Kopen zonder zorgen, hoe werkt de woningmarkt!

Op deze website vindt u naast mijn activiteiten als aankoopmakelaar heel veel informatie over de woningmarkt. Ik volg de woningmarkt landelijk, regionaal en lokaal al meer dan 30 jaar en ik heb daar veel artikelen, columns en persberichten over geschreven.

Deze zijn allemaal op deze website terug te vinden voor het geval u wat meer tijd heeft. Mooi om te zien hoe de ontwikkelingen zich opvolgen van een overspannen woningmarkt tot periodes van crisis. Een ding is zeker, de woningmarkt staat nooit stil en zal altijd in beweging blijven.

Veel leesplezier!

Leo van de Pas, M 06-53368404

Is een huis kopen nu aantrekkelijk?

De afgelopen jaren is er veel veranderd. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de afgelopen jaren enorm  gestegen. In Limburg moet nu gemiddeld € 260.000 voor een koopwoning worden betaald. Nog nooit stonden zo weinig woningen te koop en en werd zo vaak royaal boven de vraagprijs geboden. Aan de andere kant zien we dat de leenmogelijkheden iets zijn beperkt en dat hypotheken binnen 30 jaar moeten worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De hypotheekrente is echter gedaald tot een extreem laag niveau, waardoor, ondanks de prijsstijging, woonlasten nog steeds laag zijn. Zeker als je de netto kosten bekijkt zonder aflossing. Aflossen is immers sparen en vermogen opbouwen, iets wat je met een huurwoning niet doet. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is de laatste jaren overwegend positief maar blijft ook afhankelijk van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Er is een flink woningtekort en er zijn plannen om de komende 10 jaar 1 miljoen woningen bij te bouwen. Of dit gaat lukken is niet te zeggen. De bouwsector is fors gekrompen, Bouwaanvraag procedures duren erg lang en dan speelt nog de stikstofproblematiek. 

Wat we objectief kunnen vergelijken is de situatie van een koper die nu koopt in vergelijking met iemand die in een huurhuis zou gaan wonen. Bovendien vergelijken we de situatie over 40 jaar wonen. Een hypotheek loopt weliswaar naar 30 jaar af, maar diverse kosten lopen door. Een huurder blijft elke maand huur betalen. Voor jonge kopers zou een vergelijking op basis van 50 jaar wonen verantwoord zijn. We gaan hierbij uit van de gedachte dat de ontwikkelingen gelijkmatig blijft verlopen. Dat is natuurlijk een utopie, soms groeit de economie sterker, we zullen ook nooit van een crisis gevrijwaard blijven.

Toelichting resultaten zoals die in de PDF zijn te zien.

We gaan uit van een gemiddelde koopsom van € 300.000, voor het gemak worden de gehele kosten koper uit eigen middelen betaald. Alle woonkosten, zoals aflossing, rente, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, onderhoud en verzekering worden meegenomen. In de kolom netto per maand (groen) ziet u de woonlasten van een koopwoning. In de kolom daarnaast de ontwikkeling van de huurlasten. We gaan uit van een jaarlijkse huurverhoging van 2,5% en een waardestijging van 2% per jaar bij de koopwoning. De hypotheek wordt via annuïteit afgelost. Omdat u daadwerkelijk aflost, wordt de renteaftrek minder. Het eigenwoningforfait bedraagt maximaal de aftrekbare rente, dus als u geen rente meer hoeft te betalen, dan ook geen bijtelling. In de laatste kolom ziet u de vermogensontwikkeling. Dit is de waarde van de woning minus de hypotheekschuld, minus het eigen geld bij aanvang en het jaarlijkse verschil tussen de woonlasten koop en huur.

Onderaan worden alle betalingen opgeteld. Het totaal van alle betalingen komt na 40 jaar bij de koopwoning uit op € 570.000. Interessant is ook om te zien hoeveel een huurder heeft betaald in 40 jaar wonen. Het totaalbedrag komt uit op € 808.000, ofwel € 238.000 meer dan de koper. Stel dat de woning na 40 jaar verkocht kan worden voor € 650.000, dan ziet u dat de koper per saldo bijna al zijn betalingen ruimschoots terugontvangt. Het verschil met de huurder loopt dan op tot bijna € 522.000. U ziet dat het op termijn ook minder belangrijk is of de woning over 40 jaar vier, vijf, of zeshonderdduizend euro opbrengt.

De berekeningen zijn begin 2021 met zorg uitgevoerd. Verschillende zaken zullen de komende jaren veranderen. Voor eventuele wijzigingen en andere uitkomsten kan door ons dan ook geen aansprakelijkheid worden gedragen. Wij begrijpen dat dit best ingewikkelde materie is. Als aankoop makelaar kunnen wij verder adviseren over de mogelijkheden.

Tabel woonlasten 2021 Woonpleinlimburg

Impact afschaffing overdrachtsbelasting jonge kopers

De overheid wil de positie van starters op de koopwoningenmarkt verbeteren. Het kabinet heeft daarom een wetsvoorstel ingediend om per 1-1-2021 de overdrachtsbelasting voor jonge startende woningkopers af te schaffen. Dit wetsvoorstel moet de komende periode nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Kopers van 18 tot 35 jaar zullen geen overdrachtsbelasting meer betalen bij hun eerste aankoop van een woning gerekend vanaf 1 januari 2021. Kopers vanaf 35 jaar blijven 2% betalen en beleggers gaan voortaan 8% betalen. Goed nieuws dus voor jonge kopers. De vraag is wat zullen de gevolgen zullen zijn voor de woningmarkt als deze wet wordt aangenomen.

Omdat de overdrachtsbelasting al enkele jaren uit eigen zak moet worden betaald, gaat dit voor jonge kopers een belangrijke vermindering van het benodigde eigen geld betekenen. Bij een koopsom van € 300.000 is dit bijvoorbeeld € 6.000. Hierdoor zullen meer jongere kopers de stap voor de aankoop van een huis kunnen maken of het tijdstip daarvan kunnen vervroegen. Het gevolg zou kunnen zijn dat door deze toenemende vraag de prijzen extra zullen stijgen, waardoor het prijsvoordeel en de beoogde doelstelling in een mum van tijd zou kunnen verdwijnen.

We verwachten echter dat dit niet zo snel gaat gebeuren omdat veel andere kopers wellicht pas op de plaats gaan maken. We bedoelen dan de kopers die een tweede of derde huis kopen als belegging. Zij gaan immers met de nieuwe plannen 8% overdrachtsbelasting betalen. Meerdere banken inclusief DNB voorspellen namelijk dat de prijzen op de top zitten en de komende jaren eerdere zullen dalen dan stijgen. Dit als gevolg van de economische impact van de coronacrisis.

En de gevolgen voor de schatkist?

Met het huidige tarief van 2% haalt de overheid ruim 1,5 miljard euro per jaar op aan overdrachtsbelasting voor de overdracht van woningen. De belangopbrengst daalt hierdoor met ca. 700 miljoen euro. Daar staat uiteraard wel tegenover dat beleggers en dergelijke meer gaan betalen. Overigens bestaat er nog altijd kritiek op deze belasting die ook wel de verhuisboete wordt genoemd. Het wachten is op volledige afschaffing van deze belasting. De groep kopers tot 35 jaar maakt ongeveer 45% uit van alle kopers. Op provinciaal niveau loopt het aandeel jonge kopers uiteen van 38,6% in Drenthe tot 49,2% in Flevoland.

Huizenprijs in 2019 met 7,2% gestegen

Huizenprijs in 2019 met 7,2% gestegen naar € 308.000, aantal verkopen onveranderd

In 2019 hebben kopers gemiddeld € 308.000 voor hun koopwoning betaald, dit is 7,2% meer dan in 2018. In 2017 en 2018 stegen de prijzen met 8% en 9% nog sterker. Tot en met november was sprake van een achterstand in het aantal transacties. Deze werd echter door de topmaand december weggewerkt. Het aantal transacties is uitgekomen op 218.595 stuks, enkele tientallen meer dan vorig jaar. Dit blijkt uit onderzoek van Woningmarktcijfers.nl.

Stijgende prijzen en meer woningtransacties in september

Kopers betaalden in september gemiddeld € 314.300 voor een bestaande woning. Het is de derde maand op rij dat de koopsom boven de € 310.000 uitstijgt tot gemiddeld € 313.300 in het derde kwartaal. In september vonden 18.300 transacties plaats, 11,3% meer dan vorig jaar. De tabellen van Woningmarktcijfers.nl tonen eerst de provinciale ontwikkelingen van september in vergelijking met september vorig jaar. Vervolgens de cijfers over de eerste negen maanden van dit jaar vergeleken met deze maanden in 2018. In de eerste negen maanden van dit jaar betalen kopers gemiddeld € 306.200 voor hun woning, 7,4% meer dan vorig jaar is deze periode. Vanwege de behoorlijke transactiestijging in september bedraagt de achterstand over negen maanden slechts 1,9%. De verschillen per provincie zijn groot. De grootste koopsomstijging zien we in Zeeland (+12%), De grootste stijging van transacties in Flevoland (+7,7%).