Impact afschaffing overdrachtsbelasting jonge kopers

De overheid wil de positie van starters op de koopwoningenmarkt verbeteren. Het kabinet heeft daarom een wetsvoorstel ingediend om per 1-1-2021 de overdrachtsbelasting voor jonge startende woningkopers af te schaffen. Dit wetsvoorstel moet de komende periode nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Kopers van 18 tot 35 jaar zullen geen overdrachtsbelasting meer betalen bij hun eerste aankoop van een woning gerekend vanaf 1 januari 2021. Kopers vanaf 35 jaar blijven 2% betalen en beleggers gaan voortaan 8% betalen. Goed nieuws dus voor jonge kopers. De vraag is wat zullen de gevolgen zullen zijn voor de woningmarkt als deze wet wordt aangenomen.

Omdat de overdrachtsbelasting al enkele jaren uit eigen zak moet worden betaald, gaat dit voor jonge kopers een belangrijke vermindering van het benodigde eigen geld betekenen. Bij een koopsom van € 300.000 is dit bijvoorbeeld € 6.000. Hierdoor zullen meer jongere kopers de stap voor de aankoop van een huis kunnen maken of het tijdstip daarvan kunnen vervroegen. Het gevolg zou kunnen zijn dat door deze toenemende vraag de prijzen extra zullen stijgen, waardoor het prijsvoordeel en de beoogde doelstelling in een mum van tijd zou kunnen verdwijnen.

We verwachten echter dat dit niet zo snel gaat gebeuren omdat veel andere kopers wellicht pas op de plaats gaan maken. We bedoelen dan de kopers die een tweede of derde huis kopen als belegging. Zij gaan immers met de nieuwe plannen 8% overdrachtsbelasting betalen. Meerdere banken inclusief DNB voorspellen namelijk dat de prijzen op de top zitten en de komende jaren eerdere zullen dalen dan stijgen. Dit als gevolg van de economische impact van de coronacrisis.

En de gevolgen voor de schatkist?

Met het huidige tarief van 2% haalt de overheid ruim 1,5 miljard euro per jaar op aan overdrachtsbelasting voor de overdracht van woningen. De belangopbrengst daalt hierdoor met ca. 700 miljoen euro. Daar staat uiteraard wel tegenover dat beleggers en dergelijke meer gaan betalen. Overigens bestaat er nog altijd kritiek op deze belasting die ook wel de verhuisboete wordt genoemd. Het wachten is op volledige afschaffing van deze belasting. De groep kopers tot 35 jaar maakt ongeveer 45% uit van alle kopers. Op provinciaal niveau loopt het aandeel jonge kopers uiteen van 38,6% in Drenthe tot 49,2% in Flevoland.

Kopen zonder zorgen en veel informatie over de woningmarkt!

Op deze website vindt u naast mijn activiteiten als aankoopmakelaar heel veel informatie over de woningmarkt. Ik volg de woningmarkt landelijk, regionaal en lokaal al meer dan 20 jaar en ik heb daar veel artikelen, columns en persberichten over geschreven.

Deze zijn allemaal op deze website terug te vinden voor het geval u wat meer tijd heeft. Mooi om te zien hoe de ontwikkelingen zich opvolgen van een overspannen woningmarkt tot periodes van crisis. Een ding is zeker, de woningmarkt staat nooit stil en zal altijd in beweging blijven.

Veel leesplezier!

Leo van de Pas

Steeds meer particuliere woningverhuur

column Vastgoedactueel

Volgens cijfers van het CBS zijn er alleen al in 2017 bijna 100.000 woningen voor particuliere verhuur bijgekomen. Uit een onderzoek van het Kadaster blijkt verder dat de particuliere verhuur van de woningen de laatste 10 jaar is gestegen en wel van 2 naar 3%. De groep Nederlanders die een recreatiewoning in ons land bezit stijgt eveneens.

De koop- en huursector vormden in het verleden wel vaker een soort van communicerende vaten. Tijdens economische gezonde perioden was de druk op de koopwoning het grootst, in tijden van crisis kwam er extra druk op de huursector te liggen. De laatste jaren zien we in bijna alle segmenten enorme tekorten op de woningmarkt, koopwoningen maar ook huurwoningen in de vrije sector. Koopwoningen die door particulieren worden gekocht om te verhuren voorzien dus enerzijds in een behoefte, maar zullen anderzijds de koopmarkt enigszins verstoren. Daarnaast worden er nog altijd woningen door corporaties en beleggers verkocht aan particulieren voor zelfbewoning. Per saldo groeit het eigenwoningbezit nog steeds en bedraagt momenteel meer dan 60%.

De geschetste ontwikkelingen zijn om een aantal redenen goed te verklaren. De roep om meer huurwoningen in de vrije sector valt niet eenvoudig via nieuwbouw te realiseren. Procedures voor nieuwe plannen zijn te lang en met een groot tekort aan vaklieden valt niet licht een inhaalslag te maken.

Aan de andere kant is daar een grote groep Nederlanders die beschikt over spaargeld. Spaargeld dat de laatste jaren op de bank geen cent opbrengt. Het is niet verwonderlijk dat na het aantrekken van de woningmarkt vanaf 2015 veel mensen de kans aangrepen om voor een relatieve lage prijs een of meerdere woningen aan te kopen en deze voor verhuur aan te bieden. Naast een behoorlijk direct rendement ook nog kans op waardestijging in de toekomst! Een kwestie van marktwerking en gezond ondernemerschap lijkt mij, waar weinig tegen in te brengen valt.

Je leest het niet met zoveel woorden, maar in de ondertoon klinkt toch wel enigszins door van, kan dat allemaal zomaar? Een particulier met een of twee woningen is nog tot daaraan toe, maar die kleine groep particuliere beleggers met honderden woningen in eigendom, die moeten we  hun beleggingssucces toch misgunnen! We gaan het dan excessen noemen en vinden dat de marktverstoorders met een of andere fiscale regeling gestraft moeten worden. Je ziet dit wel vaker in Nederland, een falend beleid (de woningvoorraad is immers niet op peil) moet dan met kunstgrepen worden bijgesteld. Het is ook nooit goed.      

Leo van de Pas

Dilemma’s van de koopstarter

Column Vastgoedactueel

Starters hebben het moeilijk op de koopwoningmarkt. Op zich is dat niet nieuw. Starters hebben het altijd moeilijk gehad op de woningmarkt. Pas afgestudeerd, studieschulden, een startende carrière: de koopstarter lijkt nauwelijks een kans te hebben; starterswoningen, -leningen en schenkingen van ouders ten spijt.

De twee jongste groepen kopers (t/m 24 en 25-34 jaar) waren in 2013 nog goed voor 53% van alle transacties. In het eerste kwartaal van 2019 is hun marktaandeel geslonken tot 44%. Duidelijk is dus dat jonge kopers zich momenteel minder manifesteren dan enkele jaren geleden, maar nog steeds wel dominant aanwezig zijn. Voor een groot deel zal dit met de uit de hand gelopen prijzen te maken hebben. In 2014 kende 56% van alle transacties een koopsom beneden de €200.000. Anno 2019 is dit percentage gedaald tot 28%.

Jonge kopers zijn wel in staat meer te betalen. In 2013 legde de jongste kopersgroep gemiddeld €167.000 op tafel voor een koopwoning. In het eerste kwartaal van 2019 is de koopsom voor deze groep uitgekomen op € 220.000, 35% meer dan in 2013. Bij de groep 25-34 jaar stijgt de gemiddelde prijs van €205.000 naar €289.000. Deze groep betaalt zelfs ruim 40% meer dan in 2013. In vergelijking hiermee doet de 65-plusser het wat rustiger aan. De gemiddelde koopsom voor deze groep stijgt met 28%. De groep 35-44 jaar betaalt gemiddeld de hoogste koopsom, in het eerste kwartaal van 2019 bijna €345.000.

Interessant is ook om het koopgedrag per leeftijd af te zetten tegen de bevolkingsomvang. De jongste kopersgroep (20-24 jaar) maakt ongeveer 6% uit van de totale bevolking (de leeftijd tot 20 jaar zijnde 21% laten we hier buiten beschouwing). Daarna is de bevolkingsomvang per 10-jaarsgroep gemiddeld 13%. Van alle inwoners is 19% ouder dan 65 jaar. 

Analyse van cijfers levert dus een gemêleerd beeld op. Het lijkt erop dat jongeren de koop even uitstellen. Tegen de prijsstijgingen van de afgelopen jaren is echter moeilijk op te sparen. Langer in de huurwoning blijven wonen is doorgaans geen aantrekkelijke optie. Startersregelingen mogen dan op het eerste oog lijken te helpen, uiteindelijk werkt dit een verdere prijsstijging in de hand. Los van het extra woongenot in een eigen woning is het financiële plaatje op de lange termijn voor de koper gunstiger. Hoe eerder de start in een koopwoning gemaakt kan worden, hoe beter de wooncarrière zich kan ontwikkelen.

Leo van de Pas

Directeur Woningmarktcijfers.nl

Werk aan de winkel

Werk aan de winkel

De crisis op de woningmarkt is al een aantal jaren voorbij. Niettemin ervaart Nederland nog steeds de gevolgen daarvan. Dit komt door een verstoring in de markt door het echte probleem in deze sector: er wordt al jaren te weinig gebouwd!

Terwijl de groei van het aantal huishoudens doorholt, lukt het de overheid maar niet om de noodzakelijke doelstellingen te realiseren. Hierdoor wordt schaarste gecreëerd waardoor huizenprijzen jaar na jaar records breken.

Nederland telde op 1 januari 2019 ongeveer 7,8 miljoen woningen. In 2018 nam de voorraad met circa 70.000 woningen toe. Sinds 2010 stokken de aantallen, het woningtekort loopt op. De laatste paar jaar stijgt het bouwvolume gelukkig weer, maar bij lange na niet voldoende. Het aantal huishoudens blijft de komende jaren fors stijgen, door de gezinsverdunning en door immigratie.

In de aanloop naar de verkiezingen in 2012 laaide de discussie over hervorming van de woningmarkt – lees: beperking van de hypotheekrenteaftrek – voor de zoveelste keer op. Deze keer mede onder druk van Europa, want onze hypotheekschuld werd buitensporig hoog geacht. Dit gaf extra voeding aan de onzekerheid onder consumenten. Grote aankoopbeslissingen werden uitgesteld, vele nieuwbouwplannen verdwenen in de ijskast. De bouwsector had het zwaar, het ene faillissement volgde op het andere. Een hele generatie bouwvakkers kon naar huis en op zoek naar ander werk.

Het gebrek aan bouwvakkers is een belangrijke oorzaak voor het achterblijven van de bouwproductie. Dit probleem is niet eenvoudig op te lossen. Industriële woningproductie kan in beperkte mate verlichting bieden.

Daarnaast wordt een tekort aan voldoende bouwlocaties als argument opgevoerd en heeft de bouwsector last van de lange doorlooptijden voor goedkeuring van bouwplannen. Tja, als je dit als overheid (rijk, provincies, gemeenten) niet kunt managen, dan heb je echt een probleem.

De demografische druk en woningvraag zijn niet overal in ons land hetzelfde. Enorme groei in de Randstad gaat gelijk op met demografische ontspanning vanaf 2030 in Groningen, Zeeland en Limburg. Meer spreiding van economische activiteiten zou kunnen helpen.  

Er is veel werk aan de winkel. Naast de kwantiteit liggen er nog voldoende uitdagingen ten aanzien van de woningkwaliteit en energietransitie. Nederland met succes van het gas af? Op basis van de behaalde resultaten uit het verleden houd ik mijn hart vast.      

Leo van de Pas

Directeur Woningmarktcijfers.nl