Maand: augustus 2011

Minder krimp helpt ook woningmarkt

Leo van de Pas Column

De woningmarkt in Limburg wordt de laatste jaren geregeerd door de crisis en de krimp. De economische crisis is een nationaal en wereldprobleem, dus dat lossen we niet zo maar even op. De krimp uiteraard ook niet, maar dat is veel meer een regionaal gegeven. Toch was er recent positief nieuws te melden toen de rekenmeesters van Etil een rapport met nieuwe cijfers naar buiten brachten over de krimp van de Limburgse bevolking en het aantal huishoudens.

Etil heeft, ondanks goede bedoelingen in het verleden, de prognoses fors naar boven moeten bijstellen, waardoor in feite sprake is van minder krimp. Bovendien sluiten de cijfers nu ook veel beter aan bij de getallen van het CBS, die altijd al van minder krimp uitgingen. Voor de woningmarkt is het aantal huishoudens het meest van belang. Tot en met 2025 is er volgens de laatste prognose alleen in Parkstad Limburg sprake van een krimp en wel van ongeveer 3.000 huishoudens. Alle andere regio’s groeien nog. Na 2025 zal de regio Zuid Limburg als geheel gaan krimpen, maar Midden- en Noord Limburg hebben daar zelfs in 2040 nog geen last van.

Prognoses blijven moeilijk en vooral de migratiestromen zijn nimmer exact in te schatten. De nieuwe ramingen zorgen er ook voor dat woonvisies met nieuwbouwplannen en sloopopgaven kunnen worden aangepast. Tekorten op de woningmarkt leiden immers tot hogere prijzen en overschotten veroorzaken het omgekeerde effect. Tekorten zullen zich vooralsnog niet aandienen, daarvoor is het aanbod momenteel veel te groot. Wel komen er meer eenpersoonshuishoudens en meer senioren, dus aanpassingen op het gebied van gewenste woningkwaliteit blijven zeer zeker nodig.

De woningmarkt staat echter niet op een eiland. Een reeks aan factoren bepaalt uiteindelijk de toekomst, waarbij vooral de economie, werkgelegenheid en besteedbaar inkomen van doorslaggevende aard zijn. Met de werkloosheid gaat het langzaam beter, juist door het afnemen van de potentiële beroepsbevolking en de toenemende vergrijzing. Zo daalt de beschikbare beroepsbevolking in Parkstad Limburg vanaf nu jaarlijks met meer dan 1.000 mensen. Het zou zo maar kunnen zijn dat bedrijven werknemers van elders moeten aantrekken om de toenemende vraag op de arbeidsmarkt in te vullen. Als dat jongere mensen zijn, bijvoorbeeld gezinnen met kinderen, dan betekent dat opnieuw een bijstelling van de prognoses kan plaatsvinden. Het omgekeerde, dat niet direct voor de hand ligt, zou ook kunnen gebeuren, namelijk dat bedrijven hun heil elders gaan zoeken. Vanzelfsprekend zal een nieuw bedrijf dat zich ergens wil vestigen tevens oog hebben voor het aantal beschikbare werknemers. Een integrale visie op het gebied van woningmarkt, arbeidsmarkt en economie, dat is in feite wat we met z’n allen nodig hebben.          

Huizenprijs bereikt hoogste niveau in 12 maanden

Leo van de Pas Woningmarkt
Met € 248.400 bereikte de gemiddelde koopsom van bestaande woningen in juli het hoogste niveau van de laatste 12 maanden. De stijging ten opzichte van juli 2010 bedraagt 1,3%. Dit blijkt uit een analyse van Woningmarktcijfers.nl op basis van de absolute koopsomgegevens van het kadaster. Het laagste prijsniveau (€ 234.000) werd in februari gemeten. De provincies Gelderland, Noord Holland, Zuid Holland en Overijssel bereikten eveneens in juli de hoogste prijs. De maandelijkse ontwikkelingen per provincie zijn op de website te bekijken. Over de eerste zeven maanden van 2011 bedraagt de gemiddelde koopsom € 242.100, een stijging van 1% ten opzichte van de eerste zeven maanden van 2010. In vergelijking met het gehele jaar 2010 bedraagt de stijging 1,1%. Vrijwel alle woningtypen werden duurder, de halfvrijstaande woningen zelfs € 5.000 ofwel 2%. Alleen tussenwoningen waren gemiddeld € 2.000 goedkoper. Op de gemiddelde woningprijs is verder de verdeling naar type van belang. Zo steeg het aandeel van de vrijstaande woningen (het duurste woningtype) met 0,5%, terwijl het aantal appartementen (het goedkoopste woningtype) met 0,5% daalde. Alle overige woningtypen veranderden nauwelijks in omvang.

Minder woningtransacties, effect overdrachtsbelasting nog niet zichtbaar.
In de eerste zeven maanden van 2011 werden 68.323 woningen door het kadaster geregistreerd, 4,9% minder dan in dezelfde periode van 2010. In de maand juli kregen de transacties een forse klap te verwerken, de daling ten opzichte van juli 2010 bedroeg maar liefst 14,8%. In 2011 werden alleen in Zeeland meer woningen verkocht (+1,1%). Alle overige provincies zitten in de min met Flevoland als grootste daler (-10,3%). Het effect van de verlaagde overdrachtsbelasting zal volgens Leo van de Pas, directeur van Woningmarktcijfers.nl, voorlopig ook nog niet zichtbaar zijn in de kadastergegevens. Zoals bekend worden woningen die in juli door de makelaars zijn verkocht pas drie tot vier maanden later via de notaris overgedragen en bij het Kadaster geregistreerd. Vanaf september-oktober zal het effect van de verlaging dus pas zichtbaar zijn en voordat er sprake kan zijn van een stijging zal eerst de opgelopen achterstand van 5% moeten worden weggewerkt. Een overzicht van de gemiddelde koopsom per provincie is te vinden op de website www.woningmarktcijfers.nl.

Woningmarktrapport tweede kwartaal beschikbaar.
Gedetailleerde marktinformatie en uitgebreide kwartaalrapporten zijn op de website van Woningmarktcijfers.nl beschikbaar van elke gemeente en regio in Nederland. Naast prijsontwikkelingen en transactieaantallen bevatten de rapporten o.a. de verkooptijd van woningen (TVT) en demografische ontwikkelingen. De rapporten van het tweede kwartaal 2011 zijn nu beschikbaar.

Noot met betrekking tot de cijfers.
De gegevens van Woningmarktcijfers.nl zijn gebaseerd op de absolute koopsom- en transactiegegevens van het Kadaster, geregistreerd op het moment van notariële levering van de woning.