De m2 prijzen van koopwoningen, wat koop je ervoor?

Wanneer een woning te koop wordt aangeboden op Funda, wordt naast de vraagprijs en veel andere informatie ook de vraagprijs per m2 aangegeven. De NVM gebruikt deze data onder andere in de kwartaalrapportages om de woningmarkt in beeld te brengen.

Hoe wordt de m2 prijs bepaald? Dat is heel simpel: de vraagprijs wordt gedeeld door het aantal m2 woonoppervlakte. Het idee hierachter is natuurlijk om woningen en hun prijzen gemakkelijk te kunnen vergelijken. Heb je als woningzoekende hier iets aan? Nee nauwelijks, want de rekenmethode rammelt aan alle kanten. Het is alsof je de autoprijzen vergelijkt op basis van de cilinderinhoud.

Zo speelt de oppervlakte van het grondperceel in de berekening geen enkele rol, overige ruimtes al evenmin. Garages, bergingen, kelders, zolders vertegenwoordigen natuurlijk ook een bepaalde waarde, maar deze komen nergens tot uitdrukking.

Rekenvoorbeeld: Woning A heeft een woonoppervlakte van 100 m2 en een perceel oppervlakte van 250 m2. De vraagprijs van de woning is € 300.000 ofwel volgens Funda € 3.000 per m2. Wanneer je in deze situatie de grondwaarde (€ 75.000) in mindering zou brengen, zou de m2 prijs van de woning uitkomen op € 225.000 : 100 oftewel € 2.250 per m2. Een afwijking van 25%.  

Een paar huizen verder ligt woning B, exacte dezelfde woning als woning A, echter nu met 500 m2 grondoppervlakte. Ook is een garage/berging van 30 m2 aangebouwd. De vraagprijs van deze woning is € 400.000. Volgens de rekenmethode van de NVM/Funda is de vraagprijs per m2 hier € 4.000.  Volgens onze methode trekken we de grondwaarde (nu geschat op € 140.000) van de vraagprijs af en komt de waarde van de opstallen uit op € 260.000.  De m2 van de garage/berging waarderen we op 50%, zodat wij de rekenoppervlakte vaststellen op 115 m2. € 260.000 gedeeld door 115 maakt € 2.260 per m2, vrijwel exact gelijk aan onze berekening in voorbeeld A. De afwijking tussen deze m2 prijs en de € 4.000 van NVM/Funda bedraagt nu 43%.

NB. De waardering van de overige ruimtes kan in onze methode, afhankelijk van kwaliteit en gebruiksmogelijkheden, variëren van 25 tot 75%.    

Een ander voorbeeld: In Maastricht wordt een landhuis aangeboden voor ca. 1 miljoen. De woonoppervlakte bedraagt 140 m2, ofwel € 7.140 per m2. Er ligt meer dan 1000 m2 grond bij welke wij waarderen op € 375.000. We zien op basis van 50% waardering, 30 m2 aan overige ruimtes. Onze m2 prijs zou in dit geval uitkomen op € 3.676 per m2 (= € 625.000 : 170 m2). Een verschil van bijna 50%.

Hoe is de situatie bij appartementen? Bij appartementen geeft het systeem van NVM/Funda minder afwijkingen. Er blijven kleine verschillen bestaan omdat bijvoorbeeld balkons, dakterrassen, parkeerplaatsen buiten of in parkeergarage van invloed zijn op de waarde, maar niet apart tot uiting komen in de m2 prijs.

Conclusie: De door ons gebruikte methode geeft een meer realistische uitkomst om woningprijzen te vergelijken. Door grond en overige ruimtes apart te waarderen, daalt uiteraard de m2 prijs. Het verschil in m2 prijs is dan pas echt objectief te verklaren vanwege, locatie, bouwkwaliteit, staat van onderhoud en luxe afwerking en dergelijke.  

Nadelen? Ja die zijn er ook. Het kost ongeveer 15 minuten extra werk per woning.