Het nut van woonwensenonderzoek

Het koop- en huurgedrag van de consument ten aanzien van wonen is voortdurend  aan verandering  onderhevig. Vooral de economische crisis hakte er diep in. Het kennen en meten van de woonvoorkeuren wordt dan steeds belangrijker.

In de goede jaren leek het niet zo belangrijk onderzoek te doen naar de woonwens van de consument. Alles werd wel verhuurd of verkocht. Uiteraard werd er wel een beroep gedaan op de marktkennis van de makelaar, maar uiteindelijk ging het bij de planning van nieuwbouw veelal om winstmaximalisatie, iets wat de gemeenten en ontwikkelaars natuurlijk geen windeieren heeft gelegd. Gemeenten waren gebaat bij groei, groei en nog eens groei van de woningvoorraad.

De laatste jaren gaan, mede door de crisis,  ook de nieuwbouwprojecten niet meer als vanzelfsprekend van de hand. Krimp en vergrijzing staan in meerdere regio’s volop in de belangstelling. Waar moet hoeveel gebouwd worden en aan welke type woningen en in welke prijssegmenten bestaat de meeste behoefte? De woningkwaliteit wordt steeds belangrijker, het energievraagstuk steeds nijpender. Wat gebouwd wordt moet immers voor de komende 50 jaar mee. Om een lange termijnvisie te ontwikkelen is een belangrijke rol weggelegd voor onderzoekers, stedenbouwkundigen, gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Foute keuzes worden door de veeleisende consument onmiddellijk afgestraft.
Voor de korte termijn is een woonwensen- of woningbehoefte onderzoek een probaat middel. Sinds de opkomst van internet beschikken makelaars niet meer over de oude en vertrouwde kaartenbak, van waaruit je aan de hand van individuele woonwensen samengestelde woontrends of marktvraag kon destilleren. Het zoekgedrag op internet kan wel laten zien hoe vaak woningen worden bekeken, maar internet is vrij anoniem. Je kunt hiermee niet precies achterhalen wat iemand zoekt en zeker niet waarom. Dat geldt tevens voor het inzicht als mensen tijdelijk niet zoeken, ook dan weet je niet waarom ze wegblijven. Om dit benodigde inzicht toch te krijgen wordt landelijk onderzoek gedaan, terwijl gemeenten regelmatig op gemeenteniveau woonwensenonderzoeken laten uitvoeren. Dat kan via schriftelijke enquêtes, maar ook weer via internet. Internet is sneller en goedkoper en bijna iedereen beschikt er tegenwoordig over. Als je als consument op zoek bent naar een andere woning, is het zaak aan dergelijke onderzoeken mee te werken, ook al levert dat voor jezelf niet direct wat op. Het algemeen belang heeft dat voortschrijdende inzicht immers wel nodig als aanvulling op een adequate planning van de woningmarkt. Zo kunnen alle inwoners in Limburg terecht op de website www.ikwileenandewoning.nl om hun woonwensen anoniem te laten registreren. De uitkomsten ervan kunnen vervolgens gebruikt worden door overheid en marktpartijen voor een optimaal woonbeleid.

De verwachtingen voor 2011

Hoewel de cijfers van december het jaar 2010 nog compleet moeten maken, zijn aan het begin van het nieuwe jaar de voorspellingen voor de woningmarkt in 2011 niet van de lucht. Voor sommigen is het voorspellen van de toekomst blijkbaar niet zo moeilijk. De impact van de economische crisis heeft goed laten zien wat deze voorspellingen uiteindelijk waard zijn. De Vereniging eigen Huis gaat voor 2011 uit van een prijsdaling van 5%, terwijl de NVM uitgaat van een minimale plus of min. Voor de woningmarkt spelen de volgende factoren een eminente rol:

–  Economische ontwikkelingen, inflatie, werkgelegenheid en inkomen
–  Ontwikkeling van de hypotheekrente, leencapaciteit
–  Ontwikkeling huishoudens (huwelijken, samenwonen en scheidingen)
–  Consumentenvertrouwen en koopbereidheid duurzame goederen
–  Politieke keuzes, subsidies, hypotheekrenteaftrek, afschaffen overdrachtsbelasting
–  Woningaanbod, bestaand en nieuwbouw
–  Ontwikkeling overige woonlasten, energie, gemeentelijke heffingen.

Al deze factoren zijn dus van belang voor de vraag- en aanbodverhouding en bepalen uiteindelijk het prijsniveau en het omzetvolume. Voor een betrouwbare voorspelling moeten al deze aspecten juist worden ingeschat. Natuurlijk zal de hoogte van de hypotheekrente meer invloed hebben dan een ander element, het gaat dus om de juiste mix. Wat we zeker weten is dat de leenquote is verlaagd, waardoor starters vanaf 1 januari 2011 vaak tienduizenden euro minder kunnen lenen. Als er minder starters zijn, hebben doorstromers daar last van, zij hebben immers doorgaans een starter nodig om te kunnen doorstromen. Wat ook zo vast staat als een huis, is het gegeven dat het woningaanbod de afgelopen vijf jaar is gestegen van 130.000 naar meer dan 200.000 stuks, een ongekende hoogte. Het aantal woningtransacties nam juist de omgekeerde beweging en daalde van ruim 200.000 naar minder dan 130.000 in 2010. Bij een optimistisch scenario, waarbij het aanbod jaarlijks met 6% afneemt en het aantal transacties met eenzelfde percentage toeneemt, duurt het tot 2015 voordat aanbod en transacties op hetzelfde niveau zitten en er sprake is van een behoorlijk evenwicht. Tot die tijd hoef je niet te rekenen op forse prijsstijgingen, hoewel op regionaal niveau de verschillen best groot kunnen zijn. Of deze aanname realistisch is zal de toekomst moeten uitwijzen en afhankelijk zijn van de werkelijke ontwikkeling van de hiervoor genoemde factoren. De economie is weliswaar licht herstellende en de hypotheekrente nog laag, voor een excellerende woningmarkt zal de overheid toch een belangrijke duit in het zakje moeten doen. Anders blijft het aanmodderen en zal het resultaat en de economische bijdrage van de vastgoedsector beneden het gewenste niveau blijven.