ALLES OVER HET KOPEN OF HUREN VAN EEN WONING
Voor het eerst op jezelf wonen, waar moet je aan denken!
Een spannende periode! Veel vragen zullen op je af komen. Misschien weet je al waar je ongeveer wilt wonen, maar dan… moet ik eerst gaan huren, of kan ik direct al een huis kopen? Wat zijn bijvoorbeeld de voor- en nadelen en de verschillen in het kostenplaatje?
In deze paper probeer ik je een beetje op weg te helpen.
Moeilijk kiezen?
Kijk, als je pas een baan hebt en misschien nog geen vast contract, je salaris nog niet al te hoog is, of je nog niet weet hoe je toekomst er de eerste jaren zal uitzien, dan kan huren best een verstandige optie zijn. Om daar helemaal zeker van te zijn is een gesprek met een bank of hypotheekadviseur op zijn plaats. Zo’n eerste gesprek is bijna altijd gratis, dus wat let je. Als je een woning wilt huren gelden bepaalde inkomenseisen, maar die zijn minder streng dan bij kopen.
Is kopen een optie?
Als je wat langer een baan hebt, bij voorkeur een vaste, dan is kopen misschien een goede optie. Over het algemeen is huren in de beginjaren wat goedkoper, maar op langere termijn is kopen meestal voordeliger. Je lost namelijk je hypotheek af, zodat je na 30 jaar alleen maar je eigenaarslasten hoeft te betalen. De huur gaat bovendien ook alsmaar omhoog. Op de website van de Nationale Hypotheekgarantie (www.nhg.nl) kun je via een sneltoets berekenen hoeveel hypotheek je met je inkomen kunt krijgen. Belangrijk is bijvoorbeeld ook of je nog andere (studie)schulden of andere financiële verplichtingen hebt. De bank of hypotheekadviseur kan dit natuurlijk ook voor je berekenen. Op een van de volgende pagina’s vind je een uitgebreid overzicht.
Kosten bij aankoop
Een volgend aspect waar je bij koop rekening mee moet houden zijn de bijkomende kosten. Deze zijn globaal te stellen op 5% van de koopsom. De kosten bij een bestaande woning bestaan uit overdrachtsbelasting (2%), notariskosten transportakte, eventuele kosten aankoopmakelaar, verrekening van eigenaarslasten, eventueel de kosten van een bouwkundige keuring. Bij de hypotheekkosten zijn te noemen: kosten hypotheekakte, advieskosten aan de bank of hypotheekadviseur, taxatiekosten en eventueel de kosten van de Nationale Hypotheekgarantie.
En bij nieuwbouw?
Koop je een nieuwbouwwoning dan wordt tegen een “vrij op naam” prijs aangeboden. Ook hier krijg je nog met extra kosten te maken. Bijvoorbeeld renteverlies tijdens de bouw, maar ook hypotheekkosten en kosten van bijvoorbeeld meerwerk en tuinaanleg. Ook bij nieuwbouw adviseren wij met zeker 5% bijkomende kosten rekening te houden. En niet onbelangrijk is, de bijkomende kosten kun je tegenwoordig niet meer meefinancieren, maar moeten uit eigen geld worden betaald.
Begroting woonkosten
Nu je ongeveer weet hoeveel je kunt lenen is het zaak om een begroting te laten maken van je woonkosten. Hierbij gaat het niet alleen om je hypotheekkosten (rente en aflossing) maar ook alle andere bijkomende eigenaarslasten zoals onroerendzaakbelasting, eigenwoningforfait, verzekeringen en onderhoud. Aan de andere kant krijg je meestal nog wat geld terug van de belasting. Hypotheekrente en eenmalige hypotheekkosten zijn namelijk aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Ik stuur je graag een voorbeeld waarin alle woonkosten en de waardeontwikkeling van de woning over een lange periode zijn meegenomen.
Beslagen ten ijs!
Met de uitkomst van het financiële plaatje kun je al een bewustere keuze maken om daarna op zoek te gaan. Want naast de woonkosten zijn er nog meer dingen die je keuze kunnen beïnvloeden. Met een huurwoning kun je gemakkelijker en met minder rompslomp verhuizen bijvoorbeeld. Maar aan de andere kant heb je met huren meestal minder keuzemogelijkheden en ook minder mogelijkheden om de woning te vertimmeren en helemaal naar je zin te maken.
Maak je eigen huiswerk!
Met deze informatie hoop ik je eerste vragen te hebben beantwoord. Belangrijk is en blijft om je goed te laten informeren door deskundigen. Natuurlijk, vrienden, kennissen en familie kunnen je soms op weg helpen, maar voor de het echte werk, safety first zou ik zeggen.
Is een huis kopen nu aantrekkelijk?
In deze toelichting gaan we vooral in op de financiële aspecten van het kopen van een huis. De afgelopen jaren is er veel veranderd. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de afgelopen jaren weer flink gestegen. In Limburg moet nu gemiddeld € 325.000 voor een koopwoning worden betaald, Landelijk al ruim € 400.000. Aan de andere kant zien we dat de leenmogelijkheden iets zijn beperkt en dat hypotheken binnen 30 jaar moeten worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De hypotheekrente is na een periode van zeer lage rentes weer gestegen naar ca. 4%, waardoor woonlasten en leencapaciteit onder druk staan. Hierdoor zijn de prijzen het laatste jaar met enkele procenten gedaald. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is de laatste jaren matig positief maar dat zal mede afhankelijk blijven van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Naast emotionele aspecten spelen de financiën een dominante rol. Vast staat dat er momenteel een woningtekort is dat alleen maar groter dreigt te worden. De bevolking groeit explosief vanwege migratie en de nieuwbouw loopt fors achter vanwege de stikstof- cq milieuproblematiek.
Vergelijking woonlasten
We kunnen bijvoorbeeld objectief de financiële situatie vergelijken van een koper die nu koopt in vergelijking met iemand die in een huurhuis zou gaan wonen. We vergelijken dan over een periode van 40 jaar. De meeste mensen verhuizen wel een paar keer in hun leven, maar voor de vergelijking maakt dat niet zoveel uit. Een hypotheek loopt in principe na 30 jaar af, maar diverse kosten lopen door. En een huurder blijft uiteraard elke maand huur betalen. In de vergelijking gaan we er van uit dat de ontwikkelingen gelijkmatig blijven verlopen. Dat is natuurlijk een utopie, soms groeit de economie sterker, we zullen ook nooit van een crisis gevrijwaard blijven.
Goed voorbereid op huizenjacht
Je kent al in grote lijnen het financiële plaatje en je wilt nu op zoek gaan. Je kunt natuurlijk wild weg wat gaan zoeken, maar het is altijd beter om enige structuur aan te brengen. Als eerste moet je voor jezelf vaststellen waar je wilt wonen en welk soort huis. Stel een concreet wensenpakket op met harde eisen/wensen en minder harde wensen. Enige flexibiliteit is in de huidige marktsituatie wel geboden, maar probeer altijd zo dicht mogelijk bij je “ware droomhuis” uit te komen.
Waar wil je wel en niet wonen
Allereerst moet je bepalen waar je wilt wonen. Heb je al een concrete plaats of wijk op het oog, dan is dat prima. Zo niet, denk dan na over je favoriete plek. Is dat in het centrum van een stad of in een dorp, een jonge, drukkere woonwijk of juist een rustige. Of toch liever buitenaf op het platteland. Ben je afhankelijk van openbaar vervoer, dan is dat natuurlijk bepalend voor je locatie. Als er iets is waar je niet te snel concessies in moet doen is dat wel de locatie. Het komt regelmatig voor dat mensen na een paar jaar gaan verhuizen omdat ze onvoldoende over de plek hebben nagedacht. Anderzijds zie je ook mensen die vaker verhuizen omdat ze graag op meerdere plaatsen en in verschillende huizen willen wonen. Jij staat pas aan het begin van je woon carrière, het zou al mooi zijn als je de eerste jaren goed kunt overzien.
Voor welk type huis ga je
De meeste woningen die te koop staan zijn bestaande woningen, daar heb je dus de grootste keuze. Het voordeel is dat de buurt al gevormd is en dat je dit goed kunt beoordelen. Nieuwbouwwoningen hebben zo ook hun voordelen, je hebt meestal inspraak en kunt nog persoonlijke wensen laten uitvoeren. Nieuwbouwwoningen worden ook steeds meer energiezuinig. Voor sommigen is het een ultieme droom om ooit zelf een huis te laten bouwen. Ik heb nog niet gesproken over het type woning. Een belangrijke afweging is de keuze tussen een appartement of woning. Bij een appartement ben je lid van een vereniging van eigenaren, die allerlei zaken, zoals het onderhoud regelt. Kan een voordeel zijn maar ook gedoe geven. Het hangt een beetje af van je levensstijl of je hier voor kiest. Een appartement is doorgaans wel het laagste in prijs. Bij de overige woningtypen loopt de prijs in volgorde op, van tussenwoning, hoekwoning, 2/1 kapwoning tot vrijstaand. Je financiële polsstok zal hiervoor meestal leidraad zijn. Een opknappertje kun je vaak goedkoop aanschaffen, maar vergis je dan niet in de kosten van verbouwing. Een spannend en tijdrovend traject, zeker als je zelf veel wilt klussen.
Waar zoeken
De meeste woningen worden via een makelaar te koop aangeboden op websites zoals Funda en Woonpleinlimburg.nl. Bij gewilde woningen is het van belang er snel bij te zijn. Laat je dus door de websites op de hoogte houden van geschikt aanbod. Het kost niks, en bespaart je tijd omdat je anders telkens opnieuw moet zoeken.
Hoe voorkom je een miskoop?
Dit is best lastig. Je raakt verliefd op een huis, er staan nog meerdere gegadigden te dringen en dan moet jij als aankomend eigenwoningbezitter je hoofd koel houden en voorkomen dat je aankoop een nachtmerrie wordt. Het leven is niet geheel zonder risico, dus ook de aankoop van een woning niet. Maar er zijn wel wat stappen mogelijk, waardoor het risico van “een kat in de zak kopen” tot het minimum wordt beperkt. In deze blog lees je hier meer over.
Stel de juiste vragen aan de verkoper of makelaar
Als belangstellende voor een woning mag je van de verkoper of diens makelaar verwachten dat deze je correct over alle belangrijke details van een woning informeert. Jouw belang bij de transactie behartigen kan hij niet. Hij is immers door de verkoper ingeschakeld met de opdracht het huis zo snel en zo goed (duur?) mogelijk te verkopen. De meeste makelaars zijn lid van een branchevereniging, de NVM, de VBO of van Vastgoedpro. Het lidmaatschap van een vereniging betekent voor de makelaars extra verplichtingen, zoals permanente bijscholing, zich verzekeren tegen beroepsfouten en het navolgen van een erecode met tuchtrechtspraak. Veel van deze zaken zijn gunstig voor de consument.
Informatie- en onderzoeksplicht
Wanneer een particulier zijn huis zonder tussenkomst van een makelaar te koopt aanbiedt, zijn twee zaken van cruciaal belang. Hoe is de vraagprijs bepaald en hoe betrouwbaar is de informatie (meestal mondeling) die door deze verkoper wordt verstrekt? Voor een aspirant-koper is dit heel moeilijk vast te stellen. Vaak ontstaan misverstanden doordat twee partijen, die vaak leek zijn, elkaar niet goed hebben begrepen. Uiteraard wil de verkoper zijn woning snel en tegen een zo hoog mogelijke prijs verkopen. Jouw belang als koper ligt uiteraard anders. Een verkoper heeft een bepaalde informatieplicht, maar als koper heb je ook een onderzoeksplicht. Leg ook zoveel mogelijk informatie vast, zonder dit is achteraf bewijs leveren lastig.
Bouwkundige keuring of een aankoopmakelaar
Bij de aan- en verkoop van woningen spelen meerdere vakgebieden een belangrijke rol, zoals de bouwkundige, de juridische en de commerciële. Op elk terrein werken specialisten, zoals een bouwkundige, de notaris en de financiële adviseur. De makelaar kan gezien worden als een generalist, hij moet van al deze vakken de nodige kennis bezitten.
Bouwkundige keuring
Als eerste stap zou je dus een bouwkundige keuring kunnen laten uitvoeren. Hiervoor zijn gespecialiseerde bureaus actief en je kunt bijvoorbeeld ook bij de Vereniging Eigen Huis terecht. De kosten bedragen enkele honderden euros. Wordt je min of meer gedwongen tot een snelle beslissing, dan kun je onderhandelen onder bepaalde voorwaarden, daarover in een latere blog meer. Een bouwkundig rapport gaat gedetailleerd in op de bouwkundige staat van de woning en ook worden onderhoudskosten nader belicht. Een bouwkundige keuring zegt echter niets over de waarde van een woning. Om meer over de waarde te weten te komen, kun je een taxateur opdracht geven om de woning voor jou te taxeren. Met een rapport in handen kun je uiteraard beter onderhandelen.
Of toch liever een eigen aankoopmakelaar?
Een eigen aankoopmakelaar kan juist wel jouw belang bij de aankoop van een woning behartigen. De meeste verkopende makelaars in Limburg accepteren ook aankoopopdrachten, maar er zijn enkele makelaars die uitsluitend als aankoopmakelaar opereren. De makelaar helpt bij het zoeken, gaat de woning mee bezichtigen, berekent de waarde van de woning etc. Bevalt de woning, dan gaat deze makelaar namens jou de onderhandelingen voeren. Wordt overeenstemming bereikt, dan zal deze ook de koopakte controleren en je verder tijdens het hele proces ondersteunen.
Wie ontmoet je verder op de woningmarkt
In de vorige blog heb ik uitgebreid geschreven over de rol van de makelaar. Maar bij de aankoop van een woning kom je meer mensen en bedrijven tegen. Wat is hun rol precies, daarover gaat deze blog. Achtereenvolgens komen de taxateur, de hypotheekadviseur en bank, de notaris, de gemeente, de verzekeringsadviseur en het kadaster aan de orde.
De taxateur
Misschien heb je al, voordat je tot koop besloot, de woning laten taxateren. Anders is dit nu aan de orde. Als je een hypotheek gaat afsluiten heb je in bijna alle gevallen een taxatierapport nodig, gemaakt door een makelaar of taxateur die niet bij de aankoop of hypotheekaanvraag betrokken is. De meeste kopers laten pas een rapport opmaken nadat de koopovereenkomst is getekend. Een taxatie vooraf is natuurlijk beter en geeft inzicht in de waarde en deels ook de bouwkundige toestand van de woning.
De hypotheekadviseur
Voor een hypotheek kun je naar een bank gaan of een eigen hypotheekadviseur inschakelen. Niet alle hypotheekinstellingen zitten dicht in de buurt en sommigen werken uitsluitend met externe adviseurs. De hypotheekadviseur zal je, wellicht in vervolg op het eerdere oriënterende gesprek, adviseren over de verschillende hypotheekmogelijkheden die er zijn. Meestal wordt gekozen voor de annuïteitenhypotheek. Bij deze los je de hypotheek in dertig jaar af en betaal je een gelijk bedrag per maand, steeds minder rente en steeds iets meer aflossing. Voor een hypotheekadvies en de verdere administratieve afhandeling brengt de bank of tussenpersoon advieskosten in rekening die al snel 1% van het hypotheekbedrag kunnen bedragen.
De notaris
Elke overdracht van een woning en het vestigen van een hypotheek moet via een notariële akte worden geregeld. De voorovereenkomst (vaak ten onrechte voorlopige koopakte genoemd) kan in principe door iedereen worden opgemaakt. In de praktijk gebeurt dit meestal door de makelaar. Je kunt hiervoor ook bij de notaris terecht. Het werkterrein van de notaris omvat veel meer. Zo is hij belast met de opmaak van testamenten, geregistreerde partnerschappen, huwelijkse voorwaarden en samenlevingscontracten. Zeker in het kader van de aanschaf van een eigen woning is een gesprek met de notaris over deze zaken geen overbodige luxe.
De gemeente
Je kunt op het gemeentehuis terecht voor informatie over bestemmingsplannen. Wanneer je een huis wilt kopen in een jonge woonwijk zal dit meestal niet nodig zijn. Wel echter in een oudere buurt of stadscentrum waar toekomstige plannen van de gemeente je woongenot alsmede de waarde van je huis kunnen beïnvloeden. Heb je zelf bouw- of verbouwplannen, dan krijg je ook met de gemeente te maken i.v.m. de bouwvergunning. De gemeente heft bovendien een aantal belastingen. De belangrijkste is natuurlijk de belasting die voortvloeit uit de Wet Onroerende Zaakbelasting. De gemeente bepaalt het tarief en de belasting wordt geheven over de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde is openbaar en te vinden op: www.wozwaardeloket.nl
De verzekeringsadviseur
Bij aankoop van een huis zijn extra verzekeringen nodig. Bv. de brandopstalverzekering van de woning. Verder kun je denken aan de overlijdensrisicoverzekering bij diverse hypotheekvormen. Maar ook verzekeringen bij arbeidsongeschiktheid of verlies van werk zijn het overwegen waard. Een rechtsbijstandverzekering kan hulp bieden bij geschillen met de verkoper of andere partijen. Een verzekering tegen bouwkundige gebreken tenslotte kan je beschermen bij grote bouwkundige problemen. Voor verzekeringen kun je terecht bij makelaar, hypotheekadviseur, bank of assurantietussenpersonen
Het Kadaster
Alle notariële aktes van koop en hypotheek worden hier ingeschreven in registers. Het kadaster is openbaar, d.w.z. iedereen kan (tegen betaling) informatie krijgen over wie eigenaar is van een bepaald huis. Wanneer dit is gekocht en voor welke prijs. Ook of er speciale rechten en lasten b.v. erfdienstbaarheden op het eigendom rusten. Notarissen en ook veel makelaars kunnen op elk moment van de dag gegevens opvragen en controleren.
Bouwkundige gebreken en milieu zaken
Ik schreef er al eerder over, bouwkundige gebreken kunnen je woongenot flink verstieren. Bestaande woningen worden meestal verkocht in de toestand waarin deze zich op het moment van de overeenstemming bevinden. Ik zei ook al eerder dat de verkoper of diens makelaar een mededelingsplicht heeft en dat de koper een onderzoeksplicht heeft. Blindelings kopen en achteraf klagen over gebreken zal op weinig steun bij een rechter kunnen rekenen. Toch worden regelmatig procedures gevoerd, meestal ingezet door de koper, omdat deze achteraf (bouw)technische mankementen heeft ontdekt. Er is namelijk een soort wettelijke garantie die zegt dat het verkochte wel geschikt moet zijn voor het doel waarvoor het is gekocht. Koop je een woning dan moet deze dus geschikt zijn om te bewonen. Is de woning zo bouwvallig of zitten er gevaarlijke installaties in, dan voldoet de woning dus niet aan deze wettelijke eis. In dit geval kun je proberen verhaal te halen bij de verkoper. Bij oudere woningen nemen makelaars regelmatig een zogenaamde ouderdomsclausule op. Als koper verklaar je te snappen dat het een oude woning betreft die wellicht op een aantal punten niet meer aan de huidige eisen voldoet. Hiermee probeert men de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken.
Voorkomen is beter dan genezen
Hoe vaak lees je niet in de media over grove bouwfouten. Niet alleen bij woningen maar ook bij grote gebouwen zoals scholen kantoren, winkelcentra, parkeergarages etc. Die werden in het verleden gemaakt en dat zal in de toekomst ook wel zo blijven lijkt mij. Als je een bestaande woning koopt kun je veel laten onderzoeken, maar ook niet alles. Wat te denken van de fundering die onder de grond zit, houten vloeren die van de onderkant niet te inspecteren zijn. Een c.v. ketel kan qua leeftijd nog oké zijn, maar een paar maanden na de koop plotseling de geest geven.
Waar kan een bouwkundige op letten?
Zonder ook maar de suggestie te wekken volledig te zijn, hierbij een opsomming:
Milieuaspecten
Sommige nieuwbouwprojecten zijn in de jaren zeventig gebouwd op vervuilde grond. Sommige woningen worden of werden gestookt met een olieketel. Niet meer in gebruik zijnde olietanks moeten zijn gesaneerd. Voor nog in gebruik zijnde olietanks gelden strenge regels. Deze zijn voor een deel te achterhalen via een inspectie en archieven van de gemeente. Wil je de woning uitbreiden dan heb je doorgaans een schone grond verklaring nodig.
Asbesthoudende materialen
Dit materiaal komt veelvuldig voor in daken, zoals eterniet dakbeschot en golfplaten. Bij verwijdering krijg je te maken met extra kosten i.v.m. afvoer. Dit materiaal mag in de toekomst niet meer aanwezig zijn.
Scheefstand of scheurvorming
Dit is vaak een gevolg van de mijnontginning, die tot 1968 in Zuid-Limburg heeft plaatsgehad. Ook andere oorzaken zoals een verkeerde fundering of verkeersdrukte kunnen deze mankementen opleveren.
Leidingwerk
De elektrische installatie kan verouderd zijn, evenals de riolering. De c.v. installatie en ketel moeten op levensduur worden bekeken. Wat is de onderhoudsstaat en opbrengst van eventuele zonnepanelen. Nieuwe milieu eisen en nieuwe energiebronnen zullen de komende jaren voor extra investeringen en een verlaagd energiegebruik moeten zorgen.
Daken en kozijnen
Platte daken vragen regelmatige controle, onderhoud en vervanging. Maar ook van pannendaken is de levensduur begrensd. Het houtwerk van dak, kozijnen moet worden gecontroleerd op de aanwezigheid van houtrot, houtworm of boktor.
Constructie en vloeren
In betonnen vloeren en overige betonconstructies kan soms betonrot optreden.
Vochtoverlast
Grondwater, regenslag en soms ook water uit rivieren kan overlast veroorzaken door een verkeerde ligging of bouwconstructie.
Voor jou als koper is het belangrijk om vooraf een goed inzicht te hebben in de bouwkundige staat en eventuele gebreken. Dit voorkomt teleurstelling achteraf. Een taxateur of bouwkundige kan zoals hiervoor beschreven veel ellende besparen.
De onderhandelingsfase, hoe gaat dat in z’n werk
Misschien wel het meest spannende deel van het kooptraject. Het is mensenwerk met emoties, loven en bieden, zitten wachten op berichten. Bovendien verloopt geen enkele onderhandeling op dezelfde manier. Verkopers bieden hun woning vrijblijvend te koop aan, d.w.z. gegadigden worden uitgenodigd een bod te doen. Als koper kun je dus niet eenzijdig een koop tot stand brengen door b.v. de prijs te accepteren. Verkoper dient uitdrukkelijk akkoord te gaan met de verkoop aan jou als koper. De huidige marktsituatie geeft op diverse plaatsen een run op het aanbod. Vraagprijzen worden overboden en vaak is er weinig tijd om na te denken.
Bod koper
Wanneer een bod op een woning wordt gedaan is het belangrijk duidelijk aan te geven wat de bedoelingen zijn. Het gaat dus niet alleen om de prijs, maar ook leverdatum, ontbindende voorwaarden voor hypotheek taxatie en/of bouwkundige keuring. Wanneer het aanbod ongewijzigd wordt aanvaard is er in principe sprake van een overeenkomst. De koop is pas definitief als de koopovereenkomst getekend is en de bedenktijd voor de koper verstreken is.
Optie
Een optie is een voorkeurspositie voor een potentiële koper. De verkoper mag dan niet zomaar met een andere gegadigde een overeenkomst sluiten. Niemand is verplicht een optie te geven. De duur is vaak beperkt, variërend van enkele dagen tot een week. Schriftelijk vastleggen is aan te raden.
Regels voor onderhandelen
Er zijn geen vaste regels of voorschriften hoe de onderhandelingen moeten worden gevoerd. Deze kunnen dan ook per makelaar of streek verschillen. Doorgaans wordt slechts met één gegadigde tegelijkertijd onderhandeld. Er zijn echter ook kantoren die met meer mensen onderhandelen en degene waarmee men als eerste overeenstemming bereikt is koper. Het onderhandelen vergt veel kennis en inzicht. Ook is het belangrijk dat gesprekken via bijvoorbeeld een mail worden bevestigd. Door onduidelijkheid of verkeerde verwachtingen ontstaan er in de praktijk vaak teleurstellingen. Probeer dit dus te voorkomen.
Massaal bieden op een woning
Het komt steeds vaker voor, je mag meebieden op een woning waar veel belangstelling voor is. Voor iedereen gelijke kansen of toch meer iets van geïnteresseerden tegen elkaar uitspelen, wie zal het zeggen?
Je hebt een leuk huis gezien en belt de makelaar voor een afspraak. Voor of tijdens de bezichtiging vertelt de makelaar je dat er veel belangstelling voor de woning is. In overleg met de verkoper is besloten dat alle belangstellenden tot een bepaalde tijdstip mogen bieden en dat verkoper daarna een keuze zal gaan maken.
Enerzijds is dit natuurlijk een handige methode van de makelaars om de belangstelling en snelheid van handelen bij kopers aan te wakkeren. Maar, omdat het steeds vaker voorkomt, anderzijds tevens het bewijs dat het geen gebakken lucht is. Zeker voor woningen die aantrekkelijk zijn gelegen en in een dermate staat zijn dat je er zo in kunt trekken.
Wat is wijsheid en hoe houd je je hoofd koel als je hele lijf zegt, hier wil ik wonen? Er is immers minder tijd voor onderzoek, je moet snel handelen. Een aankoopmakelaar kan vaak snel schakelen en meedenken, dus dat kan een goede overweging zijn. Naast de hoogte van de prijs kunnen voorwaarden een grote rol spelen. Ben je flexibel wat de aanvaardingstermijn betreft? Welke ontbindende voorwaarden wil je laten opnemen? Hoe meer voorwaarden je stelt, des te groter de kans dat de verkoper voor een ander kiest.
Na de biedsessie is het wel de bedoeling dat er ook echt een keuze wordt gemaakt uit de bieders en dat niet opnieuw onderhandelingsrondjes van start gaan. Maar als verkoper nog niet tevreden is kan het soms alle kanten opgaan. Wordt jouw bieding gekozen, dan zal de makelaar de koopakte opstellen. Na ondertekening heb je als koper nog altijd drie dagen bedenktijd. Misgegokt? wanhoop niet, nieuwe kansen zullen zich blijven aandienen.
De koopovereenkomst
Wanneer overeenstemming is bereikt over de prijs en andere belangrijke zaken zal door de makelaar of notaris een koopakte (voorovereenkomst) worden opgemaakt. Je mag dit ook zelf doen maar juridische kennis is vereist om dit zonder risico te doen. Belangrijk is dat alle afspraken goed worden vastgelegd, zodat partijen precies weten hoe de woning (inclusief eventuele roerende zaken) moet worden geleverd. Steeds vaker wordt een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Dat wil zeggen dat je bekend bent met het feit dat het een oudere woning betreft en accepteert dat deze gebreken kan hebben. Zonder die clausule kun je in bepaalde gevallen de oude eigenaar aansprakelijk stellen voor onvoorziene en ernstige gebreken die een normaal woongenot onmogelijk maken. Regelmatig worden juridische procedures gevoerd omdat partijen niet alles duidelijk hadden vastgelegd of een verkeerd beeld hadden van de wijze van levering en afhandeling. Voorkomen is hier beter dan genezen. Na ondertekening heeft alleen de koper het recht binnen drie dagen en zonder opgave van reden de koop te annuleren.
Inspectie voor notariële overdracht
In de koopovereenkomst is geregeld dat je de woning kunt inspecteren, voordat de notariële overdracht plaatsvindt. Maak gebruik van deze mogelijkheid. Eventuele onregelmatigheden kunnen dan tijdig worden geconstateerd en opgelost. Tevens kunnen de meterstanden e.d. worden genoteerd. Spreek samen af wie de standen doorgeeft aan de energiebedrijven.
Aktes en afrekening
Ruim voor de overdracht ontvang je van de notaris een concept van de aktes. Je kunt deze dan thuis rustig doorlezen en bij vragen met de notaris contact opnemen. Ook ontvang je een financiële afrekening, waar alle kosten, welke met de aankoop gemoeid zijn nader staan gespecificeerd. Je ziet dan hoeveel geld je moet overmaken. Ga je nog verbouwen dan blijft een deel van de hypotheekgelden tijdelijk in een bouwdepot bij de bank. Op de dag van overdracht wordt bij de notaris de akte van overdracht door verkoper en koper getekend. Hierna ontvang je sleutels. De notaris zorgt ervoor dat de aktes worden ingeschreven bij het Kadaster. Hiervan ontvang je van een Kadaster een schriftelijk bericht. Je bent nu echt eigenaar.
Gefeliciteerd met je nieuwe woning, de verhuizing kan beginnen!