Column

Het CBS heeft recent onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de m2 prijzen van bouwkavels. Uit het onderzoek zijn een aantal redelijk logische conclusies te trekken, maar over het onderzoek zelf zijn kritische opmerkingen te plaatsen.

1. De m2 prijzen zijn het afgelopen jaar met ca. 10% gestegen. (Dit komt overeen met de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen)
2. De verschillen in prijs per regio zijn erg groot. (Ook dit correspondeert met de ontwikkeling van de huizenprijzen in de verschillende regio’s)
3. De verschillen per woningtype zijn wel opvallend. Van € 450 per m2 gemiddeld bij de vrijstaande woningen tot wel € 1.200 per m2 bij de tussenwoningen. (Voor een lapje grond van 165 m2 betaal je dan al gauw € 200.000).

Nu zijn er twee “type” bouwkavels die worden verkocht. Onze nationale rekenmeesters maken hier jammer genoeg geen duidelijk onderscheid in.

• De “echte” bouwkavel waarop de koper zelf de plannen voor de bouw van een woning gaat maken. En daarbij dus alle daarmee verband houdende kosten van architecten, constructeur, bouwleges, vergunningen, aansluitkosten etc. voor eigen rekening neemt.

• De koopsom van een bouwkavel inclusief alle hiervoor genoemde kosten verhoogd met een risico- en winstopslag van de projectontwikkelaar, verkoop en notariskosten zoals deze bij nieuwbouwplannen worden gehanteerd. Al deze kosten worden verdisconteerd in de kavelprijs. Gelijktijdig met het tekenen van de koopovereenkomst van de bouwkavel, welke vervolgens bij het Kadaster wordt geregistreerd, tekent de koper daarnaast een aannemingsovereenkomst met de aannemer voor de feitelijke bouwkosten van een woning of het appartement.

Het spreekt voor zich dat hier appels met peren worden vergeleken. Het is jammer dat het CBS deze nuance niet duidelijk aanbrengt. Als het marktaandelen van beide categorieën gelijk blijven is een prijsontwikkeling over jaren gezien nog wel te volgen, maar inzicht hierover ontbreekt.

Als je meer dan 50 jaar werkzaam bent als makelaar in Zuid-Limburg, dan mag je je zeker wel senior-makelaar noemen. Dit los van de leeftijd.

In deze periode heb ik veel verkopers en koper mogen begeleiden bij het realiseren van hun woonwensen. Het woningaanbod is zeer divers, variërend van appartementen, tussenwoningen, half- of vrijstaande woningen, bungalows villa’s etc. De woon carrière en het aantal woonstations verschilt eveneens, onder meer afhankelijk van de veranderende gezinssituaties, verschillende werklocaties en financiële omstandigheden.  

Voor de koopstarter is alles nieuw en een ware ontdekkingsreis. Een degelijke voorbereiding en het opdoen van kennis is hierbij zeer gewenst. Voor de doorstromers cq gevorderden is het traject deels wel bekend, maar ook dan zullen er veel veranderingen en nieuwe ontwikkelingen op bouwkundig, juridisch en financieel gebied ontdekt worden.

Voor de senioren, waarbij kinderen het huis hebben verlaten, de werk carrière er op zit gelden weer andere omstandigheden. Wat is het ideale moment om een nieuwe stap te zitten. Wellicht wat kleiner, met meer comfort. Of een appartement waarin men minder hinder heeft van mogelijke fysieke beperkingen en verlost is van onderhoudswerkzaamheden van huis en tuin etc. 

Waar de timing van een koopstarters en doorstromers vanwege werksituaties etc vaak een vaststaand  gegeven is, ligt dat mij de senior meestal genuanceerder. Wat is het ideale moment en wanneer doet zich een mooie kans voor om deze nieuwe stap te zetten?

Ik vind het bijzonder dat ik in al deze verschillende situaties met kopers mag meedenken en hen mag begeleiden en adviseren bij het koopproces.

We zagen het al enkele dagen aankomen. Een verliefd koolmees koppel fladderde veelvuldig rond. Maar vandaag deden zij hun intrede in ons vogelhuisje, het is dus definitief verhuurd. Vaak wordt gezegd dat koppels naar hetzelfde nest terugkeren en dan zou er sprake zijn van een meerjarige huurovereenkomst. Voor ons is dit echter niet te controleren. Maar in elk geval geen rijen bezichtigingen, geen biedsessies etc. Voor een jaarlijkse schoonmaakbeurt kunnen wij als tegenprestatie genieten van hun activiteiten, het in – en uitvliegen, de bouwwerkzaamheden, het aanslepen van voedsel tot aan het moment van uitvliegen van de jonkies toe.

Op de woningmarkt gaat het er wel anders aan toe. De prijzen blijven alsmaar stijgen, niemand weet waar dit eindigt.  Voor aantrekkelijke woningen staan de kopers in de rij. Na een bezichtiging moet al snel een keuze worden gemaakt. Veelvuldig wordt gebruik gemaakt van biedsessies met flink overbieden tot gevolg. Kopers die door de dag met heel andere werkzaamheden bezig zijn dan het beoordelen van de waardes van woningen inclusief alle bouwkundige en juridische omstandigheden.

Het is niet voor niets dat steeds meer kopers een aankoopmakelaar inschakelen en hun belang bij de aankoop laten behartigen door een deskundige. Het is ieder zijn vak en de aankoopmakelaar is dagelijks bezig met helpen zoeken, woningen beoordelen, waardes vergelijken etc. zodat in de weinig beschikbare tijd toch een degelijke afweging kan worden gemaakt. Het biedingsproces verandert hierdoor in feite niet, maar een professionele aanpak kan zeker wel helpen en in veel gevallen net het verschil maken.

Dus als jij op zoek bent naar een koopwoning, graag hulp en ondersteuning wilt bij het zoeken, beoordelen van woningen en het begeleiden van het biedingsproces?  Bel mij dan voor meer informatie of een vrijblijvend kennismakingsgesprek!

Kijk je ook wel eens naar tv programma’s zoals “ik vertrek” waar je kunt genieten (en vaak ook wel moet huilen) van mensen die met weinig kennis van zaken een huis kopen in het buitenland. Meestal moet er nog het nodige geklust worden en dan voel je “gezien het beschikbare budget” de bui al hangen. Werklui die niet komen opdagen, prijzen die de pan uitrijzen, vergunningen die ontbreken, kortom tegenvaller op tegenvaller.

Maar ook in Nederland doen deze situaties zich voor. Ja, bouwkundige gebreken kunnen je woongenot flink verstieren. Hoe deze te voorkomen? Bestaande woningen worden meestal verkocht in de toestand waarin deze zich op het moment van de verkoop bevinden. De verkoper en de makelaar hebben een mededelingsplicht m.b.t. feiten en omstandigheden die de woning betreffen en de koper een onderzoeksplicht.

Blindelings kopen en achteraf klagen over gebreken zal op weinig steun bij een rechter kunnen rekenen. Niettemin worden regelmatig procedures gevoerd, meestal ingezet door de koper, omdat deze achteraf (bouw)technische mankementen heeft ontdekt. Er is namelijk een soort wettelijke garantie die zegt dat het verkochte wel geschikt moet zijn voor het doel waarvoor het is gekocht. Koop je een woning dan moet deze dus geschikt zijn om te bewonen. Als er achteraf bouwkundige gebreken naar voren komen bijvoorbeeld aan fundering, beton- of houtrot, riolering of installaties die gevaar kunnen opleveren, dan voldoet de woning dus niet aan deze wettelijke eis. In dit geval kun je proberen verhaal te halen bij de verkoper. Bij oudere woningen nemen makelaars regelmatig een zogenaamde ouderdomsclausule op. Als koper verklaar je dan te begrijpen dat het een oude woning betreft die wellicht op een aantal punten niet meer aan de huidige eisen voldoet. Hiermee kan de aansprakelijkheid van de verkoper worden beperkt. 

Voorkomen is beter dan genezen

Als je een bestaande woning koopt kun je met een bouwkundige keuring veel boven tafel krijgen, maar ook niet alles. Wat te denken van de fundering die onder de grond zit, houten vloeren die van de onderkant niet te inspecteren zijn, etc. Een cv- ketel kan qua leeftijd nog oké zijn, maar een paar maanden na de koop plotseling de geest geven. Niet elk risico is dus uit te sluiten. Als aankoopmakelaar probeer je de risico’s voor kopers zoveel mogelijk te beperken.  

Wanneer een woning te koop wordt aangeboden op Funda, wordt naast de vraagprijs en veel andere informatie ook de vraagprijs per m2 aangegeven. De NVM gebruikt deze data onder andere in de kwartaalrapportages om de woningmarkt in beeld te brengen.

Hoe wordt de m2 prijs bepaald? Dat is heel simpel: de vraagprijs wordt gedeeld door het aantal m2 woonoppervlakte. Het idee hierachter is natuurlijk om woningen en hun prijzen gemakkelijk te kunnen vergelijken. Heb je als woningzoekende hier iets aan? Nee nauwelijks, want de rekenmethode rammelt aan alle kanten. Het is alsof je de autoprijzen vergelijkt op basis van de cilinderinhoud.

Zo speelt de oppervlakte van het grondperceel in de berekening geen enkele rol, overige ruimtes al evenmin. Garages, bergingen, kelders, zolders vertegenwoordigen natuurlijk ook een bepaalde waarde, maar deze komen nergens tot uitdrukking.

Rekenvoorbeeld: Woning A heeft een woonoppervlakte van 100 m2 en een perceel oppervlakte van 250 m2. De vraagprijs van de woning is € 300.000 ofwel volgens Funda € 3.000 per m2. Wanneer je in deze situatie de grondwaarde (€ 75.000) in mindering zou brengen, zou de m2 prijs van de woning uitkomen op € 225.000 : 100 oftewel € 2.250 per m2. Een afwijking van 25%.  

Een paar huizen verder ligt woning B, exacte dezelfde woning als woning A, echter nu met 500 m2 grondoppervlakte. Ook is een garage/berging van 30 m2 aangebouwd. De vraagprijs van deze woning is € 400.000. Volgens de rekenmethode van de NVM/Funda is de vraagprijs per m2 hier € 4.000.  Volgens onze methode trekken we de grondwaarde (nu geschat op € 140.000) van de vraagprijs af en komt de waarde van de opstallen uit op € 260.000.  De m2 van de garage/berging waarderen we op 50%, zodat wij de rekenoppervlakte vaststellen op 115 m2. € 260.000 gedeeld door 115 maakt € 2.260 per m2, vrijwel exact gelijk aan onze berekening in voorbeeld A. De afwijking tussen deze m2 prijs en de € 4.000 van NVM/Funda bedraagt nu 43%.

NB. De waardering van de overige ruimtes kan in onze methode, afhankelijk van kwaliteit en gebruiksmogelijkheden, variëren van 25 tot 75%.    

Een ander voorbeeld: In Maastricht wordt een landhuis aangeboden voor ca. 1 miljoen. De woonoppervlakte bedraagt 140 m2, ofwel € 7.140 per m2. Er ligt meer dan 1000 m2 grond bij welke wij waarderen op € 375.000. We zien op basis van 50% waardering, 30 m2 aan overige ruimtes. Onze m2 prijs zou in dit geval uitkomen op € 3.676 per m2 (= € 625.000 : 170 m2). Een verschil van bijna 50%.

Hoe is de situatie bij appartementen? Bij appartementen geeft het systeem van NVM/Funda minder afwijkingen. Er blijven kleine verschillen bestaan omdat bijvoorbeeld balkons, dakterrassen, parkeerplaatsen buiten of in parkeergarage van invloed zijn op de waarde, maar niet apart tot uiting komen in de m2 prijs.

Conclusie: De door ons gebruikte methode geeft een meer realistische uitkomst om woningprijzen te vergelijken. Door grond en overige ruimtes apart te waarderen, daalt uiteraard de m2 prijs. Het verschil in m2 prijs is dan pas echt objectief te verklaren vanwege, locatie, bouwkwaliteit, staat van onderhoud en luxe afwerking en dergelijke.  

Nadelen? Ja die zijn er ook. Het kost ongeveer 15 minuten extra werk per woning.