Er zijn partijen in Nederland die roepen dat koopwoningen in Nederland te duur zijn. Wat is te duur vraag je je dan af en hoe hoog zou de gemiddelde woningprijs dan wel moeten zijn. Een gemakkelijke vraag waarop het antwoord minder gemakkelijk is te geven. In een vrije markt, worden de woningprijzen bepaald door vraag- en aanbod. De markt doet haar werk en zorgt er in feite voor dat de huizenprijzen altijd op het juiste niveau zijn.
De huizenprijzen historisch gezien. In 1980 werd gemiddeld € 90.000 voor een koopwoning betaald, in 2011 is dit bedrag opgelopen tot € 240.000. Vooral in de periode 1995-2000, toen het geweldig goed ging met de economie, stegen de huizenprijzen soms met meer dan 10% per jaar. In de ruim 30 jaar kwam de prijsstijging gemiddeld uit op 3,5% per jaar. Om de reële prijsstijging te beoordelen, moet deze worden gecorrigeerd voor inflatie, gemiddeld 2% per jaar. Verder moet worden gerealiseerd dat woningen niet meer dezelfde zijn dan 30 jaar geleden. Nieuwe woningen zijn groter en luxer geworden en bestaande woningen werden veelvuldig gemoderniseerd en uitgebouwd. Corrigeer je de gemiddelde woningprijs voor inflatie en een betere kwaliteit, dan kun je concluderen dat de prijzen met ongeveer een half procent per jaar teveel zijn gestegen.
De hoogte van de huizenprijs heeft alles met de betaalbaarheid van woningen te maken. Dan kom je op het terrein van het gemiddelde huishoudinkomen, de hoogte van de hypotheekrente, hypotheekrenteaftrek, leenquote en overige bijkomende woonlasten. Wanneer voldoende mensen in staat zijn om op deze basis een woning te kopen is de betaalbaarheid in orde, ook hier doet de marktwerking haar taak. Als kopers de prijzen gemakkelijk kunnen betalen, neemt de vraag en prijs toe, als dat niet het geval is, dan gaan de prijzen naar beneden. De afgelopen jaren zijn de woningprijzen met 5 tot 10% gedaald. Deze lichte daling geeft aan dat er met de betaalbaarheid (kooppotentie) niet veel mis is. Er zijn voldoende mensen die willen en kunnen kopen. Tweederde van alle eigenaren die hun huis te koop hebben staan, wil immers weer een ander huis kopen. Dat dit niet lukt heeft deels te maken met het vertrouwen (koopbereidheid) van starters, maar veel meer met het feit dat mensen op elkaar zitten te wachten.
De overheid kan op diverse manieren de vraag- en aanbodverhouding beïnvloeden. Allereerst door ervoor te zorgen dat er voldoende woningen worden gebouwd. Verder door fiscale maatregelen te nemen of te herzien. De overheid bepaalt de jaarlijkse huurverhogingen, ook die werken door in de prijsontwikkeling van koopwoningen. Juist, omdat er van een volledige vrije markt geen sprake is, is elke uitspraak over de hoogte van huizenprijzen, ongeloofwaardig.