Huizenprijzen

Na een prijsdaling in 2023 stegen de prijzen in 2024 opnieuw en wel met gemiddeld 8,3% voor Nederland. Sinds 2014 zijn de woningprijzen in Nederland verdubbeld, dit na een aantal roerige crisisjaren in de periode 2009-2013.

De gemiddelde koopsom per provincie loopt flink uiteen, van gemiddeld € 340.000 in Groningen tot maar liefst € 545.000 in Noord-Holland.

Niet alleen het prijsniveau per provincie verschilt sterk, met de prijsontwikkeling is dit eveneens het geval. Zeeland moet zich tevreden stellen met een stijging van 5%, terwijl in Utrecht sprake is van het dubbele percentage, ruim 10%.

Het Kadaster is in 1993 gestart met het publiceren van cijfers m.b.t. de woningmarkt. We kunnen dus ruim 30 jaar terugkijken. We zien dan dat Limburg fors achterblijft in de prijsontwikkeling, terwijl Friesland en Noord-Holland de hoogste scores leveren.

Het aantal woningtransacties kwam in 2024 voor Nederland uit op 203.555 stuks. De toename is 11,6% en volgt op een daling van de transacties in de voorgaande jaren. De jaaromzet is nog ver verwijderd van de topjaren 2017-2021.

Het aantal woningtransacties varieert uiteraard afhankelijk van de omvang van het aantal woningen en inwoners per provincie. De aantallen in Zeeland, Flevoland en Drenthe zijn bescheiden, terwijl Noord Brabant, Noord-Holland en Zuid-Holland de hoogste cijfers scoren.

In vergelijking met 2023 zien we dat het aantal transacties in elke provincie is toegenomen. De geringe stijging in de provincie Utrecht valt op, terwijl In Noord-Holland het aantal transacties spectaculair is toegenomen.

Tenslotte kijken we naar de mutatiegraad. De mutatiegraad geeft aan welk percentage van de koopwoningvoorraad van eigenaar wisselt. In 2024 kwam dit percentage voor Nederland uit op 4,3%. Sommige provincies scoren hoger dan het gemiddelde, Noord Holland zelfs met 5,3%. Andere provincies komen lager uit, de laagste score is voor  Limburg met 3,6%. In het topjaar 2017, lag de mutatiegraad voor Nederland boven de 5%.

Veel factoren bepalen de ontwikkelingen op de woningmarkt. Hieronder ziet u een overzicht. De mate van invloed varieert per factor, hierdoor is het lastig om toekomstige ontwikkelingen nauwkeurig te voorspellen. Veel partijen zoals banken e.d. hebben hiertoe pogingen gedaan, veelal met wisselend succes.   

©2025 – Leo van de Pas, leo@vandepas.nl, 06-53368404

Kopers van woningen hebben in 2024 gemiddeld € 450.700 voor hun koophuis betaald. Dit is een stijging van 9,3% ten opzichte van de woningprijs in 2023. In de eerste maanden van 2024 werd nog zo’n € 430.000 gemiddeld betaald, de laatste maanden tussen de € 450.000 en € 460.000. In 2023 daalde de gemiddelde verkoopprijs, na jaren van stijgingen, met 3,8%.

Het aantal verkochte woningen in 2024 op basis de CBS/Kadastergegevens steeg met 11,6% naar 203.555 woningen. In 2017 werden bijna 242.000 woningen verkocht, aantallen die de jaren daarna niet meer werden gehaald. De stijging van dit jaar lijkt mede een gevolg te zijn van wijzigingen in het fiscale stelsel, waardoor beleggers meer huurwoningen hebben verkocht. De verwachting is ook dat dit een prijsdrukkend effect heeft gehad op de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs.  

In 2014 betaalden kopers gemiddeld € 222.000 voor een bestaande koopwoning. In de eerste 8 maanden van 2024 werd gemiddeld € 444.000 voor een eigen huis betaald, exact 100% meer dan in 2014. Aan de prijsstijging lijkt voorlopig nog geen einde te komen. In de recente maand augustus werd maar liefst € 466.000 gemiddeld betaald, een absoluut hoogterecord aller tijden. In vergelijking met 2023 bedraagt de prijsstijging op dit moment 7,6%. In 2023 daalde de gemiddelde koopsom op jaarbasis met 3,6%, voor eerdere prijsdalingen moeten we meer dan 10 jaar terug.

Eveneens stijging aantal woningtransacties

In de eerste 8 maanden van 2024 werden 128.500 woningtransacties geregistreerd, 11% meer dan vorig jaar in deze maanden. Op basis hiervan verwachten we dit jaar een transactietotaal van ca. 205.000, royaal meer dan de twee voorgaande jaren, maar nog altijd 10 tot 20% minder dan in de topjaren 2017 t/m 2021. 

De huizenprijzen blijven stijgen. In mei werd gemiddeld € 445.000 voor een koopwoning in de bestaande sector betaald, dik 10% meer dan een jaar geleden. Het niveau komt overeen met juli 2022. Het zal vermoedelijk niet lang meer duren voordat het record van augustus 2022 wordt gebroken. Volgens economen van banken en onderzoeksbureaus blijven de prijzen de komende jaren nog verder stijgen. In mei werden 17.590 woningtransacties geregistreerd, 16,5% meer dan vorig jaar in deze maand. In de eerste 5 maanden van 2024 nam het aantal transacties toe met 13%. Als mogelijke oorzaak wordt genoemd dat particuliere beleggers hun woningen verkopen i.v.m. de gewijzigde belastingregels.

Meerdere factoren bepalen de ontwikkelingen op de woningmarkt. Met de grafiek proberen we een zo compleet mogelijk beeld te schetsen. Om de ontwikkelingen op de woningmarkt te begrijpen of te voorspellen is het belangrijk om al die factoren te kennen en daarvan de invloed om de markt te kunnen inschatten. Zoals het consumentengedrag en -vertrouwen welke een belangrijke rol spelen bij vraag en aanbod, maar ook de keuzes en beslissingen van de overheid. Die hebben vaak weer invloed op de economie, de hypotheekrente, fiscale regels etc. De woonkosten blijven belangrijk voor de consument, dus wat doet de hypotheekrente en wat zijn de overige woonlasten. Uiteindelijk is het collectieve gedrag van de consument bepalend voor de ontwikkelingen. Kortom, geen eenvoudige klus om hierover betrouwbare voorspellingen te doen.

We zien bijvoorbeeld het aantal huishoudens fors toenemen vanwege gezinsverdunning en migratie. De bouw van nieuwe woningen kon hiermee de afgelopen jaren geen gelijke tred houden. Onder andere vanwege een gebrek aan bouwvakkers, forse kostenstijgingen in de bouw en de alsmaar langer durende bouwprocedures vanwege nieuwe eisen en wetgeving. De overheid grijpt regelmatig in met nieuwe spelregels op fiscaal en monetair terrein. De politiek, zowel landelijk als lokaal maakt voortdurend nieuwe keuzes, soms ten goede, soms ten kwade. Voldoende en kennis en inzicht ontbreekt doorgaans, waardoor telkens externe bureaus moeten worden ingeschakeld voor kostbare onderzoeken en adviezen.