Plafond nog niet in zicht

Plafond nog niet in zicht

ANALYSE WONINGMARKT 2018

Plafond nog niet in zicht

Het bubbelt, maar vooralsnog alleen in grote steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Van een verhitte huizenmarkt is in Limburg geen sprake. „Er blijft zelfs ruimte voor een verdere prijsstijging, zij het niet meer zo krachtig als dit jaar.”

DOOR  FRANS DREISSEN

HEERLEN

De woningmarkt heeft zich knap hersteld van de kredietcrisis. Doorstromers en nieuwkomers konden eerst profiteren van relatief lage prijzen en vervolgens van rap dalende hypotheekrentes. „De ideale markt en tijd om te kopen”, zo typeert Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl het bijna voltooide jaar 2017.

En dat kopen of verkopen gebeurde massaal. Met circa een kwart miljoen transacties wordt het Nederlandse record van 215.000 woningverkopen uit 2016 regelrecht verpletterd. Ter vergelijking: tijdens het dieptepunt, in 2013, verwisselden slechts 110.000 huizen van eigenaar in ons land.

Limburg laat zich in de cijfers niet onbetuigd. Qua groei van het aantal transacties staat Limburg in de provinciale top vijf met een plus van een dikke 20 procent. Wat betreft de stijging van de gemiddelde koopsom scoort de provincie met 6,5 procent nipt onder het landelijk gemiddelde van 8 procent, maar nog altijd ver boven het inflatieniveau.

Het is de ideale markt en de ideale tijd om een woning in Limburg te kopen. Leo van de Pas, woningmarktexpert

„Het vertrouwen onder consumenten is groot.” Dat leidde al tot buitengewone taferelen. „Kopers die de vraagprijs overbieden. Zelfs in een regio als Parkstad. Dat is ongekend. Al gebeurt dat uiteraard vooral bij goede, courante woningen; zeer gewild en aantrekkelijk geprijsd. De woningmarkt van nu is meer dan stabiel: vraag en aanbod zijn in evenwicht”

Waarschuwen

Waar economen en banken waarschuwen voor implosiegevaar van de huizenmarkt in de Randstad, daar hoeft Limburg volgens Van de Pas niets te vrezen. „Van een huizenbubbel hier is nog lang geen sprake. Dat geldt zelfs voor een stad als Maastricht. Sterker, bij een ongewijzigde of slechts licht stijgende hypotheekrente, blijft er nog ruimte voor een verdere prijsstijging in het nieuwe jaar.”

Dat is ook goed nieuws voor huiseigenaren van wie de hypotheek nog altijd onder water staat. „Het grootste probleem heeft zich in de afgelopen tijd vanzelf opgelost. Tenzij iemand het wel erg bont heeft gemaakt en op het hoogtepunt voor de crisis met het maximale leenbedrag heeft gekocht.”

Voor jonge koppels, die twijfelen tussen huren en kopen, is de Limburgse markt aantrekkelijk. Van de Pas vergelijkt de woonlasten van een huurwoning van 750 euro per maand met een koopwoning van twee ton (rente 2,5 procent). „Dan zie je dat het verschil in woonlasten in het eerste jaar nog nadelig uitpakt voor de kopers. Maar dat ze na acht jaar hetzelfde betalen en dat het verschil daarna voor de huurder steeds onvoordeliger wordt.”

Volgens Van de Pas is er in Limburg voldoende keuze voor starters. „De ervaring leert ook dat de aanscherping van de leennormen nauwelijks van invloed is geweest. Het is opvallend hoe probleemloos met de strengere regels is omgesprongen. En anders was er nog altijd wel wat spaargeld dat werd ingezet of sprongen ouders financieel bij.”

Werkgelegenheid

Hoe de huizenmarkt zich de komende jaren gaat ontwikkelen, laat zich moeilijk voorspellen. Het sentiment en de vooruitzichten nu zijn ronduit positief. Een zeer belangrijke factor is de werkgelegenheid. Zijn er straks nog voldoende handjes beschikbaar? Trekken bedrijven dan juist weg of worden mensen van elders naar hier gehaald?

„De Randstad slibt dicht. Voor een aantal groepen is het er niet meer prettig wonen”, zegt Van de Pas. „Je ziet dat steeds meer gezinnen de luwte van de periferie opzoeken. Ook bedrijven verkiezen steeds meer de relatieve rust boven de drukte en verstopte wegen rondom de grote steden. Wellicht gaat dit voor een steeds evenwichtigere verdeling over het land zorgen.”

De aanzuigende werking van de Randstad laat volgens de woningmarktdeskundige na. Limburg zou hier op termijn van kunnen profiteren. „In 2015 verloren we per saldo nog 2300 Limburgers aan de rest van Nederland. Daar stond de komst van 3700 buitenlanders, onder wie ook studenten, tegenover. Meer sterfgevallen dan geboortes, betekende een verlies van 3000 mensen. In totaal kromp Limburg dat jaar met dus 1600 inwoners”, aldus Van de Pas.

Geen reden dus voor grote ongerustheid. Ook niet op de woningmarkt. Door een stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens, is er geen noodzaak meer voor een rigide sloopopgave, zoals die in het verleden werd verkondigd. Het nieuwe toverwoord heet transformatie.

Dynamiek

De urgentie zit hem in het verduurzamen van woningen en het levensloopbestendig maken ervan. Meer dan ooit zal er volgens Leo van de Pas aandacht moeten zijn voor gepaste huisvesting voor eenpersoonshuishoudens. Dit niet alleen in het licht van de vergrijzing, maar ook van eventuele nieuwkomers; de extra handjes die straks zo hard nodig zijn.

De dynamiek is terug op de woningmarkt. Hogere prijzen, meer transacties. En dat blijft nog wel eventjes zo, meent Leo van de Pas. „Maar hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt. Al is de vrees voor een woningmarktbubbel in Limburg vooralsnog niet aan de orde.”

NHG grens moet weer omhoog!

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is en blijft een unieke regeling om de woningmarkt te stimuleren. Deze garantie, die wordt uitgevoerd door het Waarborgfonds Eigen Woningen, levert kopers veel voordelen op. Allereerst betalen deze eigenaren 0,5% minder hypotheekrente. Daarnaast kent de NHG een zogenaamde woonlastenfaciliteit, die het mogelijk maakt tijdelijk minder te betalen wanneer iemand het financieel even moeilijk heeft door werkloosheid, ziekte of echtscheiding. Bij gedwongen verkoop buiten eigen schuld wordt de eventuele restantlening kwijtgescholden.

Nationale hypotheekgarantie biedt dus extra zekerheid aan de consument en de bank. En dat voor zeer weinig geld. De eenmalige premie bedraagt slechts 1% van het hypotheekbedrag. Zonder NHG vragen banken immers een toeslag van gemiddeld 0,5% op de rente en dat gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Ruim 1,3 miljoen woningeigenaren maken inmiddels gebruik van de garantie en profiteren dus van die lagere rente en de extra zekerheden. Het instituut boert zelf ook niet slecht, het garantievermogen is recent de grens van 1 miljard gepasseerd.

Het maximaal te financieren bedrag is de afgelopen jaren beperkt tot de koopsom of marktwaarde. Dit betekent dat de premie, net als de overige kosten koper, uit eigen middelen moet worden betaald. Voor de Vereniging Eigen Huis het moment om te roepen dat de premie omlaag moet. Het Waarborgfonds pleit er zelf voor om de premie opnieuw mee te laten financieren. De VEH vindt dit een slecht idee omdat dat de woonlasten verder stijgen. Hoe onzinnig is dit, ja lenen kost rente, meer lenen kost dus altijd meer, maar zonder NHG iets minder lenen tegen een veel hogere rente is vele malen duurder. Ik voel wel wat voor het standpunt van het Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de lagere rente los je namelijk ook iets sneller af. Na 5 jaar is de extra geleende premie afgelost, dat wil zeggen de restant schuld is exact gelijk aan de restant schuld van de lagere hypotheek met 0,5% hogere rente.

In de crisisjaren is de grens tot waaraan geleend kon worden tijdelijk verhoogd tot € 350.000. Op dat moment kwam wat prijsklasse betreft 80% van alle koopwoningen in aanmerking voor NHG. In 2018 zal dit percentage, ondanks de opgetrokken koopsomgrens tot € 265.000 vermoedelijk dalen tot 60%. Veertig procent van alle kopers komt dan niet in aanmerking voor NHG en dat is zonde. NHG is niet alleen in het belang van de geldnemer en de bank, maar zeer zeker ook van de overheid. De rentekorting van 0,5% op de door NHG gegarandeerde hypotheekschuld levert een lagere belastingteruggave op van € 200 miljoen per jaar, een bedrag dat jaarlijks oploopt. Wanneer de totale hypotheekmarkt van 650 miljard onder NHG zou vallen, zou de besparing zelfs meer dan 1 miljard per jaar belopen. Alleen al vanwege het belang voor de schatkist is het onbegrijpelijk dat de NHG grens niet verder wordt opgetrokken.

Ik ben er dan ook voorstander van om de kostengrens opnieuw te verhogen tot de € 350.000 uit de crisisjaren. Dan komt opnieuw ca. 80% van alle kopers in aanmerking voor NHG. In aantal kopers komt dit neer op 50.000 per jaar in de bestaande en nieuwbouwsector. Bij een gemiddelde koopsom van € 300.000 levert dit voor de belastingdienst in het eerste jaar 25 miljoen besparing aan belastingteruggave op, elkaar jaar terugkerend en oplopend met de nieuwe jaarproductie. Het Waarborgfonds Eigen Woningen harkt hierdoor 150 miljoen euro per jaar aan extra premie-inkomsten binnen. En ja, als mede hierdoor het garantie vermogen verder explosief gaat stijgen en een onnodige bufferhoogte gaat bereiken, is het moment aangebroken om ook de premie te verlagen.

Haarlemmerliede en Spaarnwoude beste notering Gemeenteranking woningmarkt 2016

De gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude is in 2016 op de 1e plaats geëindigd in de ranking van best presterende gemeenten op het gebied van de koopwoningmarkt. De ranking wordt elk jaar door Woningmarktcijfers.nl opgesteld in samenwerking met het blad Vastgoed. Amsterdam is van de eerste plaats verdreven naar plek 2, gevolgd door Haarlem, Diemen en Voorschoten. De top 15 is grotendeels in Noord Holland te vinden, met daarnaast enkele gemeenten Zuid Holland en Utrecht. In de beginjaren kon je nog spreken van een prachtig herstel, momenteel is krapte het adagium, met fors stijgende prijzen en afnemende verkooptijden. Verkopers dicteren de markt, voor kopers valt er weinig te kiezen, laat staan bedenktijd te nemen. Anders is dit onderaan op de lijst, waar vooral gemeenten in de provincies Groningen en Friesland zijn te vinden. Pekela, De Marne en Delfzijl hebben de laagste notering gekregen. Met de ranking worden de onderlinge prestaties van de gemeenten op een objectieve manier vergeleken. De volledige lijst van gemeenten met kaart is te zien op de website van Vastgoedactueel.nl en Woningmarktcijfers.nl.

20170216-pb-ranking-limburg-2016

Historisch topjaar woningtransacties

Nog nooit zijn in Nederland zoveel bestaande koopwoningen verkocht als in 2016. Met 214.793 geregistreerde transacties werd de top van 10 jaar geleden met 2,4% overschreden. In 2016 zijn elke maand meer woningtransacties genoteerd in vergelijking met voorgaande jaren. Na september werd volgens Woningmarktcijfers.nl al duidelijk dat een nieuw record niet kon uitblijven. In vergelijking met 2015 zijn 20,5% meer woningen verkocht. In vergelijking met het dieptepunt van het jaar 2013 bedraagt de stijging 95%.

20170117-pb-woningmarkt-transacties-2016

 

Is een huis kopen nu aantrekkelijk?

De afgelopen jaren is er veel veranderd. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de afgelopen drie jaar weer gestegen. In Limburg moet nu gemiddeld € 200.000 voor een koopwoning worden betaald. Aan de andere kant zien we dat de leenmogelijkheden iets zijn beperkt en dat hypotheken binnen 30 jaar moeten worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De hypotheekrente is echter gedaald tot een extreem laag niveau, waardoor, ondanks de prijsstijging, woonlasten lager zijn dan ooit. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is de laatste jaren positief maar blijft ook afhankelijk van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Er komen verkiezingen aan, politici en economen zijn al begonnen met het oplaten van proefballonnetjes over de manier waarop de woningmarkt zou moeten worden bijgesteld. Maar het algemene beeld voor 2017 blijft positief.

Wat we objectief kunnen vergelijken is de situatie van een koper die nu koopt in vergelijking met iemand die in een huurhuis zou gaan wonen. Bovendien vergelijken we de situatie over 40 jaar wonen. Een hypotheek loopt weliswaar naar 30 jaar af, maar diverse kosten lopen door. Een huurder blijft elke maand huur betalen. Voor jonge kopers zou een vergelijking op basis van 50 jaar wonen verantwoord zijn. We gaan hierbij uit van de gedachte dat de ontwikkelingen gelijkmatig blijft verlopen. Dat is natuurlijk een utopie, soms groeit de economie sterker, we zullen ook nooit van een crisis gevrijwaard blijven.

Toelichting resultaten zoals die in de PDF zijn te zien.

We gaan uit van een gemiddelde koopsom van € 200.000, voor het gemak worden de gehele kosten koper uit eigen middelen betaald. Alle woonkosten, zoals aflossing, rente, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, onderhoud en verzekering worden meegenomen. In de kolom netto per maand (groen) ziet u de woonlasten van een koopwoning. In de kolom daarnaast de ontwikkeling van de huurlasten. We gaan uit van een jaarlijkse huurverhoging van 2% en een waardestijging van 1,5% per jaar bij de koopwoning. De hypotheek wordt via annuïteit afgelost. Omdat u daadwerkelijk aflost, wordt de renteaftrek minder. Het eigenwoningforfait bedraagt maximaal de aftrekbare rente, dus als u geen rente meer hoeft te betalen, dan ook geen bijtelling. In de laatste kolom ziet u de vermogensontwikkeling. Dit is de waarde van de woning minus de hypotheekschuld, minus het eigen geld bij aanvang en het jaarlijkse verschil tussen de woonlasten koop en huur.

Onderaan worden alle betalingen opgeteld. Het totaal van alle betalingen komt na 40 jaar bij de koopwoning uit op bijna € 360.000. Interessant is ook om te zien hoeveel een huurder heeft betaald in 40 jaar wonen. Het totaalbedrag komt uit op € 524.000, ofwel € 164.000 meer dan de koper. Stel dat de woning na 40 jaar verkocht kan worden voor € 357.000, dan ziet u dat de koper per saldo bijna al zijn betalingen weer terugontvangt. Het verschil met de huurder loopt dan op tot bijna € 522.000. U ziet dat het op termijn ook minder belangrijk is of de woning over 40 jaar twee drie, of vierhonderdduizend euro opbrengt.

De berekeningen zijn begin 2017 met zorg uitgevoerd. Verschillende zaken zullen de komende jaren veranderen. Voor eventuele wijzigingen en andere uitkomsten kan door ons dan ook geen aansprakelijkheid worden gedragen. Wij begrijpen dat dit best ingewikkelde materie is. Uw makelaar en/of hypotheekadviseur zal u graag uitleg geven.

woonlasten-koop-huur-2017