Steeds meer particuliere woningverhuur

column Vastgoedactueel

Volgens cijfers van het CBS zijn er alleen al in 2017 bijna 100.000 woningen voor particuliere verhuur bijgekomen. Uit een onderzoek van het Kadaster blijkt verder dat de particuliere verhuur van de woningen de laatste 10 jaar is gestegen en wel van 2 naar 3%. De groep Nederlanders die een recreatiewoning in ons land bezit stijgt eveneens.

De koop- en huursector vormden in het verleden wel vaker een soort van communicerende vaten. Tijdens economische gezonde perioden was de druk op de koopwoning het grootst, in tijden van crisis kwam er extra druk op de huursector te liggen. De laatste jaren zien we in bijna alle segmenten enorme tekorten op de woningmarkt, koopwoningen maar ook huurwoningen in de vrije sector. Koopwoningen die door particulieren worden gekocht om te verhuren voorzien dus enerzijds in een behoefte, maar zullen anderzijds de koopmarkt enigszins verstoren. Daarnaast worden er nog altijd woningen door corporaties en beleggers verkocht aan particulieren voor zelfbewoning. Per saldo groeit het eigenwoningbezit nog steeds en bedraagt momenteel meer dan 60%.

De geschetste ontwikkelingen zijn om een aantal redenen goed te verklaren. De roep om meer huurwoningen in de vrije sector valt niet eenvoudig via nieuwbouw te realiseren. Procedures voor nieuwe plannen zijn te lang en met een groot tekort aan vaklieden valt niet licht een inhaalslag te maken.

Aan de andere kant is daar een grote groep Nederlanders die beschikt over spaargeld. Spaargeld dat de laatste jaren op de bank geen cent opbrengt. Het is niet verwonderlijk dat na het aantrekken van de woningmarkt vanaf 2015 veel mensen de kans aangrepen om voor een relatieve lage prijs een of meerdere woningen aan te kopen en deze voor verhuur aan te bieden. Naast een behoorlijk direct rendement ook nog kans op waardestijging in de toekomst! Een kwestie van marktwerking en gezond ondernemerschap lijkt mij, waar weinig tegen in te brengen valt.

Je leest het niet met zoveel woorden, maar in de ondertoon klinkt toch wel enigszins door van, kan dat allemaal zomaar? Een particulier met een of twee woningen is nog tot daaraan toe, maar die kleine groep particuliere beleggers met honderden woningen in eigendom, die moeten we  hun beleggingssucces toch misgunnen! We gaan het dan excessen noemen en vinden dat de marktverstoorders met een of andere fiscale regeling gestraft moeten worden. Je ziet dit wel vaker in Nederland, een falend beleid (de woningvoorraad is immers niet op peil) moet dan met kunstgrepen worden bijgesteld. Het is ook nooit goed.      

Leo van de Pas

Dilemma’s van de koopstarter

Column Vastgoedactueel

Starters hebben het moeilijk op de koopwoningmarkt. Op zich is dat niet nieuw. Starters hebben het altijd moeilijk gehad op de woningmarkt. Pas afgestudeerd, studieschulden, een startende carrière: de koopstarter lijkt nauwelijks een kans te hebben; starterswoningen, -leningen en schenkingen van ouders ten spijt.

De twee jongste groepen kopers (t/m 24 en 25-34 jaar) waren in 2013 nog goed voor 53% van alle transacties. In het eerste kwartaal van 2019 is hun marktaandeel geslonken tot 44%. Duidelijk is dus dat jonge kopers zich momenteel minder manifesteren dan enkele jaren geleden, maar nog steeds wel dominant aanwezig zijn. Voor een groot deel zal dit met de uit de hand gelopen prijzen te maken hebben. In 2014 kende 56% van alle transacties een koopsom beneden de €200.000. Anno 2019 is dit percentage gedaald tot 28%.

Jonge kopers zijn wel in staat meer te betalen. In 2013 legde de jongste kopersgroep gemiddeld €167.000 op tafel voor een koopwoning. In het eerste kwartaal van 2019 is de koopsom voor deze groep uitgekomen op € 220.000, 35% meer dan in 2013. Bij de groep 25-34 jaar stijgt de gemiddelde prijs van €205.000 naar €289.000. Deze groep betaalt zelfs ruim 40% meer dan in 2013. In vergelijking hiermee doet de 65-plusser het wat rustiger aan. De gemiddelde koopsom voor deze groep stijgt met 28%. De groep 35-44 jaar betaalt gemiddeld de hoogste koopsom, in het eerste kwartaal van 2019 bijna €345.000.

Interessant is ook om het koopgedrag per leeftijd af te zetten tegen de bevolkingsomvang. De jongste kopersgroep (20-24 jaar) maakt ongeveer 6% uit van de totale bevolking (de leeftijd tot 20 jaar zijnde 21% laten we hier buiten beschouwing). Daarna is de bevolkingsomvang per 10-jaarsgroep gemiddeld 13%. Van alle inwoners is 19% ouder dan 65 jaar. 

Analyse van cijfers levert dus een gemêleerd beeld op. Het lijkt erop dat jongeren de koop even uitstellen. Tegen de prijsstijgingen van de afgelopen jaren is echter moeilijk op te sparen. Langer in de huurwoning blijven wonen is doorgaans geen aantrekkelijke optie. Startersregelingen mogen dan op het eerste oog lijken te helpen, uiteindelijk werkt dit een verdere prijsstijging in de hand. Los van het extra woongenot in een eigen woning is het financiële plaatje op de lange termijn voor de koper gunstiger. Hoe eerder de start in een koopwoning gemaakt kan worden, hoe beter de wooncarrière zich kan ontwikkelen.

Leo van de Pas

Directeur Woningmarktcijfers.nl

Werk aan de winkel

Werk aan de winkel

De crisis op de woningmarkt is al een aantal jaren voorbij. Niettemin ervaart Nederland nog steeds de gevolgen daarvan. Dit komt door een verstoring in de markt door het echte probleem in deze sector: er wordt al jaren te weinig gebouwd!

Terwijl de groei van het aantal huishoudens doorholt, lukt het de overheid maar niet om de noodzakelijke doelstellingen te realiseren. Hierdoor wordt schaarste gecreëerd waardoor huizenprijzen jaar na jaar records breken.

Nederland telde op 1 januari 2019 ongeveer 7,8 miljoen woningen. In 2018 nam de voorraad met circa 70.000 woningen toe. Sinds 2010 stokken de aantallen, het woningtekort loopt op. De laatste paar jaar stijgt het bouwvolume gelukkig weer, maar bij lange na niet voldoende. Het aantal huishoudens blijft de komende jaren fors stijgen, door de gezinsverdunning en door immigratie.

In de aanloop naar de verkiezingen in 2012 laaide de discussie over hervorming van de woningmarkt – lees: beperking van de hypotheekrenteaftrek – voor de zoveelste keer op. Deze keer mede onder druk van Europa, want onze hypotheekschuld werd buitensporig hoog geacht. Dit gaf extra voeding aan de onzekerheid onder consumenten. Grote aankoopbeslissingen werden uitgesteld, vele nieuwbouwplannen verdwenen in de ijskast. De bouwsector had het zwaar, het ene faillissement volgde op het andere. Een hele generatie bouwvakkers kon naar huis en op zoek naar ander werk.

Het gebrek aan bouwvakkers is een belangrijke oorzaak voor het achterblijven van de bouwproductie. Dit probleem is niet eenvoudig op te lossen. Industriële woningproductie kan in beperkte mate verlichting bieden.

Daarnaast wordt een tekort aan voldoende bouwlocaties als argument opgevoerd en heeft de bouwsector last van de lange doorlooptijden voor goedkeuring van bouwplannen. Tja, als je dit als overheid (rijk, provincies, gemeenten) niet kunt managen, dan heb je echt een probleem.

De demografische druk en woningvraag zijn niet overal in ons land hetzelfde. Enorme groei in de Randstad gaat gelijk op met demografische ontspanning vanaf 2030 in Groningen, Zeeland en Limburg. Meer spreiding van economische activiteiten zou kunnen helpen.  

Er is veel werk aan de winkel. Naast de kwantiteit liggen er nog voldoende uitdagingen ten aanzien van de woningkwaliteit en energietransitie. Nederland met succes van het gas af? Op basis van de behaalde resultaten uit het verleden houd ik mijn hart vast.      

Leo van de Pas

Directeur Woningmarktcijfers.nl

Flinke prijsstijging maar minder verkopen Limburgse woningmarkt 2018

Flinke prijsstijging maar minder verkopen Limburgse woningmarkt 2018

In dit bericht een overzicht van de ontwikkelingen op de Limburgse woningmarkt in 2018. Hoeveel huizen worden er verkocht, wat zijn de prijzen, de verkooptijden het woningaanbod enzovoorts? Om met de gemiddelde koopsom te beginnen, deze is in 2018 voor Limburg uitgekomen op € 229.300. In vergelijking met 2017 is de gemiddelde koopsom in Limburg met 7,7% gestegen. Uiteraard zijn er grote verschillen tussen de verschillende regio’s.  De prijzen lopen uiteen van € 183.500 in Parkstad Limburg tot € 270.800 in Maastricht/Mergelland. Ook de prijsstijging varieert nogal, van 0,5% in Maasduinen tot 11% in de Westelijke Mijnstreek.

 

https://www.woonpleinlimburg.nl/actueel/flinke-prijsstijging-maar-minder-transacties-in-limburg.htm

Aflossingsblij of niet?

 

De Nederlandse hypotheekbanken hebben onder het motto ”word ook aflossingsblij” een TV campagne gelanceerd om woningeigenaren te stimuleren extra af te lossen op hun aflossingsvrije hypotheek. Een toelichting is op zijn plaats.

 In het verleden was de aflossingsvrije hypotheek populair, zeker in combinatie met een spaar- of annuïteitenhypotheek. Het belangrijkste voordeel van deze vorm was natuurlijk lagere maandlasten, omdat alleen rente werd betaald. Aflossen kwam later wel, bijvoorbeeld uit de opbrengst bij verkoop van de woning. Aanvankelijk was het deel dat je aflossingsvrij kon lenen beperkt, maar gaandeweg werden die grenzen steeds verder opgerekt tot aan de woningwaarde.

Bij de fiscale aanpassingen in 2013 is de aflossingsvrije hypotheek in de ban gedaan, tenminste als je nog van belastingvoordeel wilde genieten. Tijdens de crisis kwamen huizen onder water te staan (schuld hoger dan de woningwaarde), een risico waar men toen een einde aan wilde maken. Gezien de prijsstijgingen in de laatste jaren, lijkt dit probleem al bijna opgelost. Niettemin maakt de politiek en instellingen zoals De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zich zorgen over dit fenomeen uit het verleden. Uit onderzoek is namelijk  gebleken dat veel eigenaren zich niet bewust zijn van mogelijke risico’s. Volgens DNB zou 340 miljard, meer dan helft van alle hypotheken, aflossingsvrij zijn. Een bedrag waar ik overigens vraagtekens bij zet. Denk dus maar niet dat banken deze suggestie uit zichzelf doen, zij verdienen immers aan het uitlenen van geld.

Over het algemeen is het zeker zo dat Nederlanders zich niet veel met financiële zaken bezighouden. De kennis over verzekeren, pensioenen, hypotheken is doorgaans bedroevend. Een extra aansporing om hierover na te denken is dan ook zeker op zijn plaats.

Over de omvang van de risico’s wordt verschillend gedacht. Eigenaren die in 1990 een woning hebben gekocht naderen in 2020 de periode dat de hypotheek moet worden afgelost. De hoofdlening zal veelal afgelost zijn en wellicht moet er een klein aflossingsvrij deel worden verlengd. Op dat moment wordt er opnieuw naar het inkomen en de waarde van de woning gekeken. Gezien de enorme prijsstijging vanaf 1990 zie ik hier geen enkel probleem, behoudens misschien voor mensen die tussentijds hun hypotheek hebben verhoogd. De groep met een groter risico zijn zij die rond 2010 een woning hebben gekocht met een fors deel aflossingsvrij deel. Deze mensen hebben echter de tijd tot 2040 om hier over na te denken. Feit is wel dat voor hen na 30 jaar de rente aftrek ophoudt.

Maar is het dan wel slim om extra af te lossen?

Extra aflossen betekent natuurlijk direct dalende woonkosten en op termijn minder risico. Extra aflossen heeft sinds kort echter ook  een schaduwzijde. Dat komt door de geleidelijke afschaffing van de wet Hillen. Nu betalen eigenaren die geen hypotheek hebben ook geen eigenwoningforfait. Maar dit voordeel gaat geleidelijk aan verdwijnen. Door meer of alles af te lossen gaat u dus eerder belasting betalen over het bezit van uw huis.

Uiteindelijk blijft het een persoonlijke kwestie. Het is zeker belangrijk om regelmatig de financiële positie in kaart te brengen en na te denken over de financiële planning voor zowel de korte als de langere termijn. Met name bij veranderingen in de persoonlijke of relationele sfeer. Dat kun je doen bij je bank, of een financieel adviseur of planner. Met een realistisch beeld van je financiële toekomst wordt je hopelijk ook al een beetje blij.