Voorspellen woningmarkt

Het voorspellen van de huizenprijzen en verkoopaantallen is een hachelijke onderneming. Diverse Nederlandse en buitenlandse banken houden zich met dit item bezig, evenals instellingen als De Nederlandse Bank en de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Onderzoek in de afgelopen jaren heeft aangetoond dat er doorgaans weinig terecht komt van deze voorspellingen. Prognoses worden door de analisten elk kwartaal fors bijgesteld om uiteindelijk in de buurt van de werkelijke resultaten te komen. Correcties die opmerkelijk lijken maar begrijpelijk zijn omdat belangrijke factoren niet te voorspellen zijn. Niemand waagt zich bijvoorbeeld aan een voorspelling ten aanzien van het consumentenvertrouwen. Voorspellingen, positief of negatief, hebben uiteraard wel invloed op het gedrag van consumenten. Mede daarom besloten diverse banken een jaar gelden geen voorspellingen meer te doen en gaven zij toe daarvoor niet de vereiste rekenmodellen te hebben. De Nederlandse Bank en de Nederlandse Vereniging van Makelaars gingen gewoon door met het afgeven van prognoses. Prognoses met opmerkelijke verschillen.
Een jaar geleden was de raming van DNB dat de huizenprijzen in de periode 2014-2016 nog wel zo’n 10 procent zouden dalen. In de verkenning van deze maand is ook bij DNB het positivisme toegeslagen. Onze centrale bank verwacht nu dat de koopprijzen dit jaar zullen stabiliseren, volgend jaar licht en in 2016 mogelijk met 3 procent zullen stijgen. De NVM verwacht momenteel voor 2014 een prijsstijging van 3,5 tot 5 procent en voor 2015 een plus van 3 procent. Transacties zullen dit jaar volgens de NVM toenemen met 20 procent en volgend jaar nog eens met 10 procent. Rabobank en ABN AMRO verwachten voor dit jaar een prijsstijging van ca. 1 procent en hebben recent de toename van het aantal transacties bijgesteld van 15 naar 25 procent. Banken hebben hun belofte om te stoppen met publicaties van prognoses dus niet lang vol weten te houden. Zijn kennis en rekenmodellen dermate verbeterd dat we de voorspellingen nu wel mogen geloven?
Anderzijds moeten we ons realiseren dat 2014 er al voor meer dan de helft op zit. Prognoses worden gemengd met resultaten en dan wordt het al een beetje gemakkelijker. In de eerste helft van 2014 werden door het Kadaster 40 procent meer transacties geregistreerd vergeleken met de eerste helft van 2013. Weliswaar geflatteerd door het slechte eerste halfjaar van 2013, niettemin het hoogste aantal van de afgelopen vijf jaar. Bij de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom is eveneens een stijgende lijn te zien. Deze is in het eerste half jaar uitgekomen op 218.400 euro, een stijging van 2,4 procent ten opzichte van het jaar 2013. De positieve verwachtingen lijken dus wel uit te komen, de sceptici hebben het nakijken. 

Planning woningvoorraad

Het plannen van de woningvoorraad is een taak van de overheid. Hoeveel woningen zijn er nodig, waar kan het beste gebouwd worden, welke woningkwaliteit is gewenst, al deze vragen spelen bij de volkshuisvestelijke taken een rol. In tijd van schaarste lijkt dit een gemakkelijke opgave, maar ook dan is de praktijk vaak weerbarstiger dan gedacht. Schaarste zorgt voor sterk oplopende prijzen, zoals we dat eind jaren negentig hebben kunnen zien. De planning is in tegenstelling tot vroeger veel meer in handen van provincie en gemeenten. In de jaren tachtig was bijvoorbeeld het bouwbeleid er vooral op gericht om leegloop van de steden tegen te gaan. We kennen dit beleid van de grote Vinex wijken die op vele plaatsen zijn gerealiseerd. Voor uitbreiding van de kleinere landelijke gemeente was geen plaats, ook al was dit de wens en in het belang van de plaatselijke bevolking. Jonge mensen uit de dorpen werden zo gedwongen te verhuizen naar de stad. In hun dorp was geen plek meer, mede door de concurrentie van kopers met een dikkere portemonnee uit de stad die zich maar al te graag op het platteland wilden vestigen. Dit beleid, versterkt door de afnemende geboorteaantallen, heeft gezorgd voor de problematiek die vandaag de dag vaak aan de orde is. Minder voorzieningen op het gebied van zorg, sport, onderwijs en winkels, zijn verantwoordelijk voor het feit dat jonge gezinnen wegtrekken of zich minder snel in de dorpen vestigen. Een ontwikkeling die moeilijk te keren lijkt.

Zoals zo vaak kunnen we achteraf constateren dat het gevoerde beleid geen succes was, noch voor de Vinex wijken, noch voor de leefbaarheid op het platteland. Een correctie is niet aan de orde. De nieuwbouwplannen voor de komende jaren liggen in grote lijnen vast. Door de groei van de eenpersoonshuishoudens neemt het totaal aantal huishoudens in alle Limburgse gemeenten voorlopig nog wel toe. Voor geheel Limburg wordt tot 2025 een stijging van ruim 20.000 huishoudens verwacht. Rond dat tijdstip zal in enkele gemeenten in Zuid Limburg de eerste daling optreden. Uiteraard zullen ook deze prognoses nog meerdere malen worden bijgesteld. Meerdere factoren zoals economie en werkgelegenheid spelen immers een rol. Voor de gemeenten betekent dit dat de woningvoorraad nog kan worden uitgebreid, dit los van de sloop en vervanging van verouderde woningen. De vergrijzing en het langer zelfstandig blijven wonen van mensen vraagt immers om een andere woningkwaliteit. De energieaspecten worden steeds belangrijker, omdat energiekosten een steeds groter deel van de woonkosten opslokken. Werkgelegenheid en bouwactiviteiten zullen dus blijven, ook in Limburg. Een zorgvuldige planning blijft van eminent belang.