NHG grens moet weer omhoog!

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is en blijft een unieke regeling om de woningmarkt te stimuleren. Deze garantie, die wordt uitgevoerd door het Waarborgfonds Eigen Woningen, levert kopers veel voordelen op. Allereerst betalen deze eigenaren 0,5% minder hypotheekrente. Daarnaast kent de NHG een zogenaamde woonlastenfaciliteit, die het mogelijk maakt tijdelijk minder te betalen wanneer iemand het financieel even moeilijk heeft door werkloosheid, ziekte of echtscheiding. Bij gedwongen verkoop buiten eigen schuld wordt de eventuele restantlening kwijtgescholden.

Nationale hypotheekgarantie biedt dus extra zekerheid aan de consument en de bank. En dat voor zeer weinig geld. De eenmalige premie bedraagt slechts 1% van het hypotheekbedrag. Zonder NHG vragen banken immers een toeslag van gemiddeld 0,5% op de rente en dat gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Ruim 1,3 miljoen woningeigenaren maken inmiddels gebruik van de garantie en profiteren dus van die lagere rente en de extra zekerheden. Het instituut boert zelf ook niet slecht, het garantievermogen is recent de grens van 1 miljard gepasseerd.

Het maximaal te financieren bedrag is de afgelopen jaren beperkt tot de koopsom of marktwaarde. Dit betekent dat de premie, net als de overige kosten koper, uit eigen middelen moet worden betaald. Voor de Vereniging Eigen Huis het moment om te roepen dat de premie omlaag moet. Het Waarborgfonds pleit er zelf voor om de premie opnieuw mee te laten financieren. De VEH vindt dit een slecht idee omdat dat de woonlasten verder stijgen. Hoe onzinnig is dit, ja lenen kost rente, meer lenen kost dus altijd meer, maar zonder NHG iets minder lenen tegen een veel hogere rente is vele malen duurder. Ik voel wel wat voor het standpunt van het Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de lagere rente los je namelijk ook iets sneller af. Na 5 jaar is de extra geleende premie afgelost, dat wil zeggen de restant schuld is exact gelijk aan de restant schuld van de lagere hypotheek met 0,5% hogere rente.

In de crisisjaren is de grens tot waaraan geleend kon worden tijdelijk verhoogd tot € 350.000. Op dat moment kwam wat prijsklasse betreft 80% van alle koopwoningen in aanmerking voor NHG. In 2018 zal dit percentage, ondanks de opgetrokken koopsomgrens tot € 265.000 vermoedelijk dalen tot 60%. Veertig procent van alle kopers komt dan niet in aanmerking voor NHG en dat is zonde. NHG is niet alleen in het belang van de geldnemer en de bank, maar zeer zeker ook van de overheid. De rentekorting van 0,5% op de door NHG gegarandeerde hypotheekschuld levert een lagere belastingteruggave op van € 200 miljoen per jaar, een bedrag dat jaarlijks oploopt. Wanneer de totale hypotheekmarkt van 650 miljard onder NHG zou vallen, zou de besparing zelfs meer dan 1 miljard per jaar belopen. Alleen al vanwege het belang voor de schatkist is het onbegrijpelijk dat de NHG grens niet verder wordt opgetrokken.

Ik ben er dan ook voorstander van om de kostengrens opnieuw te verhogen tot de € 350.000 uit de crisisjaren. Dan komt opnieuw ca. 80% van alle kopers in aanmerking voor NHG. In aantal kopers komt dit neer op 50.000 per jaar in de bestaande en nieuwbouwsector. Bij een gemiddelde koopsom van € 300.000 levert dit voor de belastingdienst in het eerste jaar 25 miljoen besparing aan belastingteruggave op, elkaar jaar terugkerend en oplopend met de nieuwe jaarproductie. Het Waarborgfonds Eigen Woningen harkt hierdoor 150 miljoen euro per jaar aan extra premie-inkomsten binnen. En ja, als mede hierdoor het garantie vermogen verder explosief gaat stijgen en een onnodige bufferhoogte gaat bereiken, is het moment aangebroken om ook de premie te verlagen.

Haarlemmerliede en Spaarnwoude beste notering Gemeenteranking woningmarkt 2016

De gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude is in 2016 op de 1e plaats geëindigd in de ranking van best presterende gemeenten op het gebied van de koopwoningmarkt. De ranking wordt elk jaar door Woningmarktcijfers.nl opgesteld in samenwerking met het blad Vastgoed. Amsterdam is van de eerste plaats verdreven naar plek 2, gevolgd door Haarlem, Diemen en Voorschoten. De top 15 is grotendeels in Noord Holland te vinden, met daarnaast enkele gemeenten Zuid Holland en Utrecht. In de beginjaren kon je nog spreken van een prachtig herstel, momenteel is krapte het adagium, met fors stijgende prijzen en afnemende verkooptijden. Verkopers dicteren de markt, voor kopers valt er weinig te kiezen, laat staan bedenktijd te nemen. Anders is dit onderaan op de lijst, waar vooral gemeenten in de provincies Groningen en Friesland zijn te vinden. Pekela, De Marne en Delfzijl hebben de laagste notering gekregen. Met de ranking worden de onderlinge prestaties van de gemeenten op een objectieve manier vergeleken. De volledige lijst van gemeenten met kaart is te zien op de website van Vastgoedactueel.nl en Woningmarktcijfers.nl.

20170216-pb-ranking-limburg-2016

Historisch topjaar woningtransacties

Nog nooit zijn in Nederland zoveel bestaande koopwoningen verkocht als in 2016. Met 214.793 geregistreerde transacties werd de top van 10 jaar geleden met 2,4% overschreden. In 2016 zijn elke maand meer woningtransacties genoteerd in vergelijking met voorgaande jaren. Na september werd volgens Woningmarktcijfers.nl al duidelijk dat een nieuw record niet kon uitblijven. In vergelijking met 2015 zijn 20,5% meer woningen verkocht. In vergelijking met het dieptepunt van het jaar 2013 bedraagt de stijging 95%.

20170117-pb-woningmarkt-transacties-2016

 

Is een huis kopen nu aantrekkelijk?

De afgelopen jaren is er veel veranderd. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de afgelopen drie jaar weer gestegen. In Limburg moet nu gemiddeld € 200.000 voor een koopwoning worden betaald. Aan de andere kant zien we dat de leenmogelijkheden iets zijn beperkt en dat hypotheken binnen 30 jaar moeten worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De hypotheekrente is echter gedaald tot een extreem laag niveau, waardoor, ondanks de prijsstijging, woonlasten lager zijn dan ooit. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is de laatste jaren positief maar blijft ook afhankelijk van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Er komen verkiezingen aan, politici en economen zijn al begonnen met het oplaten van proefballonnetjes over de manier waarop de woningmarkt zou moeten worden bijgesteld. Maar het algemene beeld voor 2017 blijft positief.

Wat we objectief kunnen vergelijken is de situatie van een koper die nu koopt in vergelijking met iemand die in een huurhuis zou gaan wonen. Bovendien vergelijken we de situatie over 40 jaar wonen. Een hypotheek loopt weliswaar naar 30 jaar af, maar diverse kosten lopen door. Een huurder blijft elke maand huur betalen. Voor jonge kopers zou een vergelijking op basis van 50 jaar wonen verantwoord zijn. We gaan hierbij uit van de gedachte dat de ontwikkelingen gelijkmatig blijft verlopen. Dat is natuurlijk een utopie, soms groeit de economie sterker, we zullen ook nooit van een crisis gevrijwaard blijven.

Toelichting resultaten zoals die in de PDF zijn te zien.

We gaan uit van een gemiddelde koopsom van € 200.000, voor het gemak worden de gehele kosten koper uit eigen middelen betaald. Alle woonkosten, zoals aflossing, rente, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, onderhoud en verzekering worden meegenomen. In de kolom netto per maand (groen) ziet u de woonlasten van een koopwoning. In de kolom daarnaast de ontwikkeling van de huurlasten. We gaan uit van een jaarlijkse huurverhoging van 2% en een waardestijging van 1,5% per jaar bij de koopwoning. De hypotheek wordt via annuïteit afgelost. Omdat u daadwerkelijk aflost, wordt de renteaftrek minder. Het eigenwoningforfait bedraagt maximaal de aftrekbare rente, dus als u geen rente meer hoeft te betalen, dan ook geen bijtelling. In de laatste kolom ziet u de vermogensontwikkeling. Dit is de waarde van de woning minus de hypotheekschuld, minus het eigen geld bij aanvang en het jaarlijkse verschil tussen de woonlasten koop en huur.

Onderaan worden alle betalingen opgeteld. Het totaal van alle betalingen komt na 40 jaar bij de koopwoning uit op bijna € 360.000. Interessant is ook om te zien hoeveel een huurder heeft betaald in 40 jaar wonen. Het totaalbedrag komt uit op € 524.000, ofwel € 164.000 meer dan de koper. Stel dat de woning na 40 jaar verkocht kan worden voor € 357.000, dan ziet u dat de koper per saldo bijna al zijn betalingen weer terugontvangt. Het verschil met de huurder loopt dan op tot bijna € 522.000. U ziet dat het op termijn ook minder belangrijk is of de woning over 40 jaar twee drie, of vierhonderdduizend euro opbrengt.

De berekeningen zijn begin 2017 met zorg uitgevoerd. Verschillende zaken zullen de komende jaren veranderen. Voor eventuele wijzigingen en andere uitkomsten kan door ons dan ook geen aansprakelijkheid worden gedragen. Wij begrijpen dat dit best ingewikkelde materie is. Uw makelaar en/of hypotheekadviseur zal u graag uitleg geven.

woonlasten-koop-huur-2017