Auteur: Leo van de Pas

Prijs koopwoning stijgt in 2024 met 9,3% naar ruim € 450.000!

Leo van de Pas Huizenprijzen

Kopers van woningen hebben in 2024 gemiddeld € 450.700 voor hun koophuis betaald. Dit is een stijging van 9,3% ten opzichte van de woningprijs in 2023. In de eerste maanden van 2024 werd nog zo’n € 430.000 gemiddeld betaald, de laatste maanden tussen de € 450.000 en € 460.000. In 2023 daalde de gemiddelde verkoopprijs, na jaren van stijgingen, met 3,8%.

Het aantal verkochte woningen in 2024 op basis de CBS/Kadastergegevens steeg met 11,6% naar 203.555 woningen. In 2017 werden bijna 242.000 woningen verkocht, aantallen die de jaren daarna niet meer werden gehaald. De stijging van dit jaar lijkt mede een gevolg te zijn van wijzigingen in het fiscale stelsel, waardoor beleggers meer huurwoningen hebben verkocht. De verwachting is ook dat dit een prijsdrukkend effect heeft gehad op de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs.  

Huizenprijzen in tien jaar tijd verdubbeld

Leo van de Pas Huizenprijzen

In 2014 betaalden kopers gemiddeld € 222.000 voor een bestaande koopwoning. In de eerste 8 maanden van 2024 werd gemiddeld € 444.000 voor een eigen huis betaald, exact 100% meer dan in 2014. Aan de prijsstijging lijkt voorlopig nog geen einde te komen. In de recente maand augustus werd maar liefst € 466.000 gemiddeld betaald, een absoluut hoogterecord aller tijden. In vergelijking met 2023 bedraagt de prijsstijging op dit moment 7,6%. In 2023 daalde de gemiddelde koopsom op jaarbasis met 3,6%, voor eerdere prijsdalingen moeten we meer dan 10 jaar terug.

Eveneens stijging aantal woningtransacties

In de eerste 8 maanden van 2024 werden 128.500 woningtransacties geregistreerd, 11% meer dan vorig jaar in deze maanden. Op basis hiervan verwachten we dit jaar een transactietotaal van ca. 205.000, royaal meer dan de twee voorgaande jaren, maar nog altijd 10 tot 20% minder dan in de topjaren 2017 t/m 2021. 

De m2 prijzen van koopwoningen, wat koop je ervoor?

Leo van de Pas Column
De m2 prijzen van koopwoningen, wat koop je ervoor?

Wanneer een woning te koop wordt aangeboden op Funda, wordt naast de vraagprijs en veel andere informatie ook de vraagprijs per m2 aangegeven. De NVM gebruikt deze data onder andere in de kwartaalrapportages om de woningmarkt in beeld te brengen.

Hoe wordt de m2 prijs bepaald? Dat is heel simpel: de vraagprijs wordt gedeeld door het aantal m2 woonoppervlakte. Het idee hierachter is natuurlijk om woningen en hun prijzen gemakkelijk te kunnen vergelijken. Heb je als woningzoekende hier iets aan? Nee nauwelijks, want de rekenmethode rammelt aan alle kanten. Het is alsof je de autoprijzen vergelijkt op basis van de cilinderinhoud.

Zo speelt de oppervlakte van het grondperceel in de berekening geen enkele rol, overige ruimtes al evenmin. Garages, bergingen, kelders, zolders vertegenwoordigen natuurlijk ook een bepaalde waarde, maar deze komen nergens tot uitdrukking.

Rekenvoorbeeld: Woning A heeft een woonoppervlakte van 100 m2 en een perceel oppervlakte van 250 m2. De vraagprijs van de woning is € 300.000 ofwel volgens Funda € 3.000 per m2. Wanneer je in deze situatie de grondwaarde (€ 75.000) in mindering zou brengen, zou de m2 prijs van de woning uitkomen op € 225.000 : 100 oftewel € 2.250 per m2. Een afwijking van 25%.  

Een paar huizen verder ligt woning B, exacte dezelfde woning als woning A, echter nu met 500 m2 grondoppervlakte. Ook is een garage/berging van 30 m2 aangebouwd. De vraagprijs van deze woning is € 400.000. Volgens de rekenmethode van de NVM/Funda is de vraagprijs per m2 hier € 4.000.  Volgens onze methode trekken we de grondwaarde (nu geschat op € 140.000) van de vraagprijs af en komt de waarde van de opstallen uit op € 260.000.  De m2 van de garage/berging waarderen we op 50%, zodat wij de rekenoppervlakte vaststellen op 115 m2. € 260.000 gedeeld door 115 maakt € 2.260 per m2, vrijwel exact gelijk aan onze berekening in voorbeeld A. De afwijking tussen deze m2 prijs en de € 4.000 van NVM/Funda bedraagt nu 43%.

NB. De waardering van de overige ruimtes kan in onze methode, afhankelijk van kwaliteit en gebruiksmogelijkheden, variëren van 25 tot 75%.    

Een ander voorbeeld: In Maastricht wordt een landhuis aangeboden voor ca. 1 miljoen. De woonoppervlakte bedraagt 140 m2, ofwel € 7.140 per m2. Er ligt meer dan 1000 m2 grond bij welke wij waarderen op € 375.000. We zien op basis van 50% waardering, 30 m2 aan overige ruimtes. Onze m2 prijs zou in dit geval uitkomen op € 3.676 per m2 (= € 625.000 : 170 m2). Een verschil van bijna 50%.

Hoe is de situatie bij appartementen? Bij appartementen geeft het systeem van NVM/Funda minder afwijkingen. Er blijven kleine verschillen bestaan omdat bijvoorbeeld balkons, dakterrassen, parkeerplaatsen buiten of in parkeergarage van invloed zijn op de waarde, maar niet apart tot uiting komen in de m2 prijs.

Conclusie: De door ons gebruikte methode geeft een meer realistische uitkomst om woningprijzen te vergelijken. Door grond en overige ruimtes apart te waarderen, daalt uiteraard de m2 prijs. Het verschil in m2 prijs is dan pas echt objectief te verklaren vanwege, locatie, bouwkwaliteit, staat van onderhoud en luxe afwerking en dergelijke.  

Nadelen? Ja die zijn er ook. Het kost ongeveer 15 minuten extra werk per woning.   

Waarom de huizenprijzen stijgen of dalen

Leo van de Pas Huizenprijzen

De huizenprijzen blijven stijgen. In mei werd gemiddeld € 445.000 voor een koopwoning in de bestaande sector betaald, dik 10% meer dan een jaar geleden. Het niveau komt overeen met juli 2022. Het zal vermoedelijk niet lang meer duren voordat het record van augustus 2022 wordt gebroken. Volgens economen van banken en onderzoeksbureaus blijven de prijzen de komende jaren nog verder stijgen. In mei werden 17.590 woningtransacties geregistreerd, 16,5% meer dan vorig jaar in deze maand. In de eerste 5 maanden van 2024 nam het aantal transacties toe met 13%. Als mogelijke oorzaak wordt genoemd dat particuliere beleggers hun woningen verkopen i.v.m. de gewijzigde belastingregels.

Meerdere factoren bepalen de ontwikkelingen op de woningmarkt. Met de grafiek proberen we een zo compleet mogelijk beeld te schetsen. Om de ontwikkelingen op de woningmarkt te begrijpen of te voorspellen is het belangrijk om al die factoren te kennen en daarvan de invloed om de markt te kunnen inschatten. Zoals het consumentengedrag en -vertrouwen welke een belangrijke rol spelen bij vraag en aanbod, maar ook de keuzes en beslissingen van de overheid. Die hebben vaak weer invloed op de economie, de hypotheekrente, fiscale regels etc. De woonkosten blijven belangrijk voor de consument, dus wat doet de hypotheekrente en wat zijn de overige woonlasten. Uiteindelijk is het collectieve gedrag van de consument bepalend voor de ontwikkelingen. Kortom, geen eenvoudige klus om hierover betrouwbare voorspellingen te doen.

We zien bijvoorbeeld het aantal huishoudens fors toenemen vanwege gezinsverdunning en migratie. De bouw van nieuwe woningen kon hiermee de afgelopen jaren geen gelijke tred houden. Onder andere vanwege een gebrek aan bouwvakkers, forse kostenstijgingen in de bouw en de alsmaar langer durende bouwprocedures vanwege nieuwe eisen en wetgeving. De overheid grijpt regelmatig in met nieuwe spelregels op fiscaal en monetair terrein. De politiek, zowel landelijk als lokaal maakt voortdurend nieuwe keuzes, soms ten goede, soms ten kwade. Voldoende en kennis en inzicht ontbreekt doorgaans, waardoor telkens externe bureaus moeten worden ingeschakeld voor kostbare onderzoeken en adviezen.

Kosten aankoopmakelaar vaak snel terugverdiend

Leo van de Pas Column

Kijken, bieden, kopen van een woning, het gebeurt dagelijks in de huidige marktsituatie. Meestal nog wel verantwoord, maar soms gaan kopers in hun emotionele bui net wat te ver en wordt de grens van een verstandige beslissing overschreden. Het inschakelen van een aankoopmakelaar kan zo’n beslissing voorkomen. Dit brengt op het eerste gezicht extra kosten met zich mee, maar die kunnen ook worden terugverdiend. Je kunt het zien als kosten, maar ook als een investering in goede adviezen en verstandig besluiten.

Soms beschikt een aankoopmakelaar net wat eerder over informatie van een nieuw pand dat in verkoop komt. In alle gevallen zal een aankoopmakelaar wel sneller kunnen schakelen dan de gemiddelde particuliere huizenkoper. Gewoon omdat het zijn vak is, er dagelijks mee bezig is.Voorafgaand aan en tijdens de bezichtiging van de woning, weet een aankoopmakelaar namelijk alle relevante informatie boven tafel te krijgen. Je kunt hierdoor sneller de juiste keuze maken.

Ook als een makelaar je afraadt om met een bepaalde woning verder ge gaan, bijvoorbeeld vanwege een te hoge prijs, of bouwtechnische gebreken, is dit een waardevol advies. Je hebt dan nog geen woning, maar bent wel behoed voor een miskoop en/of een onverstandige keuze. In de huidige marktsituatie is het zeker geen standaard dat een aankoopmakelaar de prijs flink naar beneden weet te krijgen, maar soms lukt dat toch wel omdat de vraagprijs echt te hoog gegrepen is. Voor jou als leek is dat moeilijk vast te stellen. En als er wel overboden kan worden, zal de aankoopmakelaar duidelijke grenzen aangeven zodat jij in je emotie niet onverantwoord hoog gaat bieden. Weet dat er zich altijd nieuwe kansen zullen voordoen.

Ben jij van plan binnenkort een huis te kopen, neem dan contact op met aankoopmakelaar van de Pas voor een vrijblijvend informatie/adviesgesprek.