Waarom de huizenprijzen stijgen of dalen

De huizenprijzen blijven stijgen. In mei werd gemiddeld € 445.000 voor een koopwoning in de bestaande sector betaald, dik 10% meer dan een jaar geleden. Het niveau komt overeen met juli 2022. Het zal vermoedelijk niet lang meer duren voordat het record van augustus 2022 wordt gebroken. Volgens economen van banken en onderzoeksbureaus blijven de prijzen de komende jaren nog verder stijgen. In mei werden 17.590 woningtransacties geregistreerd, 16,5% meer dan vorig jaar in deze maand. In de eerste 5 maanden van 2024 nam het aantal transacties toe met 13%. Als mogelijke oorzaak wordt genoemd dat particuliere beleggers hun woningen verkopen i.v.m. de gewijzigde belastingregels.

Meerdere factoren bepalen de ontwikkelingen op de woningmarkt. Met de grafiek proberen we een zo compleet mogelijk beeld te schetsen. Om de ontwikkelingen op de woningmarkt te begrijpen of te voorspellen is het belangrijk om al die factoren te kennen en daarvan de invloed om de markt te kunnen inschatten. Zoals het consumentengedrag en -vertrouwen welke een belangrijke rol spelen bij vraag en aanbod, maar ook de keuzes en beslissingen van de overheid. Die hebben vaak weer invloed op de economie, de hypotheekrente, fiscale regels etc. De woonkosten blijven belangrijk voor de consument, dus wat doet de hypotheekrente en wat zijn de overige woonlasten. Uiteindelijk is het collectieve gedrag van de consument bepalend voor de ontwikkelingen. Kortom, geen eenvoudige klus om hierover betrouwbare voorspellingen te doen.

We zien bijvoorbeeld het aantal huishoudens fors toenemen vanwege gezinsverdunning en migratie. De bouw van nieuwe woningen kon hiermee de afgelopen jaren geen gelijke tred houden. Onder andere vanwege een gebrek aan bouwvakkers, forse kostenstijgingen in de bouw en de alsmaar langer durende bouwprocedures vanwege nieuwe eisen en wetgeving. De overheid grijpt regelmatig in met nieuwe spelregels op fiscaal en monetair terrein. De politiek, zowel landelijk als lokaal maakt voortdurend nieuwe keuzes, soms ten goede, soms ten kwade. Voldoende en kennis en inzicht ontbreekt doorgaans, waardoor telkens externe bureaus moeten worden ingeschakeld voor kostbare onderzoeken en adviezen.

Kosten aankoopmakelaar vaak snel terugverdiend

Kijken, bieden, kopen van een woning, het gebeurt dagelijks in de huidige marktsituatie. Meestal nog wel verantwoord, maar soms gaan kopers in hun emotionele bui net wat te ver en wordt de grens van een verstandige beslissing overschreden. Het inschakelen van een aankoopmakelaar kan zo’n beslissing voorkomen. Dit brengt op het eerste gezicht extra kosten met zich mee, maar die kunnen ook worden terugverdiend. Je kunt het zien als kosten, maar ook als een investering in goede adviezen en verstandig besluiten.

Soms beschikt een aankoopmakelaar net wat eerder over informatie van een nieuw pand dat in verkoop komt. In alle gevallen zal een aankoopmakelaar wel sneller kunnen schakelen dan de gemiddelde particuliere huizenkoper. Gewoon omdat het zijn vak is, er dagelijks mee bezig is.Voorafgaand aan en tijdens de bezichtiging van de woning, weet een aankoopmakelaar namelijk alle relevante informatie boven tafel te krijgen. Je kunt hierdoor sneller de juiste keuze maken.

Ook als een makelaar je afraadt om met een bepaalde woning verder ge gaan, bijvoorbeeld vanwege een te hoge prijs, of bouwtechnische gebreken, is dit een waardevol advies. Je hebt dan nog geen woning, maar bent wel behoed voor een miskoop en/of een onverstandige keuze. In de huidige marktsituatie is het zeker geen standaard dat een aankoopmakelaar de prijs flink naar beneden weet te krijgen, maar soms lukt dat toch wel omdat de vraagprijs echt te hoog gegrepen is. Voor jou als leek is dat moeilijk vast te stellen. En als er wel overboden kan worden, zal de aankoopmakelaar duidelijke grenzen aangeven zodat jij in je emotie niet onverantwoord hoog gaat bieden. Weet dat er zich altijd nieuwe kansen zullen voordoen.

Ben jij van plan binnenkort een huis te kopen, neem dan contact op met aankoopmakelaar van de Pas voor een vrijblijvend informatie/adviesgesprek.

Stap 2, je gaat een keuze maken

Je gaat een keuze maken

Allereerst ga je bepalen waar je wilt wonen. Er is veel te kiezen. Heb je voorkeur voor een stad of dorp, wil je in het centrum wonen, of liever in een rustige woonwijk of landelijk. De keuze zal ook afhangen van de voorzieningen, zoals winkels, scholen, openbaar vervoer die je graag binnen bereik wilt hebben. Wil je graag een bestaande woning of heeft een nieuwbouwwoning de voorkeur. Dan het woningtype, kies je voor een appartement of een van de andere woningtypen, zoals een tussenwoning, een half vrijstaand of vrijstaand huis? Uiteraard heeft dit ook met het gewenste prijsniveau te maken. Welke indeling en ruimtes vind je belangrijk. De grootte van de tuin en de zonligging kunnen veel uitmaken. Moet het huis is perfecte staat zijn, of vind je het niet erg om zelf nog wat te verbouwen of op te knappen. Denk ook aan het gewenste energielabel of energieverbruik. Door je wensen vooraf goed in kaart te brengen kun je straks gerichter zoeken. Je weet dat ook op welk gebied je misschien concessies wilt doen. De kans is namelijk klein dat je op alle fronten de ideale situatie zult vinden. Nu je financiële situatie en je woonwensen in kaart zijn gebracht kun je nar stap 3, de zoektocht naar je droomwoning.   

Hoe vind je je droomhuis?

De meeste woningen worden via makelaars aangeboden. Deze zijn te vinden op hun eigen website maar vooral ook op verzamelsites zoals Funda.nl, Pararius.nl en Woonpleinlimburg.nl. Je kunt hier je zoekwensen invullen en opslaan zodat je dagelijks op de hoogte wordt gehouden van het nieuwe aanbod. Wat ook kan helpen is om je bij enkele makelaars in te schrijven. Soms krijg je dan het aanbod net wat eerder in huis. Zeker in de huidige tijd met veel vraag en weinig aanbod een aanrader. Reageer dan zo snel mogelijk. Vaak worden een beperkt aantal bezichtigingen achter elkaar gepland en vol is dan vol. Goed om vooraf de brochure die meestal op de website staat of opgestuurd wordt door te nemen en een lijstje met aanvullende vragen te maken. Het halve uur, dat doorgaans voor een bezichtiging staat, is immers snel voorbij. Een aankoopmakelaar kan vanwege zijn kennis en ervaring hierbij een nuttige rol spelen.

Een huis kopen, je gaat goed voorbereid aan de slag

Momenteel is het woningaanbod beperkt, worden vraagprijzen veelvuldig overboden en moeten snel beslissingen worden genomen. Het is dus erg belangrijk dat je woonwensen goed in kaart zijn gebracht en de financiële mogelijkheden zijn onderzocht. Zo verbeter je je kansen om succesvol toe te slaan op het moment dat je droomhuis voorbijkomt. En als onafhankelijk adviseur en aankoopmakelaar zal ik je graag in dit proces ondersteunen en begeleiden.

Financiële oriëntatie

Je gaat dus starten met het in kaart brengen van de financiële mogelijkheden en woonkosten. Dit kun je het beste doen met een hypotheekadviseur. Dit is vooral van belang voor starters die hun eerste huis kopen en nog weinig ervaring hebben. Voor doorstromers speelt dit uiteraard ook, met daarnaast nog als extra aandachtspunt de verkoop van de huidige woning. Leeftijd, gezinssituatie, inkomensontwikkeling, eventuele bestaande financiële verplichtingen, kortom veel zaken spelen een rol. Het is absoluut niet een kwestie van even het inkomen vermenigvuldigen met een bepaalde factor, zoals vaak op websites gebeurt. Maak dus zo snel mogelijk een afspraak met een hypotheekadviseur.

Aankoopbegroting 

De aankoop van een huis brengt eenmalige kosten met zich mee. Deze zijn globaal te stellen op 5 a 6% van de koopsom. De kosten bij een bestaande woning bestaan uit overdrachtsbelasting (2% bij eigen bewoning), notariskosten akte, eventuele kosten aankoopmakelaar, verrekening van eigenaarslasten, eventueel de kosten van een bouwkundige keuring. Koop je een nieuwbouwwoning dan wordt tegen een “vrij op naam” prijs aangeboden. Ook hier krijg je nog met extra kosten te maken. Bijvoorbeeld renteverlies tijdens de bouw, maar ook hypotheekkosten en kosten van bijvoorbeeld meerwerk en tuinaanleg. Ook bij nieuwbouw adviseren wij met zeker 6% bijkomende kosten rekening te houden.

Hypotheekkosten

Bij de hypotheekkosten zijn te noemen: kosten hypotheekakte, advieskosten aan de bank of hypotheekadviseur, taxatiekosten en eventueel de kosten van Nationale Hypotheek Garantie. Kosten die te maken hebben met de hypotheek zijn doorgaans fiscaal aftrekbaar. Vergeet daarnaast de kosten van een eventuele verbouwing, verhuizing en inrichting niet! Door in een vroeg stadium een volledig op maat gespecificeerde aankoopbegroting op te stellen, kun je financiële tegenvallers achteraf voorkomen.

Een begroting van de maandlasten bevat de volgende elementen:

– Hypotheekrente en aflossing

– Fiscaal voordeel aftrek rente minus eigenwoningforfait

– Premie overlijdensrisicoverzekering

– Kosten opstalverzekering

– Onroerendezaakbelasting

– Stelpost voor jaarlijks onderhoud

– Eventuele premie voor verzekering i.v.m. derving inkomen

– Energiekosten

Je droomhuis gevonden en dan?

Op het moment dat je een leuk huis ziet, kunnen veel vragen op je afkomen. Is de vraagprijs reëel? Welke vragen moet ik aan de verkoper stellen? Wat is de rol van de verkopende makelaar precies? Moet ik bouwkundig en juridisch onderzoek laten doen? Hoe moet ik onderhandelen? Enz. enz.

Kennis koper

Hoe vaak koop je als particulier een huis? Een paar keer in je leven. Daarom is het ook begrijpelijk dat de gemiddelde Nederlander niet over uitgebreide kennis en informatie beschikt om zonder hulp van deskundigen de meest ideale kooptransactie af te sluiten.

Rol verkopend makelaar

De makelaar is belangenbehartiger van slechts een partij, van verkoper of van koper. We spreken dan ook van een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar. Een eigenaar die zijn huis wil verkopen, wil dit natuurlijk zo snel mogelijk doen en tegen een zo gunstig mogelijke prijs. Dit is dan ook de taak van de verkopend makelaar.

Mededelingsplicht verkoper

Verkoper, dus ook de makelaar van de verkoper, heeft een mededelingsplicht. De informatie welke wordt verstrekt moet correct zijn. Er moet melding worden gemaakt van eventuele gebreken en bijzondere omstandigheden. De koper heeft echter ook een onderzoekplicht. Hij mag niet blindelings afgaan op deverkregen informatie. Wil hij iets over de bestemming weten,  dan zal hij dit zelf moeten onderzoeken. Wil hij zekerheid over de bouwkundige staat of de waarde van de woning, dan moet hij dit zelf latenonderzoeken. Hierop geld besparen kan veel narigheid opleveren met grote financiële gevolgen. 

Voordelen aankoopmakelaar

De aankoopmakelaar zal uitsluitend jouw belang behartigen. Hij kan je helpen om de juiste woning te vinden, maar het echte advieswerk begint op het moment dat er een geschikte woning is gevonden. Hij gaat samen met jou de woning bekijken, doet de eerste bouwkundige inspectie, let op erfdienstbaarheden en andere juridische aspecten enz. Hij kent de huizenmarkt als geen ander en kan je objectief adviseren over de waarde van de woning, de courantheid en de te bieden prijs. Hij voert namens jou de onderhandelingen en zorgt ervoor dat belangrijke voorwaarden in de koopakte worden opgenomen. Meestal adviseert hij om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Een eigen makelaar zal ervoor zorgen dat de transactie voor jou prettig verloopt en dat tegenvallers achteraf worden beperkt. Leo van de Pas is ruim 30 jaar aankoopmakelaar in Zuid-Limburg. Meer zekerheid – minder kans op een miskoop!