Is een huis kopen nu aantrekkelijk?

De afgelopen jaren is er veel veranderd. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de afgelopen jaren enorm  gestegen. In Limburg moet nu gemiddeld € 260.000 voor een koopwoning worden betaald. Nog nooit stonden zo weinig woningen te koop en en werd zo vaak royaal boven de vraagprijs geboden. Aan de andere kant zien we dat de leenmogelijkheden iets zijn beperkt en dat hypotheken binnen 30 jaar moeten worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De hypotheekrente is echter gedaald tot een extreem laag niveau, waardoor, ondanks de prijsstijging, woonlasten nog steeds laag zijn. Zeker als je de netto kosten bekijkt zonder aflossing. Aflossen is immers sparen en vermogen opbouwen, iets wat je met een huurwoning niet doet. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is de laatste jaren overwegend positief maar blijft ook afhankelijk van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Er is een flink woningtekort en er zijn plannen om de komende 10 jaar 1 miljoen woningen bij te bouwen. Of dit gaat lukken is niet te zeggen. De bouwsector is fors gekrompen, Bouwaanvraag procedures duren erg lang en dan speelt nog de stikstofproblematiek. 

Wat we objectief kunnen vergelijken is de situatie van een koper die nu koopt in vergelijking met iemand die in een huurhuis zou gaan wonen. Bovendien vergelijken we de situatie over 40 jaar wonen. Een hypotheek loopt weliswaar naar 30 jaar af, maar diverse kosten lopen door. Een huurder blijft elke maand huur betalen. Voor jonge kopers zou een vergelijking op basis van 50 jaar wonen verantwoord zijn. We gaan hierbij uit van de gedachte dat de ontwikkelingen gelijkmatig blijft verlopen. Dat is natuurlijk een utopie, soms groeit de economie sterker, we zullen ook nooit van een crisis gevrijwaard blijven.

Toelichting resultaten zoals die in de PDF zijn te zien.

We gaan uit van een gemiddelde koopsom van € 300.000, voor het gemak worden de gehele kosten koper uit eigen middelen betaald. Alle woonkosten, zoals aflossing, rente, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, onderhoud en verzekering worden meegenomen. In de kolom netto per maand (groen) ziet u de woonlasten van een koopwoning. In de kolom daarnaast de ontwikkeling van de huurlasten. We gaan uit van een jaarlijkse huurverhoging van 2,5% en een waardestijging van 2% per jaar bij de koopwoning. De hypotheek wordt via annuïteit afgelost. Omdat u daadwerkelijk aflost, wordt de renteaftrek minder. Het eigenwoningforfait bedraagt maximaal de aftrekbare rente, dus als u geen rente meer hoeft te betalen, dan ook geen bijtelling. In de laatste kolom ziet u de vermogensontwikkeling. Dit is de waarde van de woning minus de hypotheekschuld, minus het eigen geld bij aanvang en het jaarlijkse verschil tussen de woonlasten koop en huur.

Onderaan worden alle betalingen opgeteld. Het totaal van alle betalingen komt na 40 jaar bij de koopwoning uit op € 570.000. Interessant is ook om te zien hoeveel een huurder heeft betaald in 40 jaar wonen. Het totaalbedrag komt uit op € 808.000, ofwel € 238.000 meer dan de koper. Stel dat de woning na 40 jaar verkocht kan worden voor € 650.000, dan ziet u dat de koper per saldo bijna al zijn betalingen ruimschoots terugontvangt. Het verschil met de huurder loopt dan op tot bijna € 522.000. U ziet dat het op termijn ook minder belangrijk is of de woning over 40 jaar vier, vijf, of zeshonderdduizend euro opbrengt.

De berekeningen zijn begin 2021 met zorg uitgevoerd. Verschillende zaken zullen de komende jaren veranderen. Voor eventuele wijzigingen en andere uitkomsten kan door ons dan ook geen aansprakelijkheid worden gedragen. Wij begrijpen dat dit best ingewikkelde materie is. Als aankoop makelaar kunnen wij verder adviseren over de mogelijkheden.

Tabel woonlasten 2021 Woonpleinlimburg

Huizenprijs in 2019 met 7,2% gestegen

Huizenprijs in 2019 met 7,2% gestegen naar € 308.000, aantal verkopen onveranderd

In 2019 hebben kopers gemiddeld € 308.000 voor hun koopwoning betaald, dit is 7,2% meer dan in 2018. In 2017 en 2018 stegen de prijzen met 8% en 9% nog sterker. Tot en met november was sprake van een achterstand in het aantal transacties. Deze werd echter door de topmaand december weggewerkt. Het aantal transacties is uitgekomen op 218.595 stuks, enkele tientallen meer dan vorig jaar. Dit blijkt uit onderzoek van Woningmarktcijfers.nl.

Stijgende prijzen en meer woningtransacties in september

Kopers betaalden in september gemiddeld € 314.300 voor een bestaande woning. Het is de derde maand op rij dat de koopsom boven de € 310.000 uitstijgt tot gemiddeld € 313.300 in het derde kwartaal. In september vonden 18.300 transacties plaats, 11,3% meer dan vorig jaar. De tabellen van Woningmarktcijfers.nl tonen eerst de provinciale ontwikkelingen van september in vergelijking met september vorig jaar. Vervolgens de cijfers over de eerste negen maanden van dit jaar vergeleken met deze maanden in 2018. In de eerste negen maanden van dit jaar betalen kopers gemiddeld € 306.200 voor hun woning, 7,4% meer dan vorig jaar is deze periode. Vanwege de behoorlijke transactiestijging in september bedraagt de achterstand over negen maanden slechts 1,9%. De verschillen per provincie zijn groot. De grootste koopsomstijging zien we in Zeeland (+12%), De grootste stijging van transacties in Flevoland (+7,7%).

Meer woningtransacties in april en mei

Meer woningtransacties in april en mei

Flink meer woningtransacties in april en mei, huizenprijs blijft stijgen

In april en mei worden door het Kadaster fors meer woningtransacties geregistreerd in vergelijking met deze maanden vorig jaar. In april stijgt het aantal transacties met 6,4%, in mei zelfs met 8%. Dit meldt Woningmarktcijfers.nl op basis van de cijfers van het Kadaster. In de eerste vijf maanden van 2019 zijn door het Kadaster 84.442 transacties geregistreerd. In vergelijking met deze maanden in 2018 is het transactievolume met 2,5% gedaald.

Gemiddelde woningprijs € 302.000

Kopers van bestaande woningen hebben in de eerste 5 maanden van 2019 gemiddeld   € 302.000 voor hun woning betaald. Het prijsniveau boven € 300.000 lijkt structureel te worden. In vergelijking met de eerste vijf maanden van 2018 is de koopsom met 8,%

Hoe gek is de Amsterdamse woningmarkt?

Dat de woningprijzen in Amsterdam waanzinnig omhoog schieten is wel bekend. Maar hoe hard gaat het er aan toe en hoe lang zal deze gekte nog doorgaan?

Amsterdam was een van de eerste gemeenten in Nederland waar na meerdere crisisjaren op de woningmarkt het herstel in 2014 zichtbaar werd. De vlag kon weer uit en iedereen blij. De blijdschap duurde enkele jaren, totdat vanaf 2016 de prijsstijging onverantwoorde hoogtes begon aan te nemen. Woningen worden aan de hoogstbiedenden uitgedeeld en de gewone sterveling komt er bijna niet meer aan de pas. Dat laten de cijfers duidelijk zien. Als we de huizenprijzen van Amsterdam vergelijken met die van Nederland, dan zien we in de periode 2008-2013 een prijsverschil van ongeveer € 50.000. Vanaf het herstel in 2014 loopt het verschil jaarlijks op. In de eerste negen maanden van 2018 wordt in Amsterdam gemiddeld

€ 460.000 voor een koopwoning betaald tegenover € 285.000 in Nederland. In enkele jaren is het verschil, zoals onderstaande grafiek laat zien, opgelopen tot € 175.000. In Nederland is de koopprijs vanaf 2014 gestegen met 34%, in Amsterdam met 79%.

Eerdere top woningtransacties in Amsterdam

Dat het herstel na de crisisjaren in Amsterdam beduidend sneller verliep is ook aan het transactieverloop te zien. De top van het aantal woningtransacties werd al in 2015 bereikt met ongeveer 12.500 stuks. Nederland bereikte de top pas in 2017. Voor 2018 verwachten we ongeveer 10.000 transacties voor Amsterdam, hetgeen een daling betekent van 20% ten opzichte van het topjaar 2015. Landelijk zal de transactiedaling tov 2017 op 8,5% uitkomen.

 Niet alle transacties tellen mee

Een belangrijke kanttekening is hier op zijn plaats. De woningtransacties die het Kadaster en het CBS sinds jaar en dag publiceren hebben uitsluitend betrekking op woningaankopen door natuurlijke personen. Dat betekent dat alle aankopen van beleggers met een ondernemingsvorm niet in de gepubliceerde data zijn begrepen. In het verleden was dit misschien niet zo spannend, maar als de berichten in de media kloppen, dat momenteel meer dan 10% door beleggers (al dan niet in BV vorm) wordt gekocht, terwijl dit voorheen niet het geval was, dan geeft dit natuurlijk een vertekend beeld.

Koopwoning voor grote groepen niet meer bereikbaar

Slechts een kwart van alle transacties in Amsterdam heeft een koopsom van minder dan

€ 300.000. Het merendeel van de woningen is dus nauwelijks meer bereikbaar voor de middeninkomens, om over de starters met een modaal inkomen maar te zwijgen. Ondanks dit is nog altijd de helft van alle kopers jonger dan 35 jaar. Zij leggen gemiddeld € 400.000 op tafel. Vanaf 35 jaar wordt gemiddeld € 500.000 betaald. In de postcodegebieden 1071 en 1077 (Museumkwartier en Oud Zuid/Apollobuurt) moet gemiddeld meer dan een miljoen op tafel worden gelegd. Alleen in de postcodegebieden 1102, 1104, 1106 en 1107 kun je gemiddeld nog onder de € 250.000 terecht.

Woningen worden in een rap tempo verkocht

Op maandbasis worden in Amsterdam 825 woningen verkocht, terwijl het aanbod ongeveer 2.500 stuks bedraagt. In theorie zijn er drie maanden nodig om het gehele aanbod te verkopen. Voor Nederland ligt dit cijfer nog iets boven de vier maanden. In vergelijking met drie jaar geleden is het woningaanbod zowel voor Amsterdam als voor Nederland gehalveerd. Binnen  Nederland bestaan er regionaal uiteraard grote verschillen. Het succes is wel te verklaren, een groeiende economie en werkgelegenheid, met daarnaast een historisch lage hypotheekrente, zorgen voor een optimistisch consumentenvertrouwen en voor veel gebieden een goede betaalbaarheid.

Hoge demografische druk in Amsterdam

De Amsterdamse bevolking groeide de afgelopen jaren met gemiddeld 10.000 per jaar, goed voor circa 5.000 huishoudens. Deze groei zorgt voor extra vraag en druk op de huizenprijzen. De groei van de bevolking komt de laatste jaren voornamelijk tot stand door een positief buitenlands migratiesaldo van 12.000 (34.500 in en 22.500 uit) alsmede een natuurlijke groei van 5.700 personen. Dat de groei beperkt bleef tot ca. 10.000 komt omdat veel bewoners (23.500) hun stad ontvluchten voor een andere gemeente in Noord Holland. Daartegenover staat in instroom van 14.300 personen vanuit overig Nederland. De verwachting is dat ook de komende decennia de bevolking van Amsterdam zal blijven groeien met zo’n 10.000 inwoners en 5.000 huishoudens per jaar. Naast het huidige woningtekort dat moet worden weggewerkt, zullen er 5.000 woningen per jaar moeten worden bijgebouwd. Mede gezien de krapte op de arbeidsmarkt een megaklus. Aan de druk op de prijzen komt vooralsnog geen einde, maar ooit komt het moment dat kopers zeggen, ik pas, het is mooi geweest.

 

Lees alle details over de woningmarkt in Amsterdam in bijgevoegd woningmarktrapport dat eenmalige gratis ter beschikking wordt gesteld door Woningmarktcijfers.nl