Aan het begin van het nieuwe jaar zijn de voorspellingen niet van de lucht, ook op het gebied van de woningmarkt en meer in het bijzonder de verwachte prijsontwikkelingen. Voor sommigen is het voorspellen van de toekomst blijkbaar niet zo moeilijk. Net als bij het bakken van een taart gaat het om een aantal ingrediënten die in de juiste hoeveelheden moeten worden toegevoegd. Voor de woningmarkt zijn dat de volgende:
– Economische ontwikkelingen, inflatie, werkgelegenheid en inkomen
– Ontwikkeling van de hypotheekrente, leencapaciteit
– Ontwikkeling huishoudens (huwelijken, samenwonen en scheidingen)
– Consumentenvertrouwen en koopbereidheid duurzame goederen
– Politieke keuzes, subsidies, discussies hypotheekrenteaftrek
– Woningaanbod, bestaand en nieuwbouw
– Ontwikkeling overige woonlasten, energie, gemeentelijke heffingen.
Al deze factoren zijn van belang voor de vraag- en aanbodverhouding en bepalen dus het prijsniveau en het omzetvolume. Voor een betrouwbare voorspelling moeten al deze aspecten juist worden ingeschat. Natuurlijk zal de hoogte van de hypotheekrente meer invloed hebben dan een ander element, het gaat dus op de juiste mix. Bij het bakken van een taart doen we alle ingrediënten in een kommetje, de staafmixer er doorheen, lang genoeg in de oven, klaar is kees en smullen maar.
Nou heb ik geen glazen bol en u wellicht ook niet, een heleboel economen kennelijk wel. Ik moet dan weer denken aan de econoom van een grote Nederlandse bank, die in 2006 een daling van de huizenprijzen voorspelde van 4%. Halverwege het jaar, met oplopende prijzen, werd de voorspelling wat naar boven bijgesteld en in het vierde kwartaal werd het zelfs een plus van 2%. En passant kwam de voorspelling voor 2007 erbij, opnieuw een prijsdaling van 4%. De algemene prijsstijging over zowel 2006 als 2007 werd uiteindelijk 4%. Ik bedoel maar. Ook in 2009 hebben diverse banken en organisaties gedurende het jaar hun prognoses meerdere malen bijgesteld. Uiteindelijk zijn de resultaten van 2009 beroerd, maar veel minder dramatisch dan werd voorspeld.
Dan moet ik het ook nog even hebben over de verschillende cijfers. Het Kadaster en Woningmarktcijfers.nl publiceren de werkelijke prijsgemiddelden en transacties. Het Kadaster publiceert bovendien samen met het CBS indexcijfers. De NVM cijfers gaan over de verkopen van de NVM makelaars (landelijk 70% marktaandeel, in Limburg 35%). De NVM werkt met mediaancijfers (middelste waarneming in de oplopende reeks), waarbij het moment van ondertekening van de koopakte bij de makelaar bepalend is. De verschillende rekenmethodes leveren uiteraard verschillen op en doorgaans is niet duidelijk op welke cijfers de voorspellingen zijn gebaseerd en dat zal ook in 2010 het geval zijn. Gaat het bakken van een taart gepaard met enige baklucht, ten aanzien van de vele voorspellingen over de woningmarkt is eerder sprake van een portie gebakken lucht. Goed om te weten als u de komende weken nog wat voorspellingen voor de kiezen krijgt.