Maand: februari 2011

Onlangs zijn de woningmarktcijfers over het jaar 2010 vrijgegeven. Blaricum is daarin opnieuw de duurste woongemeente van ons land, Pekala de goedkoopste. Opvallend is dat maar liefst drie Limburgse gemeenten in de top 10 met goedkoopste woningen staan: Kerkrade, Heerlen en Brunssum. En de prijzen dalen hier nog steeds. Dat vraagt om en toelichting. 

De koopsom van bestaande koopwoningen in Nederland bedroeg in 2010 gemiddeld 239.500 euro, een lichte stijging van 0,5 procent ten opzichte van het jaar ervoor. In Limburg liggen de kaarten echter iets anders. Hier bedroeg in 2010 de gemiddelde koopsom 195.200 euro, 0,9 procent lager dan in 2009. Na de gemeente Pekela en Oldambt is Brunssum met een gemiddelde koopsom van 140.600 euro de goedkoopste gemeente van Nederland. In tegenstelling tot de duurste gemeenten, nam het aantal transacties in de drie goedkoopste gemeenten opnieuw af met 12 tot 17 procent, terwijl in 2009 de transactiedaling juist geringer was dan in de duurste gemeenten. Van de 34 gemeenten in Limburg zijn slechts vijf gemeenten met een gemiddelde koopsom die boven het landelijk gemiddelde ligt. Dat zijn achtereenvolgens Eijsden, Mook en Middelaar, Margraten, Meerssen en Nederweert.

Volgens Leo van de Pas, eigenaar van Woningmarktcijfers.nl, is de relatief lage gemiddelde woningprijs (en de daling ervan) in Limburg eenvoudig te verklaren. “De economische ontwikkeling loopt in Limburg achter bij andere delen van ons land. Het gemiddeld inkomen ligt dan ook lager dan bijvoorbeeld in de Randstad. Een tweede factor die meespeelt is de bevolkingskrimp, met name in Zuid-Limburg. Als je nu wilt verkopen, zul je dus met wat minder genoegen moeten nemen. Reken op zo’n tien tot twintig procent minder dan gehoopt. Dat is in feite nadelig voor de groep mensen die afscheid neemt van de koopwoning en vervolgens gaat huren. De groep mensen die zich buiten de regio gaat vestigen, zal ook dieper in de portemonnee moeten tasten. Koop je echter in dezelfde regio een woning terug, dan kun je ook goedkoper kopen en voor starters is de situatie natuurlijk helemaal ideaal. En laten we eerlijk zijn, mensen die tien tot twintig jaar geleden een woning hebben aangekocht, kunnen nog steeds heel tevreden zijn; de waarde van hun woning is immers (meer dan) verdubbeld.”

De WOZ-waarde is een verhaal apart, die ijlt volgens Van de Pas altijd wat na. “De WOZ-waarde loopt nooit helemaal in de pas met de waardevermeerdering of –daling van de woning. Bovendien, gemeenten willen hoe dan ook belasting ontvangen, is het niet via de WOZ, dan wel via een hoger OZB tarief  of via hogere overige gemeentelijke lasten.”

Kijk voor de prijsontwikkelingen van woningen in uw gemeente of een WOZ berekening op www.woningmarktcijfers.nl

De komende maanden zal bij huiseigenaren en bedrijven weer de jaarlijkse beschikking en aanslag voor de onroerende zaakbelasting in de bus vallen. De aanslag is een uitvloeisel van de Wet waardering onroerende zaken, oftewel WOZ. Sinds 1 januari 2006 wordt de aanslag uitsluitend nog aan eigenaren van woningen opgelegd en niet meer aan gebruikers. De onroerende zaakbelasting blijft een omstreden kwestie, niet in de laatste plaats door de manier en kwaliteit van vaststelling van de waarde van woningen. Deze belasting vormt een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten. De vastgestelde woningwaarde dient naast basis voor de OZB heffing eveneens als uitgangspunt voor de heffing van het waterschap en de berekening van het eigenwoningforfait. Over dit eigenwoningforfait moet inkomstenbelasting worden betaald, tenminste als u nog een hypotheek op uw woning heeft. Voldoende reden dus om de waarde-ontwikkeling, zoals de gemeente die opgeeft, te controleren en indien nodig bezwaar te maken.

De woningwaarde wordt sinds kort jaarlijks geïndexeerd op basis van actuele prijsontwikkelingen. Voor de komende beschikking geldt de waardeontwikkeling tussen de peildata 1-1-2009 en 1-1-2010. Volgens de Waarderingskamer (een overheidsorgaan dat toezicht houdt op de uitvoering van de wet) zijn de waardes in Nederland in deze periode gemiddeld met 2,3% gedaald. De Waarderingskamer motiveert deze beperkte daling met het verhaal dat duurdere woningen relatief meer in prijs zouden zijn gedaald, iets dat volgens de werkelijke cijfers niet hard te maken is. Volgens Woningmarktcijfers.nl is de gemiddelde koopsomontwikkeling tussen beide peildata (tevens goede indicatie voor waardeontwikkeling) in Limburg met 4 tot 5% afgenomen. Voor de 2/1 kapwoning/hoekwoning en vrijstaande woning met 5 resp. 6,5%, terwijl de daling voor de tussenwoning en het appartement beperkt bleef tot 1,8 en 2,8%.

De woningwaarde is één aspect, het tarief dat gemeenten berekenen het andere. Tarieven worden te pas en onpas aangepast om gaten in de gemeentebegroting te dichten. Zelfs bij licht stijgende tarieven zal de belastingopbrengst in de meeste gemeenten stijgen, ook al gaat het slechts om enkele tientjes per eigenaar per jaar. Vele tientjes maken uiteindelijk miljoenen. De uitvoeringskosten van de WOZ vergen echter eveneens velen miljoenen. Per object wordt ongeveer € 20,- aan kosten besteed, samen goed voor 160 miljoen per jaar. Als de overheid ergens op uitvoeringskosten kan bezuinigen is het wel op het vlak van de WOZ.  Gewoon afschaffen dus en bijvoorbeeld de energieheffing iets verhogen. Er zijn dan 3 winnaars, zowel de overheid als burgers besparen kosten en energiebesparing en milieu krijgen extra aandacht.

Tabel: (ter info, niet afdrukken)

Ontwikkeling gemiddelde koopprijs en transacties Limburg

Peildatum   1-1-2009  1-1-2010 prijs %  transacties %
Appartement  147.400  144.700 -1,8%  – 12%
Tussenwoning  183.700  178.500 -2,8%  – 13%
Hoekwoning  192.200  179.500 -6,6%  – 10%
2/kapwoning  205.000  193.100 -5,8%  – 10%
Vrijstaand   333.000  316.400 -5,0%  – 17%

De vaststelling van de woningwaarde in het kader van de WOZ beschikking blijft elk jaar opnieuw ergernis bij burgers opwekken en zorgt voor een paar honderd duizend bezwaarschriften. Op www.woningmarktcijfers.nl kunt u de koopprijsontwikkeling per gemeente opvragen.

De komende maand zal bij huiseigenaren en bedrijven weer de jaarlijkse beschikking en aanslag voor de onroerende zaakbelasting in de bus vallen. De aanslag is een uitvloeisel van de Wet waardering onroerende zaken, oftewel WOZ. Sinds 1 januari 2006 wordt de aanslag uitsluitend nog aan eigenaren van woningen opgelegd en niet meer aan gebruikers. Voor niet-woningen betaalt zowel de eigenaar als de gebruiker deze belasting. Saillant detail is dat de niet-woningsector slechts 10% van alle objecten beslaat, maar uiteindelijk wel goed is voor 50% van de totale OZB opbrengst van ongeveer 5 miljard euro per jaar. De gemeenteraad stelt jaarlijks het percentage vast dat over de waarde van het onroerend goed verschuldigd is. Voor nu beperken we ons even tot de woningsector. De vastgestelde woningwaarde dient als basis voor de OZB heffing en tevens als uitgangspunt voor de heffing van het waterschap en de berekening van het eigenwoningforfait. Over dit eigenwoningforfait dient inkomstenbelasting te worden betaald, tenminste als u nog een hypotheek op uw woning heeft. Voldoende reden dus om de waarde-ontwikkeling, zoals de gemeente die opgeeft, te controleren en indien nodig bezwaar te maken. Op de website van Woningmarktcijfers.nl kunt u de prijsontwikkeling in uw gemeente per woningtype voor € 1,50 opvragen.

De woningwaarde wordt sinds kort jaarlijks geïndexeerd, op basis van de actuele prijsontwikkelingen. Voor de komende beschikking geldt de waardeontwikkeling tussen de peildata 1-1-2009 en 1-1-2010. Volgens de Waarderingskamer (een overheidsorgaan dat toezicht houdt op de uitvoering van de wet) zijn de waardes in Nederland in deze periode gemiddeld met 2,3% gedaald. Hoewel de verkoopprijzen in Limburg met 5% zijn gedaald, motiveert de Waarderingskamer deze beperkte daling met een verhaal dat duurdere woningen relatief meer in prijs zouden zijn gedaald. In de tabel elders op deze pagina kunt u zien dat dit grotendeels op een fabel berust. De website Woningmarktcijfers.nl bepaalt de gemiddelde koopsom op de peildatum door het gemiddelde van 4 kwartalen rondom de peildatum te nemen, dus van het derde, vierde, eerste en tweede kwartaal. Het is duidelijk te zien dat de gemiddelde koopsom (tevens goede indicatie voor waardeontwikkeling) in Limburg voor de 2/1 kapwoning, hoekwoning en vrijstaande woning tussen de 5 en 6,6% bedraagt, terwijl deze voor de tussenwoning en het appartement met slechts 1,8 en 2,8% is gedaald. Kijken we naar het aantal transacties, dan zien we de verkoop van vrijstaande woningen met 17% het meest is gedaald. De impact op de totale waardedaling wordt hierdoor niet bevestigd.  
 

De woningwaarde is één aspect, het tarief dat gemeenten berekenen het andere. De meeste Limburgse gemeenten hebben hun tarieven voor 2011 al vastgesteld, andere zijn daar nog mee bezig of hebben deze nog niet gepubliceerd. Zelfs bij licht stijgende tarieven zal de belastingopbrengst in de meeste gemeenten stijgen, ook al gaat het slechts om enkele tientjes per eigenaar per jaar. Vele tientjes maken uiteindelijk miljoenen. De uitvoeringskosten van de WOZ vergen echter eveneens velen miljoenen. Per object wordt ongeveer € 20,- aan kosten besteed, samen goed voor 160 miljoen per jaar.