Historisch topjaar woningtransacties

Nog nooit zijn in Nederland zoveel bestaande koopwoningen verkocht als in 2016. Met 214.793 geregistreerde transacties werd de top van 10 jaar geleden met 2,4% overschreden. In 2016 zijn elke maand meer woningtransacties genoteerd in vergelijking met voorgaande jaren. Na september werd volgens Woningmarktcijfers.nl al duidelijk dat een nieuw record niet kon uitblijven. In vergelijking met 2015 zijn 20,5% meer woningen verkocht. In vergelijking met het dieptepunt van het jaar 2013 bedraagt de stijging 95%.

20170117-pb-woningmarkt-transacties-2016

 

Is een huis kopen nu aantrekkelijk?

De afgelopen jaren is er veel veranderd. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de afgelopen drie jaar weer gestegen. In Limburg moet nu gemiddeld € 200.000 voor een koopwoning worden betaald. Aan de andere kant zien we dat de leenmogelijkheden iets zijn beperkt en dat hypotheken binnen 30 jaar moeten worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De hypotheekrente is echter gedaald tot een extreem laag niveau, waardoor, ondanks de prijsstijging, woonlasten lager zijn dan ooit. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is de laatste jaren positief maar blijft ook afhankelijk van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Er komen verkiezingen aan, politici en economen zijn al begonnen met het oplaten van proefballonnetjes over de manier waarop de woningmarkt zou moeten worden bijgesteld. Maar het algemene beeld voor 2017 blijft positief.

Wat we objectief kunnen vergelijken is de situatie van een koper die nu koopt in vergelijking met iemand die in een huurhuis zou gaan wonen. Bovendien vergelijken we de situatie over 40 jaar wonen. Een hypotheek loopt weliswaar naar 30 jaar af, maar diverse kosten lopen door. Een huurder blijft elke maand huur betalen. Voor jonge kopers zou een vergelijking op basis van 50 jaar wonen verantwoord zijn. We gaan hierbij uit van de gedachte dat de ontwikkelingen gelijkmatig blijft verlopen. Dat is natuurlijk een utopie, soms groeit de economie sterker, we zullen ook nooit van een crisis gevrijwaard blijven.

Toelichting resultaten zoals die in de PDF zijn te zien.

We gaan uit van een gemiddelde koopsom van € 200.000, voor het gemak worden de gehele kosten koper uit eigen middelen betaald. Alle woonkosten, zoals aflossing, rente, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, onderhoud en verzekering worden meegenomen. In de kolom netto per maand (groen) ziet u de woonlasten van een koopwoning. In de kolom daarnaast de ontwikkeling van de huurlasten. We gaan uit van een jaarlijkse huurverhoging van 2% en een waardestijging van 1,5% per jaar bij de koopwoning. De hypotheek wordt via annuïteit afgelost. Omdat u daadwerkelijk aflost, wordt de renteaftrek minder. Het eigenwoningforfait bedraagt maximaal de aftrekbare rente, dus als u geen rente meer hoeft te betalen, dan ook geen bijtelling. In de laatste kolom ziet u de vermogensontwikkeling. Dit is de waarde van de woning minus de hypotheekschuld, minus het eigen geld bij aanvang en het jaarlijkse verschil tussen de woonlasten koop en huur.

Onderaan worden alle betalingen opgeteld. Het totaal van alle betalingen komt na 40 jaar bij de koopwoning uit op bijna € 360.000. Interessant is ook om te zien hoeveel een huurder heeft betaald in 40 jaar wonen. Het totaalbedrag komt uit op € 524.000, ofwel € 164.000 meer dan de koper. Stel dat de woning na 40 jaar verkocht kan worden voor € 357.000, dan ziet u dat de koper per saldo bijna al zijn betalingen weer terugontvangt. Het verschil met de huurder loopt dan op tot bijna € 522.000. U ziet dat het op termijn ook minder belangrijk is of de woning over 40 jaar twee drie, of vierhonderdduizend euro opbrengt.

De berekeningen zijn begin 2017 met zorg uitgevoerd. Verschillende zaken zullen de komende jaren veranderen. Voor eventuele wijzigingen en andere uitkomsten kan door ons dan ook geen aansprakelijkheid worden gedragen. Wij begrijpen dat dit best ingewikkelde materie is. Uw makelaar en/of hypotheekadviseur zal u graag uitleg geven.

woonlasten-koop-huur-2017

Een gezonde woningmarkt

Het jaar 2016 zit er bijna op, eind januari kan de definitieve balans worden opgemaakt. Nu al is duidelijk dat 2016 voor de woningmarkt als een prima jaar de boeken in zal gaan. Vermoedelijk met een nieuwe top wat het aantal transacties betreft en een forse stijging van de prijzen. De lage hypotheekrente maakte veel, zo niet alles, van dit succes mogelijk. En dit succes droeg bij aan een positieve economische ontwikkeling in ons land. Crisis en onder water staan zijn termen die in de vergetelheid beginnen te geraken. Het gaat nu meer over de woningmarkt die aan het overkoken is.

Want die keerzijde van dit succes is er ook. Vooral de woningmarkt in Amsterdam en in de Randstad regio heeft hier last van. Door de enorme stijging van de vraag (trek naar de stad, groei van het aantal huishoudens) en te weinig nieuwbouw is een woningtekort ontstaan dat voor te snel oplopende prijzen zorgt. Een ontwikkeling die men heeft kunnen zien aankomen, maar kennelijk niemand die in staat was dit tijdig op te lossen. Voor de politiek en de bouwsector ligt hier een gewelde uitdaging om nu snel door te pakken. Nieuwe VINEX wijken of bouwen in de stad? De vraag is op welk niveau deze ontwikkeling zich zal doorzetten en of er een moment komt dat de wal het schip keert. In schril contrast hiermee staat de krimp in andere delen van het land. Vorige maand begon de hypotheekrente licht te stijgen, een verdere stijging zal de betaalbaarheid doen afnemen en een stevige groei afremmen. Spannende tijden dus.

Spannend voor de woningmarkt zijn ook de Tweede Kamerverkiezingen in 2017. Meer dan ooit dreigt een verdere versnippering van de politieke macht. Welke thema’s gaan het nieuws bepalen en worden doorslaggevend? Economen en planbureaus zijn al volop bezig met adviezen en lobby’s: “Het is nu een ideaal moment om de hypotheekrenteaftrek verder aan te pakken”. “Bouwsparen voor je eigen huis in plaats van je geld in een pensioenfonds te stoppen”. “Oplossingen voor de huursector die niet op rolletjes loopt”. “De transitie die op het gebied van nieuwe energie gemaakt moet worden”. Kortom voldoende thema’s die om visie en besluiten vragen. Onzekerheid is funest voor het vertrouwen van de consument. In 2012 en 2013 hebben we gezien hoe de besluiteloosheid van het huidige kabinet de crisis op de woningmarkt onnodig lang heeft laten voortduren. Hopelijk valt een herhaling van een onzekere periode te voorkomen, in maart mag u uw stem laten gelden.

Een huis kopen in 2017, wat verandert er?

Verschillende kleine veranderingen dienen zich aan per 1 januari 2017. Allereerst de plussen. Tweeverdieners kunnen qua inkomen volgend jaar in de meeste gevallen iets meer financieren. Het tweede inkomen mag iets zwaarder (60 procent) worden meegeteld. Ook een lichte stijging van het percentage dat van het inkomen aan woonlasten mag worden besteed, zo heeft het Nibud bekendgemaakt. Verder gaat de koopsomgrens, het bedrag dat maximaal met NHG kan worden gefinancierd omhoog. Volgend jaar naar 245.000 euro, te verhogen met 1 procent kosten koper tot 247.450 euro in standaardsituaties respectievelijk 259.700 euro (inclusief 6 procent) voor leningen met energiebesparende voorzieningen (EBV). De komende jaren zal de koopsomgrens de prijsontwikkeling van koopwoningen gaan volgen.  Op meerdere fronten dus wat ruimere financieringsmogelijkheden. Ook gaat per 1 januari 2017 de eenmalige schenkingsvrijstelling omhoog van 53.016 naar 100.000 euro. De ontvanger moet het bedrag besteden aan de eigen woning of aan de aflossing van een hypotheekschuld. Nieuw is verder dat er geen sprake hoeft te zijn van een ouder-kindrelatie. De schenking mag nu ook over 3 jaar worden gespreid. De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40 en bij aanvang ouder dan 18 jaar.

Nu de minpunten op een rij. Eerder zagen we al dat in de standaard situaties een maximale lening kan worden afgesloten van 101 procent van de waarde van de woning, dit jaar is dit nog 102 procent. Dat betekent dus dat kopers over iets meer eigen geld moeten beschikken. In 2018 gaat het percentage zelfs terug naar 100 procent. De hypotheekrenteaftrek gaat voor de hoge inkomens per 1 januari 2017 verder omlaag. In 2017 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50 procent, een half procent minder dan nu het geval is. Eigenaren van monumenten mochten tot nu toe een groot deel van de onderhoudskosten als aftrekpost opvoeren bij hun aangifte. Deze aftrekpost gaat in 2017 vervallen.

Geen schokkende veranderingen dus, niet voor bestaande woningeigenaren en ook niet voor nieuwe kopers. Wel is het zo dat de prijsstijging van dit jaar voor komend jaar ook enige invloed zal hebben. Voor Nederland zal die gemiddeld op 5 procent uitkomen. Dit kan voor iets meer woonlasten zorgen of een iets mindere woning opleveren. Dat geldt evenzeer voor de hoogte van de hypotheekrente. Op dit moment nog geen schokkende stijging, maar na lange tijd is onlangs door enkele banken een minimale verhoging doorgevoerd. De koop van een eigen woning blijft aantrekkelijk, ook in 2017.