Een van de fabels die in het kader van de woningmarkt alsmaar blijft rondzingen is onze te hoge hypotheekschuld. Deze is aanleiding voor menige discussie over onverantwoorde risico’s voor burgers (betaalbaarheid) en een te hoge belastingteruggave voor de overheid. De hypotheekschuld wordt hierbij afgezet tegen het BBP, het bedrag dat we met zijn allen samen verdienen. In Europees verband loopt Nederland dan inderdaad uit de pas, de schuld is in geen ander land hoger dan het BBP. Een bredere kijk op onze hypotheekschuld is wenselijk.
Waarom is onze hypotheekschuld zo hoog en wat zijn de risico’s? Dit heeft alles te maken met de economische bloeiperiode van de jaren negentig. Inkomens stegen meer dan in ons omringende landen, er werd te weinig gebouwd waardoor de markt de vraag niet kon bijhouden en huizenprijzen fors omhoog gingen. Spaarhypotheken maakten het lenen, dat steeds gemakkelijker ging, nog aantrekkelijker. Natuurlijk leverde ons unieke hypotheekrenteaftreksysteem hierbij een extra bijdrage. De totale bruto hypotheekschuld van alle Nederlanders bedraagt ongeveer 680 miljard euro. Na aftrek van spaartegoeden in spaarpolissen resteert een netto hypotheekschuld van ca. 550 miljard euro. De totale waarde van alle koopwoningen wordt geschat op 1.100 miljard euro. Een eenvoudig rekensommetje leert dat van de totale waarde slechts 50% is gefinancierd. Dat is zeker niet over alle woningbezitters gelijkmatig verdeeld. 500.000 eigenaren hebben geen hypotheek, maar de kopers van de laatste jaren hebben doorgaans meer hypotheek dan de woningwaarde. Bij deze laatste groep ontstaan risico’s, zeker wanneer de prijzen van woningen verder dalen en eigenaren door baanverlies of echtscheiding de woning moeten verkopen. De meeste kopers hebben gelukkig een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) afgesloten. Dat betekent dat deze groep na verkoop, zonder restschuld een nieuwe start kan maken. De afgelopen jaren werden gemiddeld 2.000 huizen in het openbaar via executie verkocht. Dit aantal zal de komende jaren vermoedelijk wel stijgen, maar blijft ook dan een fractie van de ruim 4 miljoen eigenwoningbezitters.
Dan nog iets over de te hoge hypotheekrenteaftrek van 12 miljard euro. Deze uitgave is een feit, maar daar staan voor de overheid ook inkomsten tegenover. De woningmarkt levert per saldo meer op dan dat er kosten zijn. De overheid moet echter bezuinigingen. Dit heeft te maken met de terugval in de economie. Oorzaak hiervan is onder andere de vastgelopen woningmarkt en bouwsector. Minder belastingopbrengsten en hogere uitkeringen zijn het gevolg. De totale schade over de afgelopen jaren bedraagt al snel 100 miljard. Oorzaak van deze terugval is de daling van het consumentenvertrouwen. Twijfel en angst heersen over verder dalende prijzen en de woonlasten in de toekomst. Fabels en mythen bestaan nog steeds en kennelijk zijn deze ook nog steeds in staat hun vernietigende werking te doen.