Maand: juni 2013

Huizenprijzen niet te voorspellen

Leo van de Pas Woningmarkt

Banken zijn de afgelopen jaren niet in staat gebleken betrouwbare voorspellingen over de ontwikkeling van de huizenprijzen te doen. Dat stelt Woningmarktcijfers.nl na een onderzoek en analyse van de prognoses die de Rabobank vanaf eind 2008 heeft gepubliceerd.

Onvoorspelbare factoren
Er zijn meerdere factoren die de prijsontwikkeling bepalen. Sommigen zaken zijn enigszins in te schatten. Anderen helemaal niet. Zo is er niemand in Nederland die het consumentenvertrouwen voorspelt. Het consumentenvertrouwen is een van de belangrijkste indicatoren die kan aangeven of het beter of slechter gaat met de woningmarkt. Met te veel gemak accepteren we dat de prognoses niet uitkomen. Ondanks het feit dat deze, vanwege de vele aandacht in de media, veel onrust en economische schade kunnen veroorzaken.

Meerdere prijsindexen
De informatie over huizenprijzen wordt vertroebeld omdat in de media regelmatig over ”huizenprijzen” wordt gesproken, zonder dat wordt aangegeven over welke prijzenreeks het gaat. In onderstaande grafiek zijn de verschillen van de meest gebruikte reeksen goed te zien. Bij de absolute koopsom van het Kadaster worden alle koopsommen opgeteld en gedeeld door het aantal transacties. De PBK index is een bewerking op de absolute koopsom, waarbij het CBS/Kadaster grote schommelen tracht te elimineren. Er wordt onder andere een correctie toegepast op basis van de WOZ taxaties. De NVM prijzen gaan over de mediaan prijs (middelste in de reeks) van alle door NVM makelaars verkochte woningen. Het meetmoment bij de NVM is de ondertekening van de koopakte bij de makelaar, doorgaans drie maanden voordat de registratie bij het Kadaster plaats vindt. Onderstaande grafiek laat zien dat de absolute koopsom doorgaans op een hoger niveau ligt dat de PBK index. Dat is merkwaardig omdat de prijsdaling van de absolute koopsom deels veroorzaakt wordt door minder verkoop van duurdere woningen. De NVM prijzen liggen structureel € 10.000 onder het niveau van de absolute koopsom van het Kadaster.

 Voor het volledige artikel, zie de download “huizenprijzen niet te voorspellen”

2013 huizenprijzen niet te voorspellen

Help Nederland er bovenop

Leo van de Pas Column

Onze minister van Financiën en organisaties zoals ING en Bouwend Nederland, verwachten dat de bodem van de woningmarkt zo langzamerhand wel is bereikt. Op zich is dat niet zo vreemd. De Nederlandse huizenprijzen schommelen al tien achtereenvolgende maanden rond de 215.000 euro. Ook andere lichtpuntjes zijn te noteren, zoals het verbeterde consumentenvertrouwen en de stijging van de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis. Zeer belangrijk is verder dat de huidige kopers hun maandlasten zien dalen door een alsmaar lager wordende hypotheekrente. Deze situatie kan nog verder verbeteren als Duitse banken zich daadwerkelijk op grote schaal op de Nederlandse woningmarkt gaan begeven. Een stijging van het aantal kopers met bijvoorbeeld twintig procent, kan al voor meer stabiliteit op de woningmarkt zorgen en een impuls aan de economie geven. Er hoeft dus maar een beperkte groep Nederlanders tot actie over te gaan om het verschil te kunnen maken.

Dit lijkt aan te sluiten bij de wens van onze premier: mensen laat alstublieft uw geld rollen. Hoewel deze suggestie me even liet denken aan de beroemde woorden van John F. Kennedy in 1961 “ask not what your country can do for you, ask what you can do for your country” miste déze oproep elke glans en overtuiging. Omwille van deze oproep ga je niet sneller een nieuwe auto of ander huis kopen. We weten ongeveer wel wat er moet gebeuren, we weten bij lange na niet hoe we het voor elkaar moeten krijgen.

“Ja, lieve Nederlanders, wij politici hebben de woningmarkt en de economie om zeep geholpen. Wij vonden de huizenprijzen en de hypotheekschuld te hoog, die moesten naar beneden. Nu dit gebeurd is, vragen wij u de crisis op te lossen door meer geld uit te geven”. Ik denk dat de meeste Nederlanders hiervoor de tijd nog niet rijp achten. Anderzijds zijn Nederlanders over het algemeen best bereid een extra bijdrage te leveren. Mits deze goed wordt besteed en zij er zeker van kunnen zijn dat de resultaten niet opnieuw worden verkwanseld. Laten we beginnen met een relatief eenvoudige vraag aan de burgers met een behoorlijke impact voor de Nederlandse economie. De besteding van ons vakantiebudget. De afgelopen jaren werd gemiddeld twaalf miljard in het buitenland besteed. Wat meer in het binnenland laten rollen en wat minder in het buitenland, een geweldige opsteker voor de Nederlandse werkgelegenheid. Een klein offer dat te doen moet zijn, zeker als de politici hierin voorop lopen…..

 

Leo van de Pas, woningmarktdeskundige te Heerlen. www.leovandepas.nl