Hoewel de cijfers van december het jaar 2010 nog compleet moeten maken, zijn aan het begin van het nieuwe jaar de voorspellingen voor de woningmarkt in 2011 niet van de lucht. Voor sommigen is het voorspellen van de toekomst blijkbaar niet zo moeilijk. De impact van de economische crisis heeft goed laten zien wat deze voorspellingen uiteindelijk waard zijn. De Vereniging eigen Huis gaat voor 2011 uit van een prijsdaling van 5%, terwijl de NVM uitgaat van een minimale plus of min. Voor de woningmarkt spelen de volgende factoren een eminente rol:
– Economische ontwikkelingen, inflatie, werkgelegenheid en inkomen
– Ontwikkeling van de hypotheekrente, leencapaciteit
– Ontwikkeling huishoudens (huwelijken, samenwonen en scheidingen)
– Consumentenvertrouwen en koopbereidheid duurzame goederen
– Politieke keuzes, subsidies, hypotheekrenteaftrek, afschaffen overdrachtsbelasting
– Woningaanbod, bestaand en nieuwbouw
– Ontwikkeling overige woonlasten, energie, gemeentelijke heffingen.
Al deze factoren zijn dus van belang voor de vraag- en aanbodverhouding en bepalen uiteindelijk het prijsniveau en het omzetvolume. Voor een betrouwbare voorspelling moeten al deze aspecten juist worden ingeschat. Natuurlijk zal de hoogte van de hypotheekrente meer invloed hebben dan een ander element, het gaat dus om de juiste mix. Wat we zeker weten is dat de leenquote is verlaagd, waardoor starters vanaf 1 januari 2011 vaak tienduizenden euro minder kunnen lenen. Als er minder starters zijn, hebben doorstromers daar last van, zij hebben immers doorgaans een starter nodig om te kunnen doorstromen. Wat ook zo vast staat als een huis, is het gegeven dat het woningaanbod de afgelopen vijf jaar is gestegen van 130.000 naar meer dan 200.000 stuks, een ongekende hoogte. Het aantal woningtransacties nam juist de omgekeerde beweging en daalde van ruim 200.000 naar minder dan 130.000 in 2010. Bij een optimistisch scenario, waarbij het aanbod jaarlijks met 6% afneemt en het aantal transacties met eenzelfde percentage toeneemt, duurt het tot 2015 voordat aanbod en transacties op hetzelfde niveau zitten en er sprake is van een behoorlijk evenwicht. Tot die tijd hoef je niet te rekenen op forse prijsstijgingen, hoewel op regionaal niveau de verschillen best groot kunnen zijn. Of deze aanname realistisch is zal de toekomst moeten uitwijzen en afhankelijk zijn van de werkelijke ontwikkeling van de hiervoor genoemde factoren. De economie is weliswaar licht herstellende en de hypotheekrente nog laag, voor een excellerende woningmarkt zal de overheid toch een belangrijke duit in het zakje moeten doen. Anders blijft het aanmodderen en zal het resultaat en de economische bijdrage van de vastgoedsector beneden het gewenste niveau blijven.