De periode dat de jaarlijkse huizenprijzen worden bekendgemaakt is aangebroken. Vorige week presenteerde de NVM als eerste de resultaten van het vierde kwartaal van 2012. Volgende week volgen de cijfers van het CBS en het Kadaster. Een goed moment om de verschillende methodes onder de loep te nemen. De overeenkomst is, dat ze allen zijn gebaseerd op de verkoop van bestaande woningen. Bij elke methode dient u zich te realiseren dat er telkens andere woningen worden verkocht. Door toenemende kwaliteit in de nieuwbouw en verbouwingen aan bestaande woningen zou de gemiddelde woningprijs na doorverkoop al iets moeten toenemen. De verkoop van grote hoeveelheden goedkopere corporatiewoningen drukt de gemiddelde koopsom juist naar beneden. Als er in een dure provincie meer woningen worden verkocht, gaat de prijs omhoog, als dat in goedkopere provincies gebeurd, volgt een daling. Hetzelfde kan gebeuren als de verhouding naar woningtype (meer duur óf meer goedkoop) verandert.
De NVM presenteert haar cijfers op basis van de verkopen van de NVM makelaars, dit is ca. 70% van de totale markt in Nederland, in Limburg ca. 40%. De NVM meet op het moment dat de koopakte bij de makelaar wordt getekend, dit levert een voorsprong in de tijd op van drie maanden. De NVM koopsom wordt mediaan berekent, dit wil zeggen de middelste koopsom uit de gehele reeks. Hierdoor komen de NVM prijzen ruim tienduizend euro lager uit dan de koopsom van het Kadaster. Het Kadaster publiceert enerzijds de absolute koopkomgegevens en samen met het CBS nog de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). In beide gevallen doen ca. 95% van alle transacties mee, het meetmoment is de ondertekening van de akte bij de notaris. Bij de absolute koopsom worden alle kooprijzen opgeteld en gedeeld door het aantal transacties. De PBK index is een bewerking op de absolute koopsomgegevens. Er vinden correcties plaats op basis van typeverhouding, de verkoopgebieden en verschillen tussen verkoopprijs en de WOZ waarde van individuele woningen. De PBK probeert op die manier een stabiele index te zijn en hevige schommelingen te elimineren.
Tot zover de techniek. Zijn alle uitkomsten vergelijkbaar? Ik gaf al aan dat de NVM prijzen structureel lager liggen dan de prijzen van het Kadaster. Ook tussen de absolute koopsom en de PBK index bestaan verschillen. In Limburg zijn de verschillen zelfs onverklaarbaar groot. In 2005 bedroeg de gemiddelde koopsom € 190.000, het bedrag dat we ook in 2012 terugzien. Na een stijging tot € 209.000 in 2008, is de gemiddelde koopsom met € 19.000 ofwel negen procent gedaald. Volgens de PBK index daalt de koopprijs in Limburg echter tot € 175.000 en is de daling ten opzichte van het topjaar 2008 maar liefst 16% procent. Omdat voorspellingen veelal op basis van de PBK worden opgemaakt, kunt u gevoeglijk aannemen dat hierdoor discutabele uitkomsten ontstaan. Het is maar dat u dit beseft als er de komende weken een boel cijfers en prognoses over Nederland worden uitgestort.