Maand: juli 2012

Hoe de Nederlandse woningmarkt om zeep werd geholpen

Leo van de Pas Woningmarkt

Na het ontstaan van de financiële crisis in Amerika eind 2008, viel een kleine correctie op de Nederlandse woningmarkt wel te verwachten. De gemiddelde koopsom van woningen is sinds die tijd dan ook met zo’n 10% gedaald. Het aantal transacties is echter met meer dan 40% afgenomen, zonder dat hiervoor harde omstandigheden aanwezig zijn. In die periode was er nog weinig met onze economie aan de hand, de werkloosheid was laag, de hypotheekrente stond eveneens op een laag niveau, kortom geen factoren die een dergelijke transactiedaling rechtvaardigen. De woningmarkt in de volle breedte is een belangrijke economische factor en levert een bijdrage van meer dan 100 miljard aan werkgelegenheid en belastinginkomsten. De schade van de crisis bedraagt al snel 30 tot 40 miljard euro per jaar. Hierdoor raakt het huishoudboekje van de overheid in onbalans en moet er extra bezuinigd worden. Bezuinigingen die zullen leiden tot extra minder consumentenbestedingen, minder werkgelegenheid, minder economie, minder belastingopbrengsten enz. Wie zijn de veroorzakers van deze ellende?

Onheilsprofeten
Het consumentenvertrouwen is historisch gezien tot een zeer laag niveau gedaald. Dat gebeurt niet zomaar en al zeker niet van de ene op de andere dag. Het begint eind 2008 als mevrouw Pernot van de Vereniging Eigen Huis bij Pauw en Witteman zegt haar leden te adviseren ‘nu maar even geen huis te kopen’. De bestuursvoorzitter van de Rabobank roept dat ‘de huizenprijzen in Nederland ook wel eens met 30% kunnen dalen’, dit terwijl de economen van dezelfde bank een neutrale prijsontwikkeling voor 2009 voorspellen. De negatieve teneur is gezet en wordt elk kwartaal wel teruggevonden in de kwartaalvoorspellingen van banken en planbureaus. De maandelijkse publicaties over de woningmarkt van het CBS zijn eenzijdig negatief. De prijsindex gaat voortdurend naar beneden, terwijl de absolute koopsomgegevens op een hoger niveau blijven. Vanuit consumentenoogpunt bezien is het dan heel logisch dat deze de kat uit de boom kijkt en een afwachtende houding aanneemt. Het woningaanbod neemt toe en verkopers en kopers zitten op elkaar te wachten. De rol van de media mag in dit licht ook niet onvermeld blijven. De slecht-nieuws-shows op radio en tv volgen elkaar in rap tempo op. De overheid kijkt te lang toe. En last but not least, de marktsector is eveneens niet in staat met één mond te spreken. Zo hebben we onze huidige malaise gecreëerd. Het wordt de hoogste tijd dat de onheilsprofeten de mond wordt gesnoerd.

Politici
De politiek gaat zich na 2010 steeds nadrukkelijker met het onderwerp bemoeien. Er worden enkele positieve stappen gezet, zoals de verhoging van de NHG grens naar € 350.000 en de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2%. Huizenprijzen en transacties blijven in 2010 en 2011 behoorlijk stabiel. Het consumentenvertrouwen krabbelt omhoog. Steeds vaker gaat het over het zogenaamde hervormingsdossier woningmarkt. Diverse studies zien het licht. De discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek voert hierbij de boventoon. Pas aangetreden directeuren van de AFM en DNB mengen zich in de strijd, evenals (oud) politici. Zelfs Brussel gaat zich met de Nederlandse woningmarkt bemoeien. Het lijkt er zo langzamerhand op dat niet meer de vraag centraal staat óf de hypotheekrenteaftrek beperkt moet worden, maar meer de vraag wanneer en hoe? De hypotheekrenteaftrek is absoluut niet verantwoordelijk voor de malaise op de huizenmarkt. Nog steeds levert de woningmarkt meer baten op dan dat er kosten zijn. In de meeste voorstellen gaat het om ordinaire bezuinigingsmaatregelen, die onherroepelijk zullen leiden tot minder gezinsconsumptie met alle gevolgen voor de economie van dien. Niets hoor je over praktische oplossingen en besparingen op uitvoeringskosten bij de overheid. In plaats daarvan worden sprookjes verteld over te hoge huizenprijzen, te hoge hypotheekschulden en zogenaamde onverantwoorde risico’s voor de eigenwoningbezitter. Hierdoor holt het consumentenvertrouwen verder achteruit. Het is dan ook niet overdreven om te stellen dat de politici met hun discussies en gebrek aan visie de woningmarkt de genadeklap hebben uitgedeeld. De beperking van de hypotheekrenteaftrek voor kopers in 2013, zal eind dit jaar wellicht nog voor een kleine opleving van kopers kunnen zorgen, tenminste als de voorstellen uit het lenteakkoord het verkiezingsgeweld en de kabinetsformatie overleven. Het huidige akkoord zal pas in 2014 een belastingbesparing opleveren van 10 tot 15 miljoen euro, maar levert nog niet de minste aanzet voor het zo intens verlangde herstel op de woningmarkt.  

Opleving woningmarkt in mei

Leo van de Pas Column

Na vele maanden van negatieve publiciteit over de woningmarkt eindelijk een meer positief bericht. In mei 2012 werden door het Kadaster 10.182 woningtransacties in Nederland geregistreerd. Een stijging van 2,7% ten opzichte van mei 2011 en een stijging van maar liefst 23,6% ten opzichte van april. De crisis op de woningmarkt is hiermee zeker niet voorbij. Dat zien we ook terug in de prijsontwikkeling, de gemiddelde koopsom over de eerste vijf maanden komt uit op € 233.000, ruim 3% lager dan in dezelfde periode van vorig jaar. In Limburg kwam de gemiddelde koopsom in deze periode uit op € 194.000. In Limburg werden in mei 638 transacties geregistreerd, op december na, de hoogste score van de laatste 18 maanden. Niettemin loopt zowel Limburg als Nederland 13% achter in vergelijking met dezelfde periode van 2011.   

De oorzaak van de stijging in mei is gemakkelijk te verklaren. In het lenteakkoord is besloten de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2% in stand te houden. Tot dat moment bestond het risico dat de overdrachtsbelasting per 1 juli terug zou gaan naar 6%. Een aantal kopers heeft dat risico niet willen lopen en daarom in maart en april de knoop om een huis te kopen doorgehakt. Dit om vóór 1 juli, met de zekerheid van de lage overdrachtsbelasting, de overdracht bij de notaris te kunnen afwikkelen. Om die reden zal naar verwachting de maand juni straks ook fraaie resultaten laten zien. Het risico zit er in dat juli en augustus weer minder worden. Intussen spelen de verkiezingen een grote rol. Met welke voorstellen komen de verschillende politieke partijen uiteindelijk op de proppen? De kans is groot dat het besluit om de renteaftrek voor nieuwe kopers vanaf 2013 in te perken, niet overeind blijft. Deze bezuinigingsmaatregel levert voor de overheid pas in 2014 een besparing op van om en nabij de tien miljoen euro. Daarna lopen de besparingen geleidelijk wel op, maar het duurt ruim 10 jaar voordat er op die manier één miljard euro bij elkaar is geharkt.

De politici hebben met hun discussie over beperking van de renteaftrek in het afgelopen jaar de woningmarkt definitief op slot gegooid. Mede hierdoor is het consumentenvertrouwen tot het nulpunt gedaald. Kopers wachten af, uit angst of misschien juist wel in de hoop dat de huizenprijzen nog verder zullen dalen. Dit begrijpelijke gedrag van de consument heeft de afgelopen jaren meer dan 100 miljard schade aan de economie opgeleverd in de vorm van minder werkgelegenheid en minder belastinginkomsten. Het faillissement onlangs van één  van de grote makelaars in Limburg, spreekt wat dat betreft boekdelen. Tja, en als de belastinginkomsten dalen, moet er verder worden bezuinigd, hebben consumenten nog minder te besteden en zakken we nog verder weg in het moeras. Duidelijkheid is dus geboden over alle vraagstukken die met de woningmarkt te maken hebben. En wanneer kunnen we dat verwachten? Precies, zodra de verkiezingen achter de rug zijn en wij een nieuwe regering met een duidelijk regeerakkoord hebben. Politici alvast bedankt!