Na het ontstaan van de financiële crisis in Amerika eind 2008, viel een kleine correctie op de Nederlandse woningmarkt wel te verwachten. De gemiddelde koopsom van woningen is sinds die tijd dan ook met zo’n 10% gedaald. Het aantal transacties is echter met meer dan 40% afgenomen, zonder dat hiervoor harde omstandigheden aanwezig zijn. In die periode was er nog weinig met onze economie aan de hand, de werkloosheid was laag, de hypotheekrente stond eveneens op een laag niveau, kortom geen factoren die een dergelijke transactiedaling rechtvaardigen. De woningmarkt in de volle breedte is een belangrijke economische factor en levert een bijdrage van meer dan 100 miljard aan werkgelegenheid en belastinginkomsten. De schade van de crisis bedraagt al snel 30 tot 40 miljard euro per jaar. Hierdoor raakt het huishoudboekje van de overheid in onbalans en moet er extra bezuinigd worden. Bezuinigingen die zullen leiden tot extra minder consumentenbestedingen, minder werkgelegenheid, minder economie, minder belastingopbrengsten enz. Wie zijn de veroorzakers van deze ellende?
Onheilsprofeten
Het consumentenvertrouwen is historisch gezien tot een zeer laag niveau gedaald. Dat gebeurt niet zomaar en al zeker niet van de ene op de andere dag. Het begint eind 2008 als mevrouw Pernot van de Vereniging Eigen Huis bij Pauw en Witteman zegt haar leden te adviseren ‘nu maar even geen huis te kopen’. De bestuursvoorzitter van de Rabobank roept dat ‘de huizenprijzen in Nederland ook wel eens met 30% kunnen dalen’, dit terwijl de economen van dezelfde bank een neutrale prijsontwikkeling voor 2009 voorspellen. De negatieve teneur is gezet en wordt elk kwartaal wel teruggevonden in de kwartaalvoorspellingen van banken en planbureaus. De maandelijkse publicaties over de woningmarkt van het CBS zijn eenzijdig negatief. De prijsindex gaat voortdurend naar beneden, terwijl de absolute koopsomgegevens op een hoger niveau blijven. Vanuit consumentenoogpunt bezien is het dan heel logisch dat deze de kat uit de boom kijkt en een afwachtende houding aanneemt. Het woningaanbod neemt toe en verkopers en kopers zitten op elkaar te wachten. De rol van de media mag in dit licht ook niet onvermeld blijven. De slecht-nieuws-shows op radio en tv volgen elkaar in rap tempo op. De overheid kijkt te lang toe. En last but not least, de marktsector is eveneens niet in staat met één mond te spreken. Zo hebben we onze huidige malaise gecreëerd. Het wordt de hoogste tijd dat de onheilsprofeten de mond wordt gesnoerd.
Politici
De politiek gaat zich na 2010 steeds nadrukkelijker met het onderwerp bemoeien. Er worden enkele positieve stappen gezet, zoals de verhoging van de NHG grens naar € 350.000 en de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2%. Huizenprijzen en transacties blijven in 2010 en 2011 behoorlijk stabiel. Het consumentenvertrouwen krabbelt omhoog. Steeds vaker gaat het over het zogenaamde hervormingsdossier woningmarkt. Diverse studies zien het licht. De discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek voert hierbij de boventoon. Pas aangetreden directeuren van de AFM en DNB mengen zich in de strijd, evenals (oud) politici. Zelfs Brussel gaat zich met de Nederlandse woningmarkt bemoeien. Het lijkt er zo langzamerhand op dat niet meer de vraag centraal staat óf de hypotheekrenteaftrek beperkt moet worden, maar meer de vraag wanneer en hoe? De hypotheekrenteaftrek is absoluut niet verantwoordelijk voor de malaise op de huizenmarkt. Nog steeds levert de woningmarkt meer baten op dan dat er kosten zijn. In de meeste voorstellen gaat het om ordinaire bezuinigingsmaatregelen, die onherroepelijk zullen leiden tot minder gezinsconsumptie met alle gevolgen voor de economie van dien. Niets hoor je over praktische oplossingen en besparingen op uitvoeringskosten bij de overheid. In plaats daarvan worden sprookjes verteld over te hoge huizenprijzen, te hoge hypotheekschulden en zogenaamde onverantwoorde risico’s voor de eigenwoningbezitter. Hierdoor holt het consumentenvertrouwen verder achteruit. Het is dan ook niet overdreven om te stellen dat de politici met hun discussies en gebrek aan visie de woningmarkt de genadeklap hebben uitgedeeld. De beperking van de hypotheekrenteaftrek voor kopers in 2013, zal eind dit jaar wellicht nog voor een kleine opleving van kopers kunnen zorgen, tenminste als de voorstellen uit het lenteakkoord het verkiezingsgeweld en de kabinetsformatie overleven. Het huidige akkoord zal pas in 2014 een belastingbesparing opleveren van 10 tot 15 miljoen euro, maar levert nog niet de minste aanzet voor het zo intens verlangde herstel op de woningmarkt.