Rammelende CPB studie jaagt mensen uit de eigen woning!

“Uitvoering van dit zogenaamde vergeten hervormingsdossier zal een verlaten koopwoningmarkt opleveren”. Dat is de stelling van Leo van de Pas, woningmarktdeskundige en eigenaar van woningmarktcijfers.nl. Hoewel de studie een aantal goede uitgangspunten bevat, zoals het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait, is het totaalbeeld volgens hem niet positief. Onder de maat voor een economisch bureau zoals het CPB.

Het gederfde vermogensrendement
Door een nieuw bedachte zgn. gemiste vermogensrendementsheffing over de waarde van de eigenwoningvoorraad komt de netto subsidie aan de koopmarkt plotseling niet meer uit op 7 miljard maar op ruim 14 miljard. Deze kijk op de vermogensrendementsheffing geeft een onvolledige voorstelling van zaken. Woningcorporaties en overige beleggers beschikken over honderden miljarden aan stille reserves welke in deze studie niet op dezelfde wijze worden belast. Op deze wijze maakt het CPB een vergelijking die geheel mank gaat.

Zware subsidie koopmarkt niet doelmatig en rechtvaardig
Als het CPB spreekt van een zware en niet doelmatige en rechtvaardige subsidie, waarom wordt er in het rapport dan niet gesproken over afschaffing van de onroerende zaakbelasting? Als er namelijk één belastingheffing ondoelmatig en onrechtvaardig is dan is dat wel de onroerende zaak belasting (OZB). Onrechtvaardig voor de burgers vanwege te globale taxaties. Ondoelmatig omdat voor deze belastingvorm zeer hoge kosten worden gemaakt in verhouding tot de opbrengst, zeker nu begin dit jaar de gebruikersheffing is afgeschaft. (Denk aan de kosten voor waardering, invordering en behandeling bezwaarschriften). Het is ongelofelijk dat CPB met geen woord rept over de afschaffing van deze heffing. Absoluut een gemiste kans.

Welvaartseffecten
De subsidie aan de eigen woning is niet efficiënt zeggen de economen, er is sprake van overconsumptie welke nadelig is voor de werkgelegenheid. Ook de vrije huursector kan zich niet goed ontwikkelen. 7 miljard besparen aan de eigen woning en deze inzetten voor verlaging van loon- en inkomstenbelasting levert 3500 tot 30.000 arbeidsplaatsen op.
Een verlaging van de loon- en inkomstenbelasting kan zeker positief uitpakken. Maar door de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek wordt de verlaging van de belasting betaald uit de zak van de huiseigenaren. De vraag is of het rechtvaardig is om 60% van de gezinnen te belasten voor een verlaging voor de hele bevolking. Door de economen wordt er vervolgens nauwelijks ingegaan op de bestedingsuitval die optreedt bij huiseigenaren wanneer deze honderden euro’s per maand meer voor hun huis moeten betalen. Door een minder functionerende woningmarkt loopt de overheid inkomsten uit BTW en vennootschapsbelasting mis.

Macro economische effecten
De prijsdaling van woningen kan uiteenlopen van 4 tot 14 %. Door de prijsdaling lijden bestaande woningbezitters vermogensverlies, zo zegt het rapport, maar omdat dit een weerspiegeling is van de fiscale hervorming mogen geen (belangrijke) macro economische effecten worden verwacht. Hervorming is slechts een andere verdeling. Even later gevolgd door: dit neemt niet weg dat bestaande woningbezitters in de problemen kunnen komen en sommige gedwongen zullen worden tot verkoop van de woning. Naast een prijseffect is er ook een volume effect. Door de dalende vraag neemt de druk op de woningmarkt af en wordt de groei van de woningvoorraad geremd. Ook zal er minder worden geïnvesteerd in uitbreiding en verbetering van woningen. De druk op de ruimtelijke ordening neemt af waardoor de grondprijzen kunnen dalen. Zo kan de private huurmarkt beter tot ontwikkeling komen.
De hierboven genoemde zinsneden wekken verbazing: een puur klinische benadering, waarbij voorbij wordt gegaan aan de financiële en emotionele aspecten van de huiseigenaar en het toekomstige consumentengedrag. En bovendien waar gaan al die mensen dan wonen, als de druk op de woningmarkt en ruimtelijke ordening afneemt: in luchtkastelen of in de private huurmarkt, die volgens de schrijvers beter tot ontwikkeling zou moeten komen? Kortom er is met een bepaalde eenzijdige blik naar de woningmarkt gekeken, vaag en vol onzekerheden, zoals ook wel blijkt uit de onderstaande verantwoording.

Algemene verantwoording
Het is niet mogelijk om alle complexe kenmerken van de woningmarkt in een model te vangen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om de woningmarkt in alle facetten te beschrijven, zo zegt het rapport. De genoemde effecten zijn met grote zekerheden omgeven. We maken af en toe een uitstapje maar de huursector, maar ook deze sector zou in een aparte studie aan bod moeten komen.

Aanbevelingen
Directe afschaffing van de overdrachtsbelasting, het eigen woningforfait en de onroerende zaak belasting kan gepaard gaan met een beperking van de hypotheekrente aftrek tot ca. 50 tot 60 % van de betaalde hypotheekrente, zonder dat er zich schokeffecten op de huizenmarkt voordoen. Vervolgens kan worden bezien of verdere beperkingen van het aftrekpercentage in combinatie met verlaging van de loon- en inkomstenbelasting daadwerkelijk tot economische groei leidt. Wanneer dit het geval is, is een geleidelijke aanpassing verdedigbaar. Vanzelfsprekend worden gemeenten gecompenseerd voor het verlies van de OZB inkomsten. Door de afschaffing van deze belastingen wordt er bij de overheid fors bespaard op kosten vanwege inkrimping van het ambtenarenapparaat; deze kunnen vervolgens worden ingezet op plaatsen in de arbeidsmarkt waar krapte weer waarneembaar is.

Een verdere uiteenzetting over alle facetten van de woningmarkt inclusief de afschaffing hypotheekrenteaftrek is te lezen in de bijlage.

Visie woningmarkt ontbreekt in verkiezingsprogramma's!

Een jaar geleden dacht menigeen: “Het is gedaan met de huidige hypotheekrenteaftrek.” Thans, 2 maanden voor de Tweede Kamerverkiezingen, is echter alles nog mogelijk. Maar dat het thema belangrijk is, zelfs beslissend kan zijn voor winst of verlies, is duidelijk. Een integrale visie ontbreekt bij de meeste partijen. CDA, VVD en enkele kleinere partijen kiezen voor de veilige, kiezerszekere weg en verkondigen dat beperking van hypotheekrente aftrek niet bespreekbaar is. PvdA en de SP willen hogere inkomens c.q. hypotheken aanpakken. Tot nu toe stelt alleen de Christen Unie een integrale aanpak voor. Wat speelt er allemaal op dit terrein en leent deze sector zich voor een kostenbesparende overheid?

Hypotheekrente aftrek
Van de 6,9 miljoen huishoudens woont meer dan de helft in een eigen huis. Het merendeel van deze woningen is gefinancierd met een hypotheek. De betaalde hypotheekrente is over het algemeen aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Deze aftrek is leuk voor de burger, maar kost de schatkist jaarlijks ca. 10 miljard euro. Een aantal maatschappelijke organisaties, zoals het Centraal Plan Bureau, de Nederlandse Bank en in hun kielzog ook enkele politieke partijen, roepen dat het maar eens afgelopen moet zijn met deze bonus voor de huizenbezitter. “Nederland gaat op den duur failliet aan deze aftrekregeling en huurders worden veel minder ondersteund dan de over het algemeen rijkere en meer verdienende huiseigenaar”. Tegenstanders komen met berekeningen dat aanpassingen van de renteaftrek de huizenprijzen met 20-30 % zullen doen dalen en de nieuwbouwsector een flinke klap zal krijgen, met alle gevolgen voor de werkgelegenheid, de bouwsector en dus de economie. Intussen zorgt deze discussie voor de nodige onrust en draagt het zeker niet bij aan een positief consumentenvertrouwen en het vertrouwen in de politiek.

Doorzichtige informatie ontbreekt
Je zou verwachten dat er op meerdere plaatsen wel complete informatie te vinden is over dit onderwerp, maar dat valt tegen. In allerlei studies en analyses worden bepaalde facetten onderzocht en gevolgen voor de woningmarkt doorgerekend, maar een samenhangend geheel ontbreekt. Afhankelijk van of men voor of tegen is, worden de verschillende argumenten uitgediept.

Het kostenplaatje
De aftrekkosten van het eigen woningbezit kost de Nederlandse overheid weliswaar ca.10 miljard. Daar staan echter wel inkomsten tegenover. Inkomsten in de vorm van overdrachtsbelasting van kopers, bijtelling van het eigenwoningforfait en OZB heffingen leveren samen zo’n 6 miljard op. Een aantal opbrengsten zoals de BTW inkomsten bij nieuwbouwwoningen, grondopbrengsten, BTW en vennootschapsbelasting van de hele onroerend goed sector laat ik buiten beschouwing. Per saldo kost de eigen woning de overheid dus ongeveer 4 miljard ofwel € 1.000,- euro per huiseigenaar. Andere berekeningen laten zien dat elke huurwoning met gemiddeld meer dan € 1.500,- per jaar door de overheid wordt gesubsidieerd.

Meerdere kanttekeningen voor- en tegenstanders
Het is dus niet juist dat de koopsector zwaarder wordt gesubsidieerd dan de huursector en ook de stelling dat de groep hoogste inkomens het meest profiteren is moeilijk hard te maken. Bovendien is de belastingaftrek de laatste jaren al meermalen beperkt, o.a. voor consumptieve leningen, een maximale aftrekbare looptijd van 30 jaar en het feit dat bij doorstroming naar een duurder huis de overwaarde van de bestaande woning in de nieuwe hypotheek niet meer aftrekbaar is (zgn. meeneemregeling per 1-1-2004).

Voorstanders van beperking noemen de uitzonderingspositie van Nederland binnen Europa als argument. Nederland neemt binnen Europa inderdaad een unieke positie in wat rente aftrek betreft. Maar er zijn meerdere landen die op een of andere manier de koopwoning stimuleren. En andere landen hebben op andere terreinen een voordelige situatie. Denk maar eens aan het autorijden in België of Duitsland. Ook de tarieven van de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting zou je dan moeten vergelijken. Uiteindelijk bepaalt Nederland zelf, en dus niet Europa, zoals wel eens wordt gesuggereerd, of en hoe de aftrek blijft gehandhaafd of beperkt wordt.

Nederland gaat failliet aan groeiend belastingvoordeel
Failliet gaan is onzin, maar natuurlijk kunnen de kosten stijgen bij een sterk stijgende rente in combinatie met stijgende huizenprijzen. Gedeeltelijk hebben de voorstanders van beperking hier een punt: 1 % rentestijging over de gehele hypotheekschuld kost de overheid 2 miljard extra. Maar de meeste mensen hebben hun hypotheekrente voor een langere periode vastgezet, dus dit risico is niet zo groot. En het langdurig vastzetten van de huidige lage rente zou extra gestimuleerd kunnen worden door de aftrek van de bestaande hypotheekbezitter te maximeren tot een rente van bijvoorbeeld 5 %. Het risico van een stijgende aftrek bij oplopende hypotheekrente geldt dan alleen voor nieuwe kopers. Overigens loopt de overheid
zelf een veel groter risico: 1 % rentestijging over de staatsschuld is namelijk ook bijna 3 miljard per jaar.

Tegenstanders niet reëel
Tegenstanders wekken de suggestie dat de woningmarkt zal instorten bij een eenzijdige afschaffing van de renteaftrek. Als dat plotseling en abrupt zou gebeuren zijn deze effecten denkbaar. Geen enkele politieke partij zal een dergelijke actie echter op haar geweten willen hebben. Men spreekt over geleidelijke aanpassingen welke misschien een periode van 10 tot 20 jaar kunnen omvatten. Bovendien is de veerkracht van de woningmarkt, het spel van vraag- en aanbod, nimmer exact te voorspellen. Een prijsstijging van enkele procenten per jaar is aardig voor de woningmarkt, maar van blijvend forse stijgingen profiteren alleen
degene die de woningmarkt verlaat en beleggers/verhuurders met een grote woningvoorraad. Economen zijn nauwelijks in staat een prijsontwikkeling 1 of 2 jaar vooraf correct te voorspellen, dus moet je je afvragen wat een voorspelling op langere termijn waard is.

Halve oplossingen
De verschillende voorstanders (zowel economen als politici) dragen allerlei oplossingen aan, variërend van algehele afschaffing, tot vlaktax en verhuizing van de woning naar box 3. Geldt de beperking voor iedereen of alleen voor nieuwe kopers? Een beperking tot een bepaald hypotheekbedrag? Hoe eerlijk is dat als je kijkt naar de provinciale prijsverschillen van koopwoningen? Over één zaak is iedereen het wel eens denk ik: de wetenschap dat dit onderwerp de komende jaren zal blijven terugkeren op de politieke agenda. Dit ondanks de weigering van de huidige regeringspartijen om het onderwerp nu of in een volgende kabinetsperiode bespreekbaar te maken. Uiteindelijk blijf je dan zitten met alleen maar verliezers. Een integrale aanpak van alle facetten van de woningmarkt blijft immers uit, want er kan en er moet eigenlijk echt veel verbeterd worden aan het huidige belastingsysteem. Het is té omslachtig, té kostbaar en veel te ingewikkeld.

Naar een nieuwe totaaloplossing

Afschaffing van de onroerende zaakbelasting
De OZB is een onbillijk en kostbaar systeem. Onbillijk omdat burgers belasting betalen op basis van globale taxaties. De uitvoeringskosten zijn hoog: taxaties, jaarlijkse indexering invorderingskosten, bezwaarschriftenprocedures etc. En de overheid heeft per 01-01-2006 de opbrengsten gehalveerd door het gebruikersdeel af te schaffen, maar houdt alle kosten in stand. Daarnaast moeten de gemeenten door de rijksoverheid worden gecompenseerd.
Advies: Schaf de gehele onroerende zaakbelasting af.

Voordelen: einde aan onbillijk en duur systeem. Tevens besparen woningverhuurders kosten, waardoor huurverhogingen enkele jaren achterwege kunnen blijven. Dit beperkt de inflatie en verhoogt de concurrentiepositie van de Nederlandse economie. Het bedrijfsleven profiteert en aansluitend de overheid.

Het eigenwoningforfait
Eveneens een onbillijk systeem vanwege de eerder genoemde globale taxaties, maar met een nog veel grotere impact voor de huiseigenaar. Vergelijk dit eens met de wijze waarop iemand die gebruik maakt van een auto van de zaak zijn privékilometers dient bij te houden.

Advies: Schaf deze onbillijke bijtelling af.

De overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting lijkt een belangrijke inkomstenbron voor de overheid, maar dat valt mee. De koper financiert deze kosten in de meeste gevallen mee, trekt de daarover te betalen rente af en krijgt in 30 jaar het grootste gedeelte van de overdrachtsbelasting terug. In feite kunnen we beter spreken van een renteloze lening aan de rijksoverheid. Maar iemand die de rit niet uitzit en verhuist, moet opnieuw overdrachtsbelasting c.q. een verhuisboete betalen. De overdrachtsbelasting belemmert de doorstroming en houdt mensen tegen wat eerder te verhuizen, bijvoorbeeld wanneer de woning niet helemaal meer geschikt is of bij een nieuwe baan in een andere omgeving.

Advies: Schaf de overdrachtsbelasting direct af en maak een einde aan deze constructie van renteloze leningen. Elke extra verhuizing levert vele tienduizenden euro’s aan bestedingen, dus extra economische impulsen op. Denk hierbij aan alle dienstverleners rondom het eigen huis, maar ook aanverwante branches, van verbouwingen tot verhuizers, van tuincentra tot woninginrichters.

Dus toch beperkte aftrek
Ja, inderdaad, wanneer bovengenoemde zaken zijn afgeschaft kan de aftrek van de hypotheekrente best beperkt worden. Misschien wel tot de helft van de betaalde rente, maar het is aan de economen van het centraal planbureau om dat uit te rekenen. Misschien zelfs met een vast aftrekbare drempel voor de starter, zodat de volledig mislukte koopsubsidieregeling kan worden afgeschaft en ingewikkelde startersleningen overbodig worden. Op die manier zijn voor- en tegenstanders tevreden en wordt er geen plotselinge schade toegebracht aan de woningmarkt. Daarnaast kunnen overheden enorme bezuinigingen realiseren op diverse departementen en kan een einde worden gemaakt aan een onnodig ingewikkeld systeem, dat bijna voor niemand meer te bevatten is. En de politicus die daarvan niet doordrongen is, daag ik graag uit voor het oplossen van enkele praktijkcases, zoals die door elke erkende hypotheekadviseur jaarlijks moeten worden opgelost voor behoud van de erkenning.

Totaaloplossing met win-win situatie
Een eenvoudige totaaloplossing, eerlijker voor de burger, met een win-win situatie voor overheid én burger met enorme kostenbesparingen bij de overheid en ambtenaren die, mede gelet op de krapte op de arbeidsmarkt, op een andere plaats doelmatiger kunnen worden ingezet. Het is jammer dat geen enkele politicus, geen enkele politieke partij, tot op heden met deze oplossing is gekomen. Maar men heeft nog dik 2 maanden en met het juiste plan ligt de verkiezingswinst voor het grijpen.

Lezing Provinciale Woonvisie

De meeste van u zullen wel eens een huis hebben gekocht en daarbij in aanraking zijn gekomen met een makelaar. In Limburg zijn ongeveer 250 kantoren gevestigd, samen goed voor ca. 15.000 onroerend goed transacties per jaar. De laatste jaren is hun aantal fors toegenomen onder andere omdat de overheid meende de beëdiging en dus controle op de beroepsuitoefening te moeten afschaffen. Als geen ander kent de makelaar de plaatselijke woningmarkt en wordt gelukkig steeds vaker in een vroeg stadium betrokken bij de ontwikkeling van nieuwbouw plannen en herstructureringsvraagstukken. Zeer opmerkelijk is het dan om te moeten constateren dat deze beroepsgroep niet een keer wordt genoemd in de woonvisie.
 
Toch zijn de makelaars positief gestemd over de opzet en inhoud van het stuk. De woonvisie getuigt van realisme, en gedurfde noodzaak. De cijfers van CBS en Etil over de ontwikkeling van de bevolking in Limburg spreken voor zich. In mijn rapport over de woningmarkt in Limburg 1993-2003 heb ik gelijkluidende signalen afgegeven. De ontwikkelingen worden tot het jaar 2024 in beeld gebracht. De verwachting is dat de problematiek zich in de periode na 2025 pas echt manifesteert en dan Limburg breed.

Gedurfde noodzaak omdat ik denk dat er in de verschillende regio’s en gemeenten wel andere ideeën en wensen over bouwaantallen leven. In Parkstad (thans toebedeeld met ca. 1500 woningen voor de komende 10 jaar) lag alleen al voor de jaren 2004 en 2005  een planning van 6600 woningen. De gemeente Heerlen mikt in haar woonvisie op 2700 woningen voor de komende 10 jaar. Afstemming lijkt mij dan ook niet eenvoudig.

Als je doelstellingen formuleert is het handig te beschikken over een start-woningvoorraad. De start voorraad wordt echter niet in beeld gebracht en dat is een gemis. Mogelijk kan deze bij de definitieve versie worden ingebouwd. Het meten van resultaten wordt dan eenvoudiger.

Op de kwalitatieve invulling in de diverse regio’s wil ik nu niet te diep ingaan. Naast inzicht in de woonwensen van de consument (via WBO’s)  kan hierbij uitstekend gebruik worden gemaakt van de kennis van de plaatselijke makelaars. Zij weten hoeveel, van welk type, op welke plaats verantwoord is. Een nadeel van de WBO’s blijft dat deze vaak “droom” wensen bevatten in plaats van financieel reële woonwensen.  De NVM makelaars zullen hier op een later tijdstip – per regio – nog schriftelijk reageren.

Ook Woonpleinlimburg.nl is in staat aan de hand van Kadastercijfers en door analyse van het zoekgedrag van de consument aanvullende adviezen te geven. Zo kan de vraagdruk worden gemeten door per segment het aanbod te vergelijken met de werkelijke transacties. Er zijn dus genoeg mogelijkheden om wensen van de consument in kaart te brengen en daarop tijdig te sturen.

In algemene zin zijn een aantal opmerkingen over de woonvisie te maken, welke straks in de regionale discussies kunnen worden meegenomen.

Wat de bouw van senior cq. 0-treden woningen betreft kan nauwelijks het gevaar voor overkill bestaan. De woningen zijn immers altijd nog door andere bevolkingsgroepen te bewonen. We mogen aannemen dat de senior van 2024 meer te besteden heeft dan de huidige. Het blijft lastig om in te schatten welk deel hij van zijn inkomen aan wonen wenst uit te geven. Het gevoel van veiligheid zal hierbij zeker een belangrijke rol spelen.

Kan Limburg aantrekkelijk worden gemaakt als ideaal woonoord voor pensionadas uit de rest van Nederland. (goedkoop, warmer klimaat, aantrekkelijk landschap, toeristische  voorzieningen, centraal in Europa ). Hoe denkt de provincie hierover.  Drenthe heeft al geroepen hiervoor in te zijn. Is de provincie bereid hier een regiefunctie te vervullen.

Bouwen in het duurder segment lijkt wenselijk maar zal voorlopig op forse economische tegenwind moeten rekenen. Dus zeer gevarieerd bouwen en plannen met flexibele woonproducten hebben toekomst. (ik bedoel dan woningen waaraan de consument later gemakkelijk aanpassingen/uitbreidingen kan doen). De markt van vraag en aanbod zal zijn werk blijven doen en foute ontwikkelingen zullen, zeker in deze zwakkere periode, onmiddellijk worden afgestraft.

Woningmarkt 2004 als economische factor. Gemiddelde prijs: plus 2,8 % naar € 183.500,- Aantal transacties: 12.300 bestaande bouw, ca. 400 minder dan 2003. Dit vooral dankzij de lage hypotheekrente en ondanks sombere economie. Denk hierbij aan 10 % transactiekosten en nog eens eenzelfde bedrag dat aan verhuizing en inrichting wordt besteed. De woningmarkt is dus een belangrijke economische factor en kan wellicht extra worden ingezet door extra te bouwen met meer sloop.

In 2005 zullen meer mensen moeilijker kunnen rondkomen. Het inkomen blijft gelijk terwijl de lasten stijgen (o.a. de huren, gemeentelijke belastingen, energiekosten, premies ziektekosten). Mensen lenen steeds vaker om gaten in huishoudboekje te dichten. Aan de andere kant is er een groep die het beter heeft en nog extra gaat sparen i.v.m. de toekomstige onzekerheid. Waar zou dan op korte termijn de binnenlandse economische groei vandaan moeten komen?  Kan iemand mij dat uitleggen?

De Limburger is in principe honkvast. Slechts 5 % van de eigen woningbezitter verhuist. Grote voorkeur bestaat voor de eigen gemeente en vaak voor de eigen wijk. Dit betekent dat de consument op elke plek een wooncarrière zou moeten kunnen maken. Ook dit gegeven vraagt om voldoende variatie en spreiding.

Tot welke hoogte kan tegemoet worden gekomen aan de wens van consumenten, bijvoorbeeld ten aanzien van starterswoningen en landelijk wonen. Ik ben het eens met de stelling dat de starterswoning geen goede bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt, zeker in de gebieden waar de gemiddelde prijs toch al laag is zoals in Parkstad. Bouwen in het duurdere segment levert naast doorstroming meer economisch voordeel op. (verhuisketens tot 3.) Zelfs in gebieden waar de starter weinig kans krijgt moet je dit afvragen. Na 5 jaar verkoopt de eigenaar de woning voor bijvoorbeeld €  300.000,- en is het effect weg. Je kunt dan beter spreken van een sprinkplankwoning.

Heeft de provincie ook een mening over de huursector?  De verhouding koop/huur wordt gelukkig, net als in het advies van de VROM raad aan de minister, losgelaten.  De plannen van minister Dekker gaan wellicht niet door. Voor de makelaar klinkt het als muziek in de oren als huurders met alle middelen uit huurwoningen worden verdreven. Of dit goed is voor de woningmarkt valt nog te bezien. Bovendien hoeft Limburg de inhaalslag, het wegwerken van woningtekorten, niet te leveren. Wat te doen met de verkoop van huurwoningen? Hoe kijken verhuurders hier tegen aan.

Of de woonvisie succesvol kan worden uitgevoerd, is vooral afhankelijk van een integrale economische visie en beleidsplan. In het rapport wordt slechts melding gemaakt van de aansluiting van de woningmarkt op andere beleidsterreinen. Maar de verankering zou mijns inziens veel verder moeten gaan. De woningmarkt vormt geen eiland en de impact van andere sectoren is bijzonder groot.

Niet alleen daalt de bevolking, maar ook het aantal werkzame personen. In 2035 kunnen dat 100.000 minder werkenden zijn. Hoe werkt dat door op de migratie. Gaan er daardoor nog extra mensen vertrekken of kan dit door de komst van nieuwe bedrijven en nieuwe werkgelegenheid worden tegengegaan. Dit jaar worden er ongeveer 3000 kinderen minder geboren dan in 1990. In 2010 nog eens 1000 minder. Met alle consequenties voor verloskundigen, babyindustrie, kinderdagverblijven, scholen van dien.

De impact van beslissingen van de landelijke overheid mag eveneens niet onvermeld blijven. Bijvoorbeeld: rente-atrek voor wonen in Duitsland en België levert extra vertrekcijfers op. Per 1 januari 2004 werd de meeneemregeling ingevoerd. Bij verhuizing moet de overwaarde worden ingebracht. Gevolg: hogere woonlasten en daardoor minder doorstroming.

De voortdurende discussie over hypotheekrenteaftrek. Ook hierover heeft de VROM raad onlangs een interessante zienswijze geformuleerd. Onzekerheid op dit punt doet de woningmarkt geen goed.

Kunnen medewerkers van gemeenten de extra uitvoerende taken aan. Is daar voldoende kennis en kunde aanwezig om tegenwicht en dus evenwicht te bieden bij de afweging van de verschillende belangen van de verschillende partijen. Als slechts een kwart van alle plannen welke op de schappen liggen kan worden uitgevoerd, welke dan? Of  kun je de helft uitvoeren door voor verdunning te kiezen met een extra kwaliteitsslag? 

Juist nu vraagt de woningmarkt om belangrijke beslissingen. Voor alle betrokken partijen een geweldige uitdaging om samen de juiste keuzes te maken voor de woonconsument van morgen. Ik wens u daarbij alle wijsheid toe.

Factoren woningmarkt

In de onderstaande afbeelding worden de belangrijkste factoren voor de woningmarkt samengevat. Sommige kunnen snel veranderen, zoals de hypotheekrente en economische ontwikkelingen. Andere zijn trage, maar wel voorspelbare processen, zoals de demografische ontwikkelingen. Bepaalde elementen, zoals de hypotheekrente, zullen voor het gehele land gelden, maar andere economische en demografische ontwikkelingen kunnen regionaal en soms zelfs per gemeente afwijken. Tevens is het interessant te kijken naar die elementen waar een gemeente of regio zelf enige invloed op kan uitoefenen.

Demografie
Hoe zit het met de verschillende regio’s in Nederland. Vindt verdere concentratie plaats in de dicht bevolkte Randstad of vindt er een evenwichtige verdeling plaats tussen de regio’s? De bevolkingsexplosie die Flevoland gaat doormaken, staat in schril contrast met de bevolkingsdaling die Limburg doormaakt en binnenkort ook in Drenthe en andere provincies te zien zal zijn.

Nieuwbouw
De productie van nieuwbouwwoningen liet in 2006 een stijgende lijn zien. 72.000 woningen kwamen gereed tegen 67.000 in 2005. Vanzelfsprekend is de omvang van de nieuwbouwproductie van groot belang voor de vraag en aanbod verhoudingen in de bestaande woningmarkt.

Sociaal maatschappelijk
Hoe ontwikkelen zich de inkomens van de Nederlanders? De noodzaak van voedselbanken en kledingbanken vormen een raar aspect in een welvarend land als Nederland. Maar ook veel anderen komen door echtscheidingen, schulden en hoge financiële verplichtingen aan energie en overige woonlasten in de knel. Bovendien wordt nauwelijks onderkend dat de gezinsverdunning tot nog meer woningen leidt, maar dat de totale woonlasten wel door minder mensen moet worden opgebracht. De levensverwachting van de mens loopt verder omhoog. In welke gezondheid; kortom welke zorg is hiervoor nodig? Nader onderzoek is gewenst naar de behoefte van dit segment.

Overheid
Hoe gaat de politiek/overheid om met een aantal kwesties? Een belangrijk thema is de hypotheekrente aftrek. De beperking van aftrek vanwege de bijleenregeling laat duidelijk zien dat het duurdere segment het in heel Nederland moeilijk heeft. De doorstroming wordt daardoor belemmerd. Ook de overdrachtsbelasting draagt niet bij aan een verhuisgrage natie. Leveren de plannen voor een aangepaste koopsubsidieregeling in de toekomst wel een bijdrage voor de koopstarter? Gaat de starterslening een rol van betekenis spelen? Welke effecten sorteert het nieuwe huurbeleid.

Economie – betaalbaarheid
De hypotheekrente is een belangrijke, maar onvoorspelbare factor. 1% meer rente betekent dat kopers ca.
€ 20.000,- minder kunnen lenen. Veel mensen kampen met persoonlijke verplichtingen, waardoor woonwensen veelal niet kunnen worden gerealiseerd. Een betere voorlichting op dit punt zou wenselijk zijn. De betaalbaarheid van woonlasten heeft zich vanaf 2000 positief ontwikkeld. Door een lagere rente steeg de woonlast bij kopen met slechts met 4,5% in vergelijking met bijna 20% bij een huurwoning.

Economie – werkgelegenheid
Hoe zal het gaan met de werkgelegenheid en inkomensontwikkeling van mensen? Is de overheid in staat een stimulerend rol te spelen bij het aantrekken van nieuwe bedrijven of het behouden van bestaande werkgelegenheid. De woningmarkt zorgt op vele fronten een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid. Anderzijds is de woningmarkt volledig afhankelijk van de economische ontwikkeling.

Afschaffing onroerende zaakbelasting (OZB)

Al jaren pleit de Heerlense makelaar Leo van de Pas voor afschaffing van enkele belastingheffingen rondom de (eigen) woning zoals de onroerend zaakbelasting. Nu het nieuwe kabinet besloten heeft over enkele jaren de OZB daadwerkelijk af te schaffen zet Leo van de Pas in dit artikel de argumenten hiervoor nog eens op een rijtje. De OZB vormt voor de overheid een aardige inkomstenbron. Daarmee is dan ook het enige positieve argument gegeven. De bezwaren welke aan het systeem kleven zijn echter legio. Ik geef hieronder een opsomming.

Kostbaar uitvoeringssysteem
Elke 4 jaar moeten alle woningen worden getaxeerd. Dit is een zeer kostbare zaak. Honderden ambtenaren werken aan het maken en versturen van beschikkingen, aanslagen en het incassosysteem. Vervolgens moeten tienduizenden bezwaarschriften worden behandeld, vaak tot aan het Gerechtshof toe. Hele groepen mensen komen in aanmerking voor kwijtschelding, maar dit moet allemaal wel door ambtenaren worden behandeld. Van de belastingopbrengsten van b.v. € 7 miljard gaat misschien wel € 2 miljard aan uitvoeringskosten verloren. Deze kosten kunnen dus worden bespaard.

Onrechtvaardige en onnauwkeurige belastingheffing
Een ander groot bezwaar is de onnauwkeurigheid van de taxaties. Per straat worden slechts enkele woningen bekeken en getaxeerd. Het is dan ook niet verwonderlijk dat grote afwijkingen met de werkelijke waarde worden geconstateerd. Maar alleen de mensen, waarvan de woningen te hoog zijn getaxeerd dienen natuurlijk een bezwaarschrift in. Een belastingheffing van deze omvang mag natuurlijk nooit zo globaal worden vastgesteld. Vergelijk dit maar eens met de bijtelling van de auto van de zaak. De belastingplichtige wordt hier geacht elke privé gereden afstand tot op de kilometer nauwkeurig bij te houden.

Willekeurigheid in tarieven
In bijgevoegde tabel zijn de verschillen in tarieven per gemeente goed te zien. Incasseert de goedkoopste gemeente (Helden) € 3,06 per € 2.268,- getaxeerde waarde, de duurste gemeente wat OZB betreft is Kerkrade. Daar moeten de burgers maar liefst € 7,44 euro per eenheid betalen. Een verschil van bijna 250 % alleen in Limburg al. Landelijk zijn de verschillen wellicht nog groter.

Lastenverlichting voor burgers
Afschaffing van de onroerend zaak belasting leidt tot een lastenverlichting voor alle burgers, zowel eigenaren als huurders van woningen. Ook woningcorporaties en beleggers profiteren van deze afschaffing. In ruil hiervoor zouden de huurprijzen enkele jaren moeten worden bevroren. Dit is weer gunstig voor de inflatie. Zodra de OZB is afgeschaft ontvangen Gemeenten uitkeringen van de Rijksoverheid.

Conclusie en stelling
Afschaffing van de onroerende zaakbelasting maakt een einde aan een kostbaar en onnauwkeurig belastingsysteem. Zelfs al zou dit geringe consequenties hebben voor de inkomstenbelasting of de hypotheekrenteaftrek, de afschaffing moet zo snel mogelijk in gang worden gezet.