De bestaande koopwoningenmarkt zal als eerste profiteren van het economisch herstel, zoals dit voor 2010 wordt verwacht. De woningprijs maakt eveneens een kans om in 2010 licht te stijgen, zeker in gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is. De verwachting is dat veel kopers, die in 2009 hun koopwens hebben uitgesteld, zich in de loop van 2010 weer op het koperspad zullen begeven. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat het consumentenvertrouwen op peil blijft en dat het economisch herstel doorzet en dat dit niet direct zal leiden tot een forse stijging van de hypotheekrente.
De regionale ontwikkelingen
De cijfers van de 70 Nederlandse regio’s komen in de loop van de dag voor publicatie beschikbaar. Vanaf morgen zijn de woningmarktrapporten van elke gemeente, regio en provincie op de website van Woningmarktcijfers.nl te bestellen. Het rapport bevat naast zeer uitgebreide woningmarktontwikkelingen over meerdere jaren tevens prognoses over demografische ontwikkelingen alsmede theoretische verkooptijden van bestaande koopwoningen.
Noot met betrekking tot de cijfers van de NVM en het Kadaster
De cijfers van Woningmarktcijfers.nl zijn gebaseerd op data van het Kadaster over alle woningtransacties in Nederland. Het Kadaster registreert op het moment van ondertekening van de akte bij de notaris, dit in tegenstelling tot de NVM cijfers, welke zijn gebaseerd op het moment van ondertekening van de koopakte bij de NVM makelaars.