Maand: juni 2010

Praktische oplossingen voor de woningmarkt

Leo van de Pas Overige

De discussie rondom hervorming van de woningmarkt en aanpak van de hypotheekrenteaftrek bestaat al vele jaren. Ondanks de verschillende standpunten van politieke partijen lijkt “niets doen” nauwelijks nog een optie. De onrust en onzekerheid bij consumenten over de toekomst blijft en dit doet de woningmarkt en economie geen goed.

Een nieuwe studie van Woningmarktcijfers.nl toont aan dat met creatieve aanpassingen op korte termijn belangrijke hervormingen kunnen worden doorgevoerd. Woningmarktcijfers.nl kiest bewust voor een benadering op burgerniveau, door de gevolgen voor diverse groepen van eigenaren in beeld te brengen. Deze benadering op microniveau levert zeer verhelderende resultaten op en kan wellicht zorgen voor een snel en breed draagvlak bij burgers, maatschappelijke organisaties en de politiek. Vervolgens worden de macro-economische effecten voor Nederland ingeschat.

Financiële gevolgen van een zwakke woningmarkt voor de economie
De daling van het aantal woningtransacties in 2009 met 30%, leverde niet alleen 1 miljard minder overdrachtsbelasting op, ook de gehele diensten- en productensector rondom de eigen woning leverde miljarden in. Dit ging ten koste van veel werkgelegenheid en daling van inkomsten bij de overheid, zoals omzetbelasting, inkomsten- en vennootschapsbelasting. Een snel herstel van de woningmarkt is om meerdere redenen wenselijk. De voorstellen van Woningmarktcijfers.nl dragen hiertoe bij.

Wijzigingen voor nieuwe kopers:
– De overdrachtsbelasting wordt per direct afgeschaft 
– De leenquote wordt naar beneden bijgesteld
– De hypotheekkosten zijn niet meer dubbel aftrekbaar, de eenmalige aftrek vervalt
– NHG grens blijft op huidige niveau, de afsluitpremie wordt verhoogd tot 1%

Een greep uit de voorgestelde aanpassingen voor alle eigenwoningbezitters:
– De onroerendezaakbelasting OZB wordt per direct afgeschaft
– Het eigenwoningforfait wordt per direct afgeschaft
– De huidige koopsubsidie en startersleningen worden afgebouwd
– De eerste € 4.000 hypotheekrente is tot 100% aftrekbaar in box1 (basisaftrek)
– De meerdere hypotheekrente is aftrekbaar tot 60% in jaar 1, aflopend tot 31% in jaar 30
– De eigen woning en woningschuld gaat naar box3, er is een vrijstelling van € 600.000

De volgende effecten worden hierdoor verwacht:
– De onzekere situatie neemt af en dit zal leiden tot een snel herstel van de woningmarkt 
– Er zal meer doorstroming zijn, met positieve effecten voor de arbeidsmarkt en economie
– Het risico van overfinanciering (hypotheken tot max. 106% koopsom) wordt verkleind
– Financiële risico’s voor burgers nemen niet toe
– Besparingen en extra opbrengsten verbeteren de financiële positie bij de overheid
– Woningprijzen blijven stabiel met een licht afvlakkende prijsontwikkeling in de toekomst

In bijgevoegd rapport vindt u een uitvoerige beschrijving van alle voorstellen, de aanleiding en verwachtingen, evenals de resultaten van de berekeningen voor diverse prijssegmenten.

Download hier de rapportage

Nog een nachtje slapen

Leo van de Pas Column

Morgenavond weten we hoe Nederland heeft gestemd. Dan is het de beurt aan de leiders van politieke partijen om keuzes te maken voor een nieuw kabinet en regeringsprogramma. Snelheid is geboden, maar niet ten koste van kwaliteit en een duurzame levensvatbaarheid. De 100 dagen durende ontdekkingsreis door Nederland van het vorige kabinet lijkt op zijn minst overbodig. Voor de woningmarkt breken spannende tijden aan. Gaat er wel of niets iets veranderen aan de huren, de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting en zo ja, op welke termijn? Ik zou graag een uitgebreide analyse van alle mogelijkheden tot hervorming van de woningmarkt geven, maar daar biedt dit podium onvoldoende ruimte voor. Daarom beperk ik mij vandaag tot de overdrachtsbelasting.

Iedereen is het er over eens dat de 6% overdrachtsbelasting, die bij elke koop betaald moet worden, de aankoop van een woning door starters en doorstromers bemoeilijkt. Deze verhoogt de financieringsbehoefte en de woonlasten. Om alleen al deze kosten goed te maken, moeten woningen twee tot drie jaar in prijs stijgen. Het feit dat eigenaren te lang op één plek in hetzelfde huis moeten blijven wonen, heeft bovendien gevolgen voor de arbeidsmarkt en de mobiliteit. Het Centraal Planbureau heeft deze nadelen voor de welvaart berekend op een miljard per jaar. Hoe is het mogelijk dat een belasting die vanwege al deze negatieve effecten zo contraproductief is, zo lang blijft bestaan?

Het is dus de hoogste tijd om deze negatieve spiraal te doorbreken door per direct de overdrachtsbelasting af te schaffen en hiermee de woningmarkt een extra impuls te geven. Als de woningmarkt goed functioneert en er meer transacties plaatsvinden, levert dit extra werkgelegenheid en omzet op bij de dienstverlenende bedrijven die rondom de woningmarkt actief zijn, zoals notarissen, makelaars, banken, verhuizers, keukencentra en woninginrichters. Dit leidt vervolgens tot meer inkomsten bij de overheid uit omzet- en inkomstenbelasting, een winst die groter is dan het gemis van de 2 tot 3 miljard die de overdrachtsbelasting nu jaarlijks opbrengt. Bovendien gaan kopers minder financieren, waardoor er ook minder renteaftrek hoeft te worden terugbetaald. In de huidige situatie wordt de overdrachtsbelasting meegefinancierd en de daarover betaalde rente wordt in mindering gebracht op het inkomen. De besparing vanwege minder renteaftrek bedraagt 60 miljoen euro per jaar en dat levert bij een gemiddelde bewoningsduur van 15 jaar ruim een miljard op. De enige tegenmaatregel die hiervoor nodig is, is dat de leenquote (het bedrag dat mensen gezien hun inkomen kunnen lenen) eveneens wordt verlaagd. Dit voorkomt dat op momenten van veel vraag de woningprijs versneld zou kunnen stijgen. Snel afschaffen dus, de tijd is er nu rijp voor. 

Leo van de Pas, woningmarktdeskundige te Heerlen, www.leovandepas.nl