Woningmarkt blijft stroperig

Aan het begin van het jaar waren de verwachtingen hooggespannen. De economie zou uit het dal kruipen en ook met de woningmarkt zou het weer beter gaan. Gedurende het jaar konden weliswaar een aantal positieve feiten worden genoteerd, maar een krachtig herstel bleef uit. Dit ondanks het gegeven dat de hypotheekrente momenteel nog steeds 0,5% onder het niveau van begin 2010 noteert, de economie vooruitgang heeft geboekt en het consumentenvertrouwen licht is toegenomen. In het verkiezingsjaar hield de discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek kopers aan de kant. Starters op de huizenmarkt zagen de koopsubsidie en de starterlening opdrogen. Huiseigenaren die willen doorstromen naar een andere woning, zagen hun woning geplaatst te midden van een woud aan koopwoningen. Nog nooit was het aanbod te koop staande woningen zo groot. De problematiek van de woningmarkt in de krimpgebieden kwam volop in de schijnwerpers. Per saldo zullen de woningmarktprestaties dit jaar op een niveau eindigen dat vergelijkbaar is met vorig jaar. Voor Limburg betekent dit een gemiddelde koopprijs van € 195.000 en de verkoop van een kleine 8.000 woningen. Geen verbetering, maar zeker ook geen verslechtering.  De nieuwbouwsector kende een kleine opleving, maar de bouwactiviteiten zijn nog verre van ideaal.

Ook voor 2011 zijn nog veel factoren onzeker. Zal de economie daadwerkelijk opveren en zorgen voor meer werkgelegenheid en een stijgend consumentenvertrouwen? Koopstarters hebben ook komend jaar volop keuze, maar vooral de groep met lagere inkomens wordt ernstig bedreigd in hun mogelijkheden. Per 1 januari wordt namelijk de leenquote verlaagd. Hierdoor kan het zomaar gebeuren dat tweeverdieners met een laag inkomen € 10.000 tot € 20.000 minder kunnen lenen dan dit jaar het geval is. Jammer voor de starters, maar ook ongunstig voor de doorstromers. De gevolgen voor het nieuwe toewijzingsbeleid van huurders zijn evenmin duidelijk. De laatste weken neemt de roep tot afschaffing van de 6% overdrachtsbelasting toe. De overdrachtsbelasting geldt niet alleen als een zware belemmering voor een soepel draaiende woningmarkt, maar zorgt tevens voor negatieve effecten op de economie, de arbeidsmobiliteit en de belastinginkomsten voor de overheid. Als er één maatregel genomen kan worden die voor een ommekeer kan zorgen, is het wel de afschaffing van deze belasting. Die maatregel wens ik voor alle kopers in 2011, uiteraard naast een goede gezondheid en een prettig woongenot voor u allen.

Hoe aantrekkelijk is het kopen van een eigen huis nog?

De afgelopen 20 jaar is er veel veranderd in de keuzemogelijkheden die huurders en kopers van woningen hebben. Vooral het aanbod van  duurdere  huurwoningen is fors toegenomen. 

Anno 2010 valt er veel te kiezen op het gebied van wonen. Huren staat synoniem voor onbezorgd wonen, geen financiële risico’s, geen  zorgen over onderhoud en de mogelijkheid om snel te kunnen verkassen naar een andere woning indien dat gewenst is. In het verleden vormde het gebrek aan voldoende  keuzemogelijkheden regelmatig een belemmering . Het beleid van corporaties en beleggers is de laatste 20 jaar behoorlijk gewijzigd, waardoor steeds meer duurdere huurwoningen beschikbaar zijn gekomen, waaronder luxe appartementencomplexen, compleet met de meest uiteenlopende extra voorzieningen.

Kopers hebben die ruime keuzemogelijkheden altijd al wel gehad, vroeger vooral door zelf een woning te laten bouwen, terwijl  momenteel de projectmatige bouw steeds meer kansen biedt om zonder al te veel zorgen een moderne woning te verwerven.  Naast de grotere keuzevrijheid en meer woongenot geldt voor het koopsegment het adagium van het onopgemerkt opbouwen van een vermogen. Financiële risico’s en extra rompslomp bij verhuizen worden graag voor lief genomen. De laatste jaren staat dit overigens onder druk, omdat een groter aandeel  hypotheken als aflossingsvrij wordt afgesloten, waardoor de opbouw van het vermogen uit de waardestijging moet komen. Dit laatste valt de afgelopen paar jaar tegen, maar dat zal vermoedelijk slechts van tijdelijke aard zijn.

Door afname van de vraag hebben zowel kopers als huurders hebben momenteel volop keuze. Naast de carrièremakers die flexibel willen opereren, zien we vooral het seniorensegment dat afscheid neemt van de eigen woning om, al dan niet met een zak geld, riant en onbezorgd te gaan huren. Op korte termijn is de financiële afweging tussen huren of kopen nog niet zo spannend. Echte verschillen treden pas op als we een vergelijking maken tijdens de gehele wooncarrière, die gemiddeld zo’n 50 jaar in beslag neemt. Uiteraard is deze gebaseerd op de huidige fiscale en economische uitgangspunten.

De vergelijking wordt gemaakt tussen een koopwoning van € 185.0000 kk met € 200.000 hypotheek en een huurwoning met een aanvangshuur van  € 7.400 per jaar. De jaarlijkse huurverhoging is 3%, de inflatie 2%. De koopwoning wordt volledig gefinancierd met banksparen, rente 5%, looptijd 30 jaar. Het aftrekpercentage voor de IB is 38%. Verder is rekening gehouden met alle eigenaarslasten zoals eigenwoningforfait, ozb, onderhoud en verzekeringen die jaarlijks 2% stijgen. De waardestijging van de woning is eveneens berekend op 2% per jaar.

Hoe gaat het met de woningmarkt?

Het wel en wee van de huizenmarkt is een geliefd onderwerp van discussie op feestjes en op de werkplek. Iedereen moet tenslotte wonen en een kleine tien procent van alle huishoudens is wel met verhuisplannen bezig. En dan de aandacht in de media. Journalisten en opiniepeilers ventileren hun mening over de ingestorte woningmarkt, de kwestie rondom de hypotheekrenteaftrek, de problemen van de starter, het steeds groter wordende aanbod of de oplopende verkooptijden. 

Gelukkig worden alle woningtransacties door het Kadaster geregistreerd en leveren bedrijven zoals Woningmarktcijfers.nl heldere analyses op kwartaal- en jaarbasis. Bepaalde patronen keren met regelmaat terug en kunnen veelzeggend zijn voor de toekomst. Toch laat een woningmarktstatistiek zich niet vergelijken met bijvoorbeeld een AEX index, welke uit hetzelfde mandje aandelen bestaat. Er worden immers telkens andere woningen verkocht. Soms worden meer (goedkopere) appartementen verkocht, in een andere periode juist meer (duurdere) vrijstaande woningen. De regionale verschillen kunnen daarom groot zijn, evenals de verschillen per maand, zoals het CBS deze publiceert. Januari is bijvoorbeeld traditioneel de maand met de minste woningtransacties en in december wisselen de meeste woningen van eigenaar. Januari is dus per definitie een dipmaand, waarna de aantallen geleidelijk omhoog krabbelen. Afhankelijk van de gekozen periode kan een vrolijk of een dramatisch verhaal worden gemaakt. Dit geldt ook voor de prijsontwikkeling. De lange termijn trend is redelijk betrouwbaar, maar op maandbasis kunnen de prijsschommelingen hevig zijn. Daarbij komt nog dat enkele bronnen een verschillend tijdspad hebben, hetgeen de duidelijkheid evenmin ten goede komt. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) registreert bijvoorbeeld op het moment dat de koopovereenkomst bij de makelaar wordt getekend, veelal drie tot vier maanden voordat de notariële afwikkeling en kadastrale registratie  plaatsvindt.     

Voor de ontwikkelingen op de woningmarkt spelen een aantal factoren een belangrijke rol. Denk hierbij aan de economische ontwikkelingen met gevolgen voor werkgelegenheid en inkomensontwikkeling. Daarnaast het verloop van de hypotheekrente en het consumentenvertrouwen. En niet in de laatste plaats alle politieke beslissingen, die de inhoud van het besteedbare huishoudpotje bepalen. Na de eerste zeven stabiele jaren van deze eeuw, komt de woningmarkt in 2008 door de economische crisis in moeilijk vaarwater. Woningprijzen stijgen niet meer en dalen op de meeste plaatsen, het aantal transacties en de verkoop van nieuwbouwwoningen holt in 2009 met 30% achteruit. De doorstroming stagneert, omdat, geheel terecht, eerst de eigen woning verkocht moet worden. De resultaten over de eerste 9 maanden van 2010 laten een bevestiging van 2009 zien. Geen krachtig herstel, zoals velen wellicht hadden gehoopt, maar zeker ook geen verdere verslechtering van de markt. Je zou voorzichtig kunnen concluderen dat het dieptepunt wel is bereikt. Het herstel zal als gevolg van het grote woningaanbod nog langzaam gaan, het wachten is eigenlijk op meer krachtige besluiten van het kabinet, die de economie en de woningmarkt een extra impuls kunnen geven.