Maand: augustus 2010

Limburg als goedkoopste woonprovincie

Leo van de Pas Column
Over de gemiddelde woningprijs is altijd veel te doen. Wat zeggen de cijfers en kunnen we er verregaande conclusies aan verbinden? Op de eerste plaats is het zo, dat er telkens andere woningen worden verkocht. Soms meer goedkopere appartementen, dan weer meer duurdere vrijstaande woningen. Een exacte vergelijking is dus niet mogelijk. Tussendoor wordt er driftig aan woningen verbouwd en verbeterd, terwijl de kwaliteit van de recentere gebouwde woningen over het algemeen eveneens prijsverhogend werkt. Dan hebben we te maken met inflatie, die de woningprijzen ogenschijnlijk vanzelfsprekend laat stijgen. Laten we aannemen dat alle hiervoor genoemde ontwikkelingen zich over het gehele land gelijkmatig hebben voorgedaan. Dan zijn er echter ook verschillen. De economische ontwikkelingen verschillen zeker wel per provincie of landsdeel. De werkgelegenheid en inkomensontwikkeling verlopen niet overal langs dezelfde lijn, de Randstad trekt hierbij zeker aan het langste eind. En dan de demografische ontwikkelingen niet te vergeten. De groei van bevolking en huishoudens in de Randstad staat haaks op de ontwikkelingen in de landelijke provincies. Daar waar in Amsterdam niet bewoonde tweede woningen lijken te worden gevorderd voor verhuur, staan in andere gebieden woningen leeg.  Ondanks verschillen en overeenkomsten mag je, zeker over een langere termijn gezien, wel degelijk conclusies verbinden aan verschillen in de prijsontwikkelingen.

In Nederland kost een bestaande koopwoning momenteel gemiddeld € 240.000. In de provinciale ranking staat Limburg op dit moment met € 194.000 op de voorlaatste plaats. Limburg kan momenteel alleen de provincie Groningen met € 178.000 achter zich laten. Dat was wel eens anders. In 1993, het jaar dat het Kadaster begon met het publiceren van data, stond Limburg fier op een vijfde plaats, na Utrecht, Noord Holland, Gelderland en Noord Brabant.  In 2001 werd plaats zeven nog bezet. Tussen 2007 en 2009 kon Limburg zich lange tijd handhaven op plaats negen, Zeeland, Friesland en Groningen sloten de rij. Inmiddels is Zeeland  Limburg al voorbijgestreefd en wordt een nek-aan-nek race gestreden met Friesland. Groningen staat nog wel op gepaste afstand, maar loopt steeds verder in. Limburg kan de landelijke ontwikkelingen dus niet volgen, hetgeen zeker te maken zal hebben met de economische ontwikkeling en enkele krimpregio’s zoals Parkstad. Een huis in Limburg wordt daardoor wel steeds beter betaalbaar voor de buitenstaander uit de overvolle en dure woonregio’s. En dat biedt juist kansen om Limburg ook als financieel aantrekkelijk woongebied te vermarkten. 

Wel of geen startersleningen?

Leo van de Pas Column

Het eigenwoningbezit wordt in Nederland via verschillende subsidieregelingen gestimuleerd. De belangrijkste is natuurlijk nog steeds de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast beschikken wij met de nationale hypotheekgarantie over een uniek en prima functionerend garantiesysteem. Tot voor kort kenden we nog twee nationale regelingen om de koopstarter op de woningmarkt te helpen, de koopsubsidieregeling en de startersregeling. Van beide fondsen is inmiddels de financiële bodem bereikt. Reden voor de provincie Limburg om samen met ongeveer de helft van de Limburgse gemeenten de startersregeling zelfstandig voort te zetten. In de gemeenten waar de startersregeling van kracht is, kunnen kopers met een beperkt inkomen een renteloze lening aanvragen tot maximaal € 30.000, waarbij de maximale aankoopkosten over het algemeen niet meer dan € 170.000 mogen bedragen. Bij een hypotheekrente van 5% kan de maximale ondersteuning € 1.500 per jaar bedragen. Elke drie jaar wordt het inkomen getoetst en bekeken of de bijdrage nog nodig is. In 2008 en 2009 werden in Nederland 1.600 resp. 2.200 leningen verstrekt. In Limburg gaat het om slechts 100 tot 200 toekenningen per jaar.

De regeling oogt op het eerste gezicht sympathiek. In werkelijkheid roept de regeling meer vragen en bezwaren op. Omdat slechts de helft van de Limburgse gemeenten meedoet, is van een unanieme regeling geen sprake. De besluitvorming via de gemeenteraad is tijdrovend, waarbij de hoogte van de bedragen verschillend kunnen worden vastgesteld. Het gebrek aan uniformiteit gekoppeld aan de hoge kosten van begeleiding en uitvoering van de regeling zijn belangrijke punten van kritiek. Daarnaast kan de vraag worden gesteld of kopers de subsidie werkelijk nodig hebben. In Limburg is 45% van de verkochte woningen goedkoper dan € 170.000. Het motief dat er nauwelijks betaalbare woningen zijn, is dus niet hard te maken. De realiteit is veeleer dat een koper met behulp van de lening een woning koopt die duurder is dan het eigen budget toelaat en duurder dan strikt noodzakelijk is. In de Randstad ligt de behoefte vanwege een veel hogere gemiddelde woningprijs mogelijk anders. Ondanks dat gegeven is de keerzijde van de medaille dat de regeling de vraag stimuleert, de prijzen opdrijft met het risico dat de starter van de toekomst niets met de kostbare belastinggelden is opgeschoten. In de huidige markt lijkt de behoefte dan ook moeilijk aan te tonen, de cijfers spreken immers voor zich. Het beschikbare budget van deze subsidieregeling kan op een andere plek waarschijnlijk beter worden ingezet.