Gevarieerde ontwikkelingen Limburgse woningmarkt   

De Limburgse woningmarkt presteert in de eerste 9 maanden van 2018 behoorlijk goed. Weliswaar met flinke verschillen tussen de regio’s. De gemiddelde koopsom bedraagt in Limburg momenteel € 226.500 en loopt uiteen van € 181.500 in Parkstad Limburg tot € 266.500 in Maastricht/Mergelland. In vergelijking met dezelfde maanden in 2017 is de gemiddelde koopsom in Limburg met 7,1% gestegen. Ook de prijsstijging varieert nogal, van 2% in Maasduinen tot ruim 11% in de regio Weert. Limburg staat landelijk met de gemiddelde koopsom op de 8e plaats, de prijsontwikkeling is een fractie lager dan landelijk.

Minder transacties in 2018

In de eerste 9 maanden van 2018 zijn in Limburg 5% minder woningen verkocht in vergelijking met deze maanden in 2017. Landelijk bedraagt de daling 7,8%. De afname van transacties is in lijn met de prognoses en wordt vooral veroorzaakt door een afnemend woningaanbod. De daling van het aantal transacties is het grootst in de regio Venlo. Het meest opvallend is dat Parkstad Limburg op dit onderdeel een positief resultaat laat zien. Het aantal transacties stijgt met 2,1%.

klik hier voor meer info persbericht inclusief grafieken:  20181031-PB Limburg-regio

Aflossingsblij of niet?

 

De Nederlandse hypotheekbanken hebben onder het motto ”word ook aflossingsblij” een TV campagne gelanceerd om woningeigenaren te stimuleren extra af te lossen op hun aflossingsvrije hypotheek. Een toelichting is op zijn plaats.

 In het verleden was de aflossingsvrije hypotheek populair, zeker in combinatie met een spaar- of annuïteitenhypotheek. Het belangrijkste voordeel van deze vorm was natuurlijk lagere maandlasten, omdat alleen rente werd betaald. Aflossen kwam later wel, bijvoorbeeld uit de opbrengst bij verkoop van de woning. Aanvankelijk was het deel dat je aflossingsvrij kon lenen beperkt, maar gaandeweg werden die grenzen steeds verder opgerekt tot aan de woningwaarde.

Bij de fiscale aanpassingen in 2013 is de aflossingsvrije hypotheek in de ban gedaan, tenminste als je nog van belastingvoordeel wilde genieten. Tijdens de crisis kwamen huizen onder water te staan (schuld hoger dan de woningwaarde), een risico waar men toen een einde aan wilde maken. Gezien de prijsstijgingen in de laatste jaren, lijkt dit probleem al bijna opgelost. Niettemin maakt de politiek en instellingen zoals De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zich zorgen over dit fenomeen uit het verleden. Uit onderzoek is namelijk  gebleken dat veel eigenaren zich niet bewust zijn van mogelijke risico’s. Volgens DNB zou 340 miljard, meer dan helft van alle hypotheken, aflossingsvrij zijn. Een bedrag waar ik overigens vraagtekens bij zet. Denk dus maar niet dat banken deze suggestie uit zichzelf doen, zij verdienen immers aan het uitlenen van geld.

Over het algemeen is het zeker zo dat Nederlanders zich niet veel met financiële zaken bezighouden. De kennis over verzekeren, pensioenen, hypotheken is doorgaans bedroevend. Een extra aansporing om hierover na te denken is dan ook zeker op zijn plaats.

Over de omvang van de risico’s wordt verschillend gedacht. Eigenaren die in 1990 een woning hebben gekocht naderen in 2020 de periode dat de hypotheek moet worden afgelost. De hoofdlening zal veelal afgelost zijn en wellicht moet er een klein aflossingsvrij deel worden verlengd. Op dat moment wordt er opnieuw naar het inkomen en de waarde van de woning gekeken. Gezien de enorme prijsstijging vanaf 1990 zie ik hier geen enkel probleem, behoudens misschien voor mensen die tussentijds hun hypotheek hebben verhoogd. De groep met een groter risico zijn zij die rond 2010 een woning hebben gekocht met een fors deel aflossingsvrij deel. Deze mensen hebben echter de tijd tot 2040 om hier over na te denken. Feit is wel dat voor hen na 30 jaar de rente aftrek ophoudt.

Maar is het dan wel slim om extra af te lossen?

Extra aflossen betekent natuurlijk direct dalende woonkosten en op termijn minder risico. Extra aflossen heeft sinds kort echter ook  een schaduwzijde. Dat komt door de geleidelijke afschaffing van de wet Hillen. Nu betalen eigenaren die geen hypotheek hebben ook geen eigenwoningforfait. Maar dit voordeel gaat geleidelijk aan verdwijnen. Door meer of alles af te lossen gaat u dus eerder belasting betalen over het bezit van uw huis.

Uiteindelijk blijft het een persoonlijke kwestie. Het is zeker belangrijk om regelmatig de financiële positie in kaart te brengen en na te denken over de financiële planning voor zowel de korte als de langere termijn. Met name bij veranderingen in de persoonlijke of relationele sfeer. Dat kun je doen bij je bank, of een financieel adviseur of planner. Met een realistisch beeld van je financiële toekomst wordt je hopelijk ook al een beetje blij.

 

Prima resultaten Limburgse woningmarkt in 1e halfjaar 2018

Prima resultaten Limburgse woningmarkt in 1e halfjaar 2018

De Limburgse woningmarkt doet het in de eerste 6 maanden van 2018 behoorlijk goed. In Limburg worden nu weliswaar ook minder woningen verkocht dan vorig jaar in dezelfde periode, maar de daling (-3,5%) is minder groot in vergelijking met de overige provincies. Bij de ontwikkeling van de prijzen zit Limburg met 7,2% stijging in de middenmoot. Van de Limburgse regio’s levert Parkstad Limburg de beste cijfers. In vergelijking met de eerste 6 maanden van 2017 stijgt de koopsom met 8,7%. In Maastricht is de stijging met 11,3% nog groter. De regio Venlo en Maasduinen blijven achter. Het meest opvallend is echter dat Parkstad Limburg bij de woningtransacties als enige regio een positief resultaat laat zien. Het aantal verkopen stijgt met maar liefst 7,2%. In de regio Weert en Venlo is de daling met 9,2% en 10% het grootst.

Forse daling verkooptijden en woningaanbod

In Limburg zijn momenteel 5,2 maanden nodig om al het woningaanbod te verkopen. De regionale verschillen lopen uiteen van 4,1 maanden in Maastricht tot 7,1 maanden in Maasduinen. In het tweede kwartaal van 2016 lag de verkooptijd nog op 14 maanden. In 2 jaar tijd zijn de verkooptijden met 60% afgenomen. Het effect wordt enerzijds veroorzaakt door de toename van het aantal transacties en anderzijds door de afname van het te koop aanbod. In het tweede kwartaal van 2016 stonden nog  12.700 woningen te koop in Limburg, op dit moment zijn er dat nog slechts 6.200. De afname bedraagt iets meer dan 50%. De verschillen op regionaal niveau zijn gering. Lees hier het volledige bericht inclusief grafieken.

20180807-PB Limburg-regio 2018-6mnd

De waarheid over de huizenprijzen in Limburg

In het artikel van vrijdag 22 juni 2018 in de Limburger (bron ANP) staan wat vreemde beweringen over de woningprijzen in Limburg. Hoe zit het nou precies? De bron voor alle data over de woningmarkt is het Kadaster. Deze deelt de data o.a. met het CBS en daar publiceren beide instellingen over. De media maakt hier gretig gebruik van. Enerzijds wordt door beide instellingen over de absoluut gemiddelde koopsom gepubliceerd, anderzijds over de prijsindex bestaande koopwoningen (PBK index). De PBK index is een methode waarbij de werkelijke koopsom wordt bewerkt, o.a. op basis van de WOZ waarden. Op de website van het CBS (zie hierna) wordt uitgelegd waarom de PBK index een betere methode is om de woningprijzen te vergelijken. Meer dan eens heb ik dit betwijfeld, maar daar gaat het nu niet om. Het grootste gevaar zit ‘m in het feit dat doorgaans niet duidelijk wordt aangegeven waar het over gaat, de index of de absolute koopsom.

Koopsom Limburg hoger dan in 2008

In 1993 is het Kadaster gestart met de huidige registratiemethode. De koopsom in Limburg ligt in dat jaar een fractie hoger dan deze van Nederland. In de grafiek is te zien dat Limburg vanaf 1998 de landelijke trend niet meer kan volgen. Op dit moment bedraagt het koopsomverschil € 58.000. In de tabel die volgt is de absoluut gemiddelde koopprijs per provincie weergegeven. In de vergelijking tussen 2018 versus 1993 en 1998 laat Limburg inderdaad de kleinste ontwikkeling zien. Meerdere oorzaken kunnen hieraan ten grondslag liggen, onder andere de economische ontwikkelingen, gemiddeld inkomen etc. Van enige krimp van de bevolking of huishoudens was nog geen sprake. In 2018 ligt de koopsom in werkelijkheid echter hoger dan in 2008, 5,9% om precies te zijn en dus niet lager zoals in het artikel wordt beweerd. In vergelijking met het dip-jaar 2013 doet Limburg het iets minder goed dan landelijk, maar is ook weer niet het slechtste jongetje van de klas.

 

PBK index geeft een ander beeld

Wanneer we de prijsindexcijfers in onderstaande grafiek bestuderen, dan zien we inderdaad een ander beeld. Limburg heeft in 1995 en 1998 met 53,5 respectievelijk 72,6 het allerhoogste indexcijfer van alle provincies. Dit is op zijn zachtst gezegd merkwaardig omdat 4 andere provincies een veel hoger prijsniveau hebben. Noord Holland en Utrecht hebben de hoogst gemiddelde koopsom, maar een lager indexcijfer. Het cijfer is ook hoger dan dat van Nederland, terwijl we zojuist gezien hebben dat het koopsomniveau in die jaren ongeveer gelijk is. Op de top van de markt in 2008, heeft Friesland het hoogste indexcijfer. Geen idee waar dit vandaan komt. In 2013, het dieptepunt in de markt, heeft Noord Holland nog steeds het laagste indexcijfer om vervolgens in 2018 het hoogste niveau te bereiken. Helaas kan ik deze verschillen in ontwikkeling niet verklaren. De bronnen hebben mij eveneens niet wijzer kunnen maken.

Nieuwe index reeks in 2018  

Een prijsindex kan zeker een waardevolle bijdrage leveren. In de crisisjaren werden bijvoorbeeld minder vrijstaande woningen verkocht. Hierdoor zakt de gemiddelde koopsom extra sterk. Of de inbreng van de WOZ waarden waardevol is valt te betwijfelen. De WOZ waarden worden steeds beter maar lopen lang niet altijd in de pas met de verkoopprijzen, soms te hoog, dan weer te laag. Tot 2018 werd gewerkt met de Index 2010. Deze index liep van 2007 tot 2010 vrijwel gelijk met de gemiddelde koopsom. Daarna bleef de index achter en werden de verschillen onverklaarbaar groot. Begin 2018 is de reeks 2015 ingevoerd. De eerste maanden van 2018 is deze in lijn met de absolute koopsom. Wanneer we echter de index in de tijd terugkijken, zien we de verschillen oplopen. Maakt dat iets uit, zult u zich afvragen?  Wanneer u of een makelaar de huidige woningwaarde wil terugrekenen naar 2007, krijgt met beide methodes een verschil van € 35.000.  het is maar dat u het weet.

Met dit bericht, hoop ik meer duidelijk te hebben gegeven over het gebruik van de verschillende methoden om huizenprijzen in beeld te brengen. Het vermelden van de exacte bron blijft wezenlijk.

 

Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl  tel.: 045-4040250 mobiel: 065336840

E: info@woningmarktcijfers.nl / www.woningmarktcijfers.nl  Twitter: #woningmarktnl

(uitleg website)

Het verschil tussen de PBK en de gemiddelde koopsom

Het prijsindexcijfer van bestaande koopwoningen (PBK) geeft een beter beeld van het prijsverloop van bestaande woningen dan de gemiddelde koopsom. Dit komt door de correctie met de WOZ-waarde. Hierdoor wordt het verschil tussen dure en minder dure huizen uit de vergelijking van de prijzen gehaald. De gemiddelde koopsom geeft de gemiddelde prijs van alle verkochte woningen die het Kadaster registreerde in een specifieke periode (kwartaal of jaar). Als wij bijvoorbeeld veel vrijstaande woningen registreerden, ligt de gemiddelde koopsom vaak hoger dan een periode waarin wij meer appartementen registreerden. Maar ook een grachtenpand in Amsterdam als tussenwoning heeft een veel hogere koopsom dan een tussenwoning in Stadskanaal. In het artikel ‘Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?’ leggen we dit meer gedetailleerd uit. Lees het artikel op de website van het CBS.

Plafond nog niet in zicht

Plafond nog niet in zicht

ANALYSE WONINGMARKT 2018

Plafond nog niet in zicht

Het bubbelt, maar vooralsnog alleen in grote steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Van een verhitte huizenmarkt is in Limburg geen sprake. „Er blijft zelfs ruimte voor een verdere prijsstijging, zij het niet meer zo krachtig als dit jaar.”

DOOR  FRANS DREISSEN

HEERLEN

De woningmarkt heeft zich knap hersteld van de kredietcrisis. Doorstromers en nieuwkomers konden eerst profiteren van relatief lage prijzen en vervolgens van rap dalende hypotheekrentes. „De ideale markt en tijd om te kopen”, zo typeert Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl het bijna voltooide jaar 2017.

En dat kopen of verkopen gebeurde massaal. Met circa een kwart miljoen transacties wordt het Nederlandse record van 215.000 woningverkopen uit 2016 regelrecht verpletterd. Ter vergelijking: tijdens het dieptepunt, in 2013, verwisselden slechts 110.000 huizen van eigenaar in ons land.

Limburg laat zich in de cijfers niet onbetuigd. Qua groei van het aantal transacties staat Limburg in de provinciale top vijf met een plus van een dikke 20 procent. Wat betreft de stijging van de gemiddelde koopsom scoort de provincie met 6,5 procent nipt onder het landelijk gemiddelde van 8 procent, maar nog altijd ver boven het inflatieniveau.

Het is de ideale markt en de ideale tijd om een woning in Limburg te kopen. Leo van de Pas, woningmarktexpert

„Het vertrouwen onder consumenten is groot.” Dat leidde al tot buitengewone taferelen. „Kopers die de vraagprijs overbieden. Zelfs in een regio als Parkstad. Dat is ongekend. Al gebeurt dat uiteraard vooral bij goede, courante woningen; zeer gewild en aantrekkelijk geprijsd. De woningmarkt van nu is meer dan stabiel: vraag en aanbod zijn in evenwicht”

Waarschuwen

Waar economen en banken waarschuwen voor implosiegevaar van de huizenmarkt in de Randstad, daar hoeft Limburg volgens Van de Pas niets te vrezen. „Van een huizenbubbel hier is nog lang geen sprake. Dat geldt zelfs voor een stad als Maastricht. Sterker, bij een ongewijzigde of slechts licht stijgende hypotheekrente, blijft er nog ruimte voor een verdere prijsstijging in het nieuwe jaar.”

Dat is ook goed nieuws voor huiseigenaren van wie de hypotheek nog altijd onder water staat. „Het grootste probleem heeft zich in de afgelopen tijd vanzelf opgelost. Tenzij iemand het wel erg bont heeft gemaakt en op het hoogtepunt voor de crisis met het maximale leenbedrag heeft gekocht.”

Voor jonge koppels, die twijfelen tussen huren en kopen, is de Limburgse markt aantrekkelijk. Van de Pas vergelijkt de woonlasten van een huurwoning van 750 euro per maand met een koopwoning van twee ton (rente 2,5 procent). „Dan zie je dat het verschil in woonlasten in het eerste jaar nog nadelig uitpakt voor de kopers. Maar dat ze na acht jaar hetzelfde betalen en dat het verschil daarna voor de huurder steeds onvoordeliger wordt.”

Volgens Van de Pas is er in Limburg voldoende keuze voor starters. „De ervaring leert ook dat de aanscherping van de leennormen nauwelijks van invloed is geweest. Het is opvallend hoe probleemloos met de strengere regels is omgesprongen. En anders was er nog altijd wel wat spaargeld dat werd ingezet of sprongen ouders financieel bij.”

Werkgelegenheid

Hoe de huizenmarkt zich de komende jaren gaat ontwikkelen, laat zich moeilijk voorspellen. Het sentiment en de vooruitzichten nu zijn ronduit positief. Een zeer belangrijke factor is de werkgelegenheid. Zijn er straks nog voldoende handjes beschikbaar? Trekken bedrijven dan juist weg of worden mensen van elders naar hier gehaald?

„De Randstad slibt dicht. Voor een aantal groepen is het er niet meer prettig wonen”, zegt Van de Pas. „Je ziet dat steeds meer gezinnen de luwte van de periferie opzoeken. Ook bedrijven verkiezen steeds meer de relatieve rust boven de drukte en verstopte wegen rondom de grote steden. Wellicht gaat dit voor een steeds evenwichtigere verdeling over het land zorgen.”

De aanzuigende werking van de Randstad laat volgens de woningmarktdeskundige na. Limburg zou hier op termijn van kunnen profiteren. „In 2015 verloren we per saldo nog 2300 Limburgers aan de rest van Nederland. Daar stond de komst van 3700 buitenlanders, onder wie ook studenten, tegenover. Meer sterfgevallen dan geboortes, betekende een verlies van 3000 mensen. In totaal kromp Limburg dat jaar met dus 1600 inwoners”, aldus Van de Pas.

Geen reden dus voor grote ongerustheid. Ook niet op de woningmarkt. Door een stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens, is er geen noodzaak meer voor een rigide sloopopgave, zoals die in het verleden werd verkondigd. Het nieuwe toverwoord heet transformatie.

Dynamiek

De urgentie zit hem in het verduurzamen van woningen en het levensloopbestendig maken ervan. Meer dan ooit zal er volgens Leo van de Pas aandacht moeten zijn voor gepaste huisvesting voor eenpersoonshuishoudens. Dit niet alleen in het licht van de vergrijzing, maar ook van eventuele nieuwkomers; de extra handjes die straks zo hard nodig zijn.

De dynamiek is terug op de woningmarkt. Hogere prijzen, meer transacties. En dat blijft nog wel eventjes zo, meent Leo van de Pas. „Maar hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt. Al is de vrees voor een woningmarktbubbel in Limburg vooralsnog niet aan de orde.”