Veilig hypotheekbeheer

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) was de aflopen weken dubbel in het nieuws. Enerzijds was er de scheidende bestuursvoorzitter die pleitte voor extra aflossing, ook van bestaande aflossingsvrije hypotheken. Aan de andere kant was er het onderzoek dat de AFM instelde tegenover handelaren die prijsafspraken zouden maken bij de executieveilingen. Hoewel het ogenschijnlijk verschillende zaken zijn, hebben zij echter wel alles met elkaar te maken, namelijk het risico van een tekort bij een onvrijwillige verkoop.

De laatste paar jaar werden iets meer dan 2.000 woningen via een openbare verkoop (executieveiling) verkocht. Daarnaast werd vermoedelijk nog eens zo’n zelfde aantal onvrijwillig door banken verkocht, zonder dat deze  op een veiling kwamen. Op basis van het eigen woningbezit van ruim 4 miljoen woningen gaat het om minimale aantallen, maar het blijft vervelend als het je overkomt. Soms is het eigen schuld, maar in de meeste gevallen breekt het verlies van werk of het verbreken van een relatie huiseigenaren op. De hypotheeklasten kunnen niet meer worden betaald en er volgt een gedwongen verkoop. Kopers met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn hierbij in het voordeel, behoudens grove eigen schuld wordt de restantschuld kwijtgescholden. Het risico doet zich vooral voor in de eerste jaren na de aankoop, omdat de 10% kosten koper veelal worden meegefinancierd.

Uit een onderzoek van Woningmarktcijfers.nl uit 2010 blijkt dat woningen op een veiling gemiddeld 30% ofwel € 55.000 minder dan de werkelijke waarde opbrengen. Oorzaak hiervan is het al jaren falende veilingsysteem, waar handelaren vrij spel hebben en volgens de AFM onderling prijsafspraken maken en de buit bij toerbeurt verdelen. Particuliere kopers kunnen nauwelijks op een veiling terecht, terwijl banken en het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder NHG), zeker in het verleden, nalieten de schade te beperken door actief mee te bieden. Uit hetzelfde onderzoek blijkt immers ook dat de helft van de geveilde woningen binnen 6 maanden werd doorverkocht tegen een gemiddeld € 30.000 hogere prijs. Het werkelijke verlies per woning bedraagt in feite slechts € 25.000. Hiervan kan weer de helft worden toegerekend aan de bij aankoop betaalde overdrachtsbelasting.

De roep om de eerste jaren het geleende bedrag dat boven de waarde van de woning uitstijgt versneld af te lossen, klinkt dan ook paradoxaal. De kans dat bestaande huiseigenaren hierdoor juist in de problemen komen is niet ondenkbaar. In feite wordt van kopers verwacht dat zij de meegefinancierde overdrachtsbelasting en een dreigend tekort bij gedwongen verkoop als gevolg van een falend veilingsysteem versneld aflossen. Zo bezien een geniale oplossing van de slimmeriken uit Den Haag voor een probleem dat ze zelf hebben gecreëerd.