Hoe gek is de Amsterdamse woningmarkt?

Dat de woningprijzen in Amsterdam waanzinnig omhoog schieten is wel bekend. Maar hoe hard gaat het er aan toe en hoe lang zal deze gekte nog doorgaan?

Amsterdam was een van de eerste gemeenten in Nederland waar na meerdere crisisjaren op de woningmarkt het herstel in 2014 zichtbaar werd. De vlag kon weer uit en iedereen blij. De blijdschap duurde enkele jaren, totdat vanaf 2016 de prijsstijging onverantwoorde hoogtes begon aan te nemen. Woningen worden aan de hoogstbiedenden uitgedeeld en de gewone sterveling komt er bijna niet meer aan de pas. Dat laten de cijfers duidelijk zien. Als we de huizenprijzen van Amsterdam vergelijken met die van Nederland, dan zien we in de periode 2008-2013 een prijsverschil van ongeveer € 50.000. Vanaf het herstel in 2014 loopt het verschil jaarlijks op. In de eerste negen maanden van 2018 wordt in Amsterdam gemiddeld

€ 460.000 voor een koopwoning betaald tegenover € 285.000 in Nederland. In enkele jaren is het verschil, zoals onderstaande grafiek laat zien, opgelopen tot € 175.000. In Nederland is de koopprijs vanaf 2014 gestegen met 34%, in Amsterdam met 79%.

Eerdere top woningtransacties in Amsterdam

Dat het herstel na de crisisjaren in Amsterdam beduidend sneller verliep is ook aan het transactieverloop te zien. De top van het aantal woningtransacties werd al in 2015 bereikt met ongeveer 12.500 stuks. Nederland bereikte de top pas in 2017. Voor 2018 verwachten we ongeveer 10.000 transacties voor Amsterdam, hetgeen een daling betekent van 20% ten opzichte van het topjaar 2015. Landelijk zal de transactiedaling tov 2017 op 8,5% uitkomen.

 Niet alle transacties tellen mee

Een belangrijke kanttekening is hier op zijn plaats. De woningtransacties die het Kadaster en het CBS sinds jaar en dag publiceren hebben uitsluitend betrekking op woningaankopen door natuurlijke personen. Dat betekent dat alle aankopen van beleggers met een ondernemingsvorm niet in de gepubliceerde data zijn begrepen. In het verleden was dit misschien niet zo spannend, maar als de berichten in de media kloppen, dat momenteel meer dan 10% door beleggers (al dan niet in BV vorm) wordt gekocht, terwijl dit voorheen niet het geval was, dan geeft dit natuurlijk een vertekend beeld.

Koopwoning voor grote groepen niet meer bereikbaar

Slechts een kwart van alle transacties in Amsterdam heeft een koopsom van minder dan

€ 300.000. Het merendeel van de woningen is dus nauwelijks meer bereikbaar voor de middeninkomens, om over de starters met een modaal inkomen maar te zwijgen. Ondanks dit is nog altijd de helft van alle kopers jonger dan 35 jaar. Zij leggen gemiddeld € 400.000 op tafel. Vanaf 35 jaar wordt gemiddeld € 500.000 betaald. In de postcodegebieden 1071 en 1077 (Museumkwartier en Oud Zuid/Apollobuurt) moet gemiddeld meer dan een miljoen op tafel worden gelegd. Alleen in de postcodegebieden 1102, 1104, 1106 en 1107 kun je gemiddeld nog onder de € 250.000 terecht.

Woningen worden in een rap tempo verkocht

Op maandbasis worden in Amsterdam 825 woningen verkocht, terwijl het aanbod ongeveer 2.500 stuks bedraagt. In theorie zijn er drie maanden nodig om het gehele aanbod te verkopen. Voor Nederland ligt dit cijfer nog iets boven de vier maanden. In vergelijking met drie jaar geleden is het woningaanbod zowel voor Amsterdam als voor Nederland gehalveerd. Binnen  Nederland bestaan er regionaal uiteraard grote verschillen. Het succes is wel te verklaren, een groeiende economie en werkgelegenheid, met daarnaast een historisch lage hypotheekrente, zorgen voor een optimistisch consumentenvertrouwen en voor veel gebieden een goede betaalbaarheid.

Hoge demografische druk in Amsterdam

De Amsterdamse bevolking groeide de afgelopen jaren met gemiddeld 10.000 per jaar, goed voor circa 5.000 huishoudens. Deze groei zorgt voor extra vraag en druk op de huizenprijzen. De groei van de bevolking komt de laatste jaren voornamelijk tot stand door een positief buitenlands migratiesaldo van 12.000 (34.500 in en 22.500 uit) alsmede een natuurlijke groei van 5.700 personen. Dat de groei beperkt bleef tot ca. 10.000 komt omdat veel bewoners (23.500) hun stad ontvluchten voor een andere gemeente in Noord Holland. Daartegenover staat in instroom van 14.300 personen vanuit overig Nederland. De verwachting is dat ook de komende decennia de bevolking van Amsterdam zal blijven groeien met zo’n 10.000 inwoners en 5.000 huishoudens per jaar. Naast het huidige woningtekort dat moet worden weggewerkt, zullen er 5.000 woningen per jaar moeten worden bijgebouwd. Mede gezien de krapte op de arbeidsmarkt een megaklus. Aan de druk op de prijzen komt vooralsnog geen einde, maar ooit komt het moment dat kopers zeggen, ik pas, het is mooi geweest.

 

Lees alle details over de woningmarkt in Amsterdam in bijgevoegd woningmarktrapport dat eenmalige gratis ter beschikking wordt gesteld door Woningmarktcijfers.nl

Gevarieerde ontwikkelingen Limburgse woningmarkt   

De Limburgse woningmarkt presteert in de eerste 9 maanden van 2018 behoorlijk goed. Weliswaar met flinke verschillen tussen de regio’s. De gemiddelde koopsom bedraagt in Limburg momenteel € 226.500 en loopt uiteen van € 181.500 in Parkstad Limburg tot € 266.500 in Maastricht/Mergelland. In vergelijking met dezelfde maanden in 2017 is de gemiddelde koopsom in Limburg met 7,1% gestegen. Ook de prijsstijging varieert nogal, van 2% in Maasduinen tot ruim 11% in de regio Weert. Limburg staat landelijk met de gemiddelde koopsom op de 8e plaats, de prijsontwikkeling is een fractie lager dan landelijk.

Minder transacties in 2018

In de eerste 9 maanden van 2018 zijn in Limburg 5% minder woningen verkocht in vergelijking met deze maanden in 2017. Landelijk bedraagt de daling 7,8%. De afname van transacties is in lijn met de prognoses en wordt vooral veroorzaakt door een afnemend woningaanbod. De daling van het aantal transacties is het grootst in de regio Venlo. Het meest opvallend is dat Parkstad Limburg op dit onderdeel een positief resultaat laat zien. Het aantal transacties stijgt met 2,1%.

klik hier voor meer info persbericht inclusief grafieken:  20181031-PB Limburg-regio

Aflossingsblij of niet?

 

De Nederlandse hypotheekbanken hebben onder het motto ”word ook aflossingsblij” een TV campagne gelanceerd om woningeigenaren te stimuleren extra af te lossen op hun aflossingsvrije hypotheek. Een toelichting is op zijn plaats.

 In het verleden was de aflossingsvrije hypotheek populair, zeker in combinatie met een spaar- of annuïteitenhypotheek. Het belangrijkste voordeel van deze vorm was natuurlijk lagere maandlasten, omdat alleen rente werd betaald. Aflossen kwam later wel, bijvoorbeeld uit de opbrengst bij verkoop van de woning. Aanvankelijk was het deel dat je aflossingsvrij kon lenen beperkt, maar gaandeweg werden die grenzen steeds verder opgerekt tot aan de woningwaarde.

Bij de fiscale aanpassingen in 2013 is de aflossingsvrije hypotheek in de ban gedaan, tenminste als je nog van belastingvoordeel wilde genieten. Tijdens de crisis kwamen huizen onder water te staan (schuld hoger dan de woningwaarde), een risico waar men toen een einde aan wilde maken. Gezien de prijsstijgingen in de laatste jaren, lijkt dit probleem al bijna opgelost. Niettemin maakt de politiek en instellingen zoals De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zich zorgen over dit fenomeen uit het verleden. Uit onderzoek is namelijk  gebleken dat veel eigenaren zich niet bewust zijn van mogelijke risico’s. Volgens DNB zou 340 miljard, meer dan helft van alle hypotheken, aflossingsvrij zijn. Een bedrag waar ik overigens vraagtekens bij zet. Denk dus maar niet dat banken deze suggestie uit zichzelf doen, zij verdienen immers aan het uitlenen van geld.

Over het algemeen is het zeker zo dat Nederlanders zich niet veel met financiële zaken bezighouden. De kennis over verzekeren, pensioenen, hypotheken is doorgaans bedroevend. Een extra aansporing om hierover na te denken is dan ook zeker op zijn plaats.

Over de omvang van de risico’s wordt verschillend gedacht. Eigenaren die in 1990 een woning hebben gekocht naderen in 2020 de periode dat de hypotheek moet worden afgelost. De hoofdlening zal veelal afgelost zijn en wellicht moet er een klein aflossingsvrij deel worden verlengd. Op dat moment wordt er opnieuw naar het inkomen en de waarde van de woning gekeken. Gezien de enorme prijsstijging vanaf 1990 zie ik hier geen enkel probleem, behoudens misschien voor mensen die tussentijds hun hypotheek hebben verhoogd. De groep met een groter risico zijn zij die rond 2010 een woning hebben gekocht met een fors deel aflossingsvrij deel. Deze mensen hebben echter de tijd tot 2040 om hier over na te denken. Feit is wel dat voor hen na 30 jaar de rente aftrek ophoudt.

Maar is het dan wel slim om extra af te lossen?

Extra aflossen betekent natuurlijk direct dalende woonkosten en op termijn minder risico. Extra aflossen heeft sinds kort echter ook  een schaduwzijde. Dat komt door de geleidelijke afschaffing van de wet Hillen. Nu betalen eigenaren die geen hypotheek hebben ook geen eigenwoningforfait. Maar dit voordeel gaat geleidelijk aan verdwijnen. Door meer of alles af te lossen gaat u dus eerder belasting betalen over het bezit van uw huis.

Uiteindelijk blijft het een persoonlijke kwestie. Het is zeker belangrijk om regelmatig de financiële positie in kaart te brengen en na te denken over de financiële planning voor zowel de korte als de langere termijn. Met name bij veranderingen in de persoonlijke of relationele sfeer. Dat kun je doen bij je bank, of een financieel adviseur of planner. Met een realistisch beeld van je financiële toekomst wordt je hopelijk ook al een beetje blij.

 

Prima resultaten Limburgse woningmarkt in 1e halfjaar 2018

Prima resultaten Limburgse woningmarkt in 1e halfjaar 2018

De Limburgse woningmarkt doet het in de eerste 6 maanden van 2018 behoorlijk goed. In Limburg worden nu weliswaar ook minder woningen verkocht dan vorig jaar in dezelfde periode, maar de daling (-3,5%) is minder groot in vergelijking met de overige provincies. Bij de ontwikkeling van de prijzen zit Limburg met 7,2% stijging in de middenmoot. Van de Limburgse regio’s levert Parkstad Limburg de beste cijfers. In vergelijking met de eerste 6 maanden van 2017 stijgt de koopsom met 8,7%. In Maastricht is de stijging met 11,3% nog groter. De regio Venlo en Maasduinen blijven achter. Het meest opvallend is echter dat Parkstad Limburg bij de woningtransacties als enige regio een positief resultaat laat zien. Het aantal verkopen stijgt met maar liefst 7,2%. In de regio Weert en Venlo is de daling met 9,2% en 10% het grootst.

Forse daling verkooptijden en woningaanbod

In Limburg zijn momenteel 5,2 maanden nodig om al het woningaanbod te verkopen. De regionale verschillen lopen uiteen van 4,1 maanden in Maastricht tot 7,1 maanden in Maasduinen. In het tweede kwartaal van 2016 lag de verkooptijd nog op 14 maanden. In 2 jaar tijd zijn de verkooptijden met 60% afgenomen. Het effect wordt enerzijds veroorzaakt door de toename van het aantal transacties en anderzijds door de afname van het te koop aanbod. In het tweede kwartaal van 2016 stonden nog  12.700 woningen te koop in Limburg, op dit moment zijn er dat nog slechts 6.200. De afname bedraagt iets meer dan 50%. De verschillen op regionaal niveau zijn gering. Lees hier het volledige bericht inclusief grafieken.

20180807-PB Limburg-regio 2018-6mnd

De waarheid over de huizenprijzen in Limburg

In het artikel van vrijdag 22 juni 2018 in de Limburger (bron ANP) staan wat vreemde beweringen over de woningprijzen in Limburg. Hoe zit het nou precies? De bron voor alle data over de woningmarkt is het Kadaster. Deze deelt de data o.a. met het CBS en daar publiceren beide instellingen over. De media maakt hier gretig gebruik van. Enerzijds wordt door beide instellingen over de absoluut gemiddelde koopsom gepubliceerd, anderzijds over de prijsindex bestaande koopwoningen (PBK index). De PBK index is een methode waarbij de werkelijke koopsom wordt bewerkt, o.a. op basis van de WOZ waarden. Op de website van het CBS (zie hierna) wordt uitgelegd waarom de PBK index een betere methode is om de woningprijzen te vergelijken. Meer dan eens heb ik dit betwijfeld, maar daar gaat het nu niet om. Het grootste gevaar zit ‘m in het feit dat doorgaans niet duidelijk wordt aangegeven waar het over gaat, de index of de absolute koopsom.

Koopsom Limburg hoger dan in 2008

In 1993 is het Kadaster gestart met de huidige registratiemethode. De koopsom in Limburg ligt in dat jaar een fractie hoger dan deze van Nederland. In de grafiek is te zien dat Limburg vanaf 1998 de landelijke trend niet meer kan volgen. Op dit moment bedraagt het koopsomverschil € 58.000. In de tabel die volgt is de absoluut gemiddelde koopprijs per provincie weergegeven. In de vergelijking tussen 2018 versus 1993 en 1998 laat Limburg inderdaad de kleinste ontwikkeling zien. Meerdere oorzaken kunnen hieraan ten grondslag liggen, onder andere de economische ontwikkelingen, gemiddeld inkomen etc. Van enige krimp van de bevolking of huishoudens was nog geen sprake. In 2018 ligt de koopsom in werkelijkheid echter hoger dan in 2008, 5,9% om precies te zijn en dus niet lager zoals in het artikel wordt beweerd. In vergelijking met het dip-jaar 2013 doet Limburg het iets minder goed dan landelijk, maar is ook weer niet het slechtste jongetje van de klas.

 

PBK index geeft een ander beeld

Wanneer we de prijsindexcijfers in onderstaande grafiek bestuderen, dan zien we inderdaad een ander beeld. Limburg heeft in 1995 en 1998 met 53,5 respectievelijk 72,6 het allerhoogste indexcijfer van alle provincies. Dit is op zijn zachtst gezegd merkwaardig omdat 4 andere provincies een veel hoger prijsniveau hebben. Noord Holland en Utrecht hebben de hoogst gemiddelde koopsom, maar een lager indexcijfer. Het cijfer is ook hoger dan dat van Nederland, terwijl we zojuist gezien hebben dat het koopsomniveau in die jaren ongeveer gelijk is. Op de top van de markt in 2008, heeft Friesland het hoogste indexcijfer. Geen idee waar dit vandaan komt. In 2013, het dieptepunt in de markt, heeft Noord Holland nog steeds het laagste indexcijfer om vervolgens in 2018 het hoogste niveau te bereiken. Helaas kan ik deze verschillen in ontwikkeling niet verklaren. De bronnen hebben mij eveneens niet wijzer kunnen maken.

Nieuwe index reeks in 2018  

Een prijsindex kan zeker een waardevolle bijdrage leveren. In de crisisjaren werden bijvoorbeeld minder vrijstaande woningen verkocht. Hierdoor zakt de gemiddelde koopsom extra sterk. Of de inbreng van de WOZ waarden waardevol is valt te betwijfelen. De WOZ waarden worden steeds beter maar lopen lang niet altijd in de pas met de verkoopprijzen, soms te hoog, dan weer te laag. Tot 2018 werd gewerkt met de Index 2010. Deze index liep van 2007 tot 2010 vrijwel gelijk met de gemiddelde koopsom. Daarna bleef de index achter en werden de verschillen onverklaarbaar groot. Begin 2018 is de reeks 2015 ingevoerd. De eerste maanden van 2018 is deze in lijn met de absolute koopsom. Wanneer we echter de index in de tijd terugkijken, zien we de verschillen oplopen. Maakt dat iets uit, zult u zich afvragen?  Wanneer u of een makelaar de huidige woningwaarde wil terugrekenen naar 2007, krijgt met beide methodes een verschil van € 35.000.  het is maar dat u het weet.

Met dit bericht, hoop ik meer duidelijk te hebben gegeven over het gebruik van de verschillende methoden om huizenprijzen in beeld te brengen. Het vermelden van de exacte bron blijft wezenlijk.

 

Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl  tel.: 045-4040250 mobiel: 065336840

E: info@woningmarktcijfers.nl / www.woningmarktcijfers.nl  Twitter: #woningmarktnl

(uitleg website)

Het verschil tussen de PBK en de gemiddelde koopsom

Het prijsindexcijfer van bestaande koopwoningen (PBK) geeft een beter beeld van het prijsverloop van bestaande woningen dan de gemiddelde koopsom. Dit komt door de correctie met de WOZ-waarde. Hierdoor wordt het verschil tussen dure en minder dure huizen uit de vergelijking van de prijzen gehaald. De gemiddelde koopsom geeft de gemiddelde prijs van alle verkochte woningen die het Kadaster registreerde in een specifieke periode (kwartaal of jaar). Als wij bijvoorbeeld veel vrijstaande woningen registreerden, ligt de gemiddelde koopsom vaak hoger dan een periode waarin wij meer appartementen registreerden. Maar ook een grachtenpand in Amsterdam als tussenwoning heeft een veel hogere koopsom dan een tussenwoning in Stadskanaal. In het artikel ‘Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?’ leggen we dit meer gedetailleerd uit. Lees het artikel op de website van het CBS.