Haarlemmerliede en Spaarnwoude beste notering Gemeenteranking woningmarkt 2016

De gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude is in 2016 op de 1e plaats geëindigd in de ranking van best presterende gemeenten op het gebied van de koopwoningmarkt. De ranking wordt elk jaar door Woningmarktcijfers.nl opgesteld in samenwerking met het blad Vastgoed. Amsterdam is van de eerste plaats verdreven naar plek 2, gevolgd door Haarlem, Diemen en Voorschoten. De top 15 is grotendeels in Noord Holland te vinden, met daarnaast enkele gemeenten Zuid Holland en Utrecht. In de beginjaren kon je nog spreken van een prachtig herstel, momenteel is krapte het adagium, met fors stijgende prijzen en afnemende verkooptijden. Verkopers dicteren de markt, voor kopers valt er weinig te kiezen, laat staan bedenktijd te nemen. Anders is dit onderaan op de lijst, waar vooral gemeenten in de provincies Groningen en Friesland zijn te vinden. Pekela, De Marne en Delfzijl hebben de laagste notering gekregen. Met de ranking worden de onderlinge prestaties van de gemeenten op een objectieve manier vergeleken. De volledige lijst van gemeenten met kaart is te zien op de website van Vastgoedactueel.nl en Woningmarktcijfers.nl.

20170216-pb-ranking-limburg-2016

Historisch topjaar woningtransacties

Nog nooit zijn in Nederland zoveel bestaande koopwoningen verkocht als in 2016. Met 214.793 geregistreerde transacties werd de top van 10 jaar geleden met 2,4% overschreden. In 2016 zijn elke maand meer woningtransacties genoteerd in vergelijking met voorgaande jaren. Na september werd volgens Woningmarktcijfers.nl al duidelijk dat een nieuw record niet kon uitblijven. In vergelijking met 2015 zijn 20,5% meer woningen verkocht. In vergelijking met het dieptepunt van het jaar 2013 bedraagt de stijging 95%.

20170117-pb-woningmarkt-transacties-2016

 

Is een huis kopen nu aantrekkelijk?

De afgelopen jaren is er veel veranderd. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de afgelopen drie jaar weer gestegen. In Limburg moet nu gemiddeld € 200.000 voor een koopwoning worden betaald. Aan de andere kant zien we dat de leenmogelijkheden iets zijn beperkt en dat hypotheken binnen 30 jaar moeten worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. De hypotheekrente is echter gedaald tot een extreem laag niveau, waardoor, ondanks de prijsstijging, woonlasten lager zijn dan ooit. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is de laatste jaren positief maar blijft ook afhankelijk van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Er komen verkiezingen aan, politici en economen zijn al begonnen met het oplaten van proefballonnetjes over de manier waarop de woningmarkt zou moeten worden bijgesteld. Maar het algemene beeld voor 2017 blijft positief.

Wat we objectief kunnen vergelijken is de situatie van een koper die nu koopt in vergelijking met iemand die in een huurhuis zou gaan wonen. Bovendien vergelijken we de situatie over 40 jaar wonen. Een hypotheek loopt weliswaar naar 30 jaar af, maar diverse kosten lopen door. Een huurder blijft elke maand huur betalen. Voor jonge kopers zou een vergelijking op basis van 50 jaar wonen verantwoord zijn. We gaan hierbij uit van de gedachte dat de ontwikkelingen gelijkmatig blijft verlopen. Dat is natuurlijk een utopie, soms groeit de economie sterker, we zullen ook nooit van een crisis gevrijwaard blijven.

Toelichting resultaten zoals die in de PDF zijn te zien.

We gaan uit van een gemiddelde koopsom van € 200.000, voor het gemak worden de gehele kosten koper uit eigen middelen betaald. Alle woonkosten, zoals aflossing, rente, eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, onderhoud en verzekering worden meegenomen. In de kolom netto per maand (groen) ziet u de woonlasten van een koopwoning. In de kolom daarnaast de ontwikkeling van de huurlasten. We gaan uit van een jaarlijkse huurverhoging van 2% en een waardestijging van 1,5% per jaar bij de koopwoning. De hypotheek wordt via annuïteit afgelost. Omdat u daadwerkelijk aflost, wordt de renteaftrek minder. Het eigenwoningforfait bedraagt maximaal de aftrekbare rente, dus als u geen rente meer hoeft te betalen, dan ook geen bijtelling. In de laatste kolom ziet u de vermogensontwikkeling. Dit is de waarde van de woning minus de hypotheekschuld, minus het eigen geld bij aanvang en het jaarlijkse verschil tussen de woonlasten koop en huur.

Onderaan worden alle betalingen opgeteld. Het totaal van alle betalingen komt na 40 jaar bij de koopwoning uit op bijna € 360.000. Interessant is ook om te zien hoeveel een huurder heeft betaald in 40 jaar wonen. Het totaalbedrag komt uit op € 524.000, ofwel € 164.000 meer dan de koper. Stel dat de woning na 40 jaar verkocht kan worden voor € 357.000, dan ziet u dat de koper per saldo bijna al zijn betalingen weer terugontvangt. Het verschil met de huurder loopt dan op tot bijna € 522.000. U ziet dat het op termijn ook minder belangrijk is of de woning over 40 jaar twee drie, of vierhonderdduizend euro opbrengt.

De berekeningen zijn begin 2017 met zorg uitgevoerd. Verschillende zaken zullen de komende jaren veranderen. Voor eventuele wijzigingen en andere uitkomsten kan door ons dan ook geen aansprakelijkheid worden gedragen. Wij begrijpen dat dit best ingewikkelde materie is. Uw makelaar en/of hypotheekadviseur zal u graag uitleg geven.

woonlasten-koop-huur-2017

Een gezonde woningmarkt

Het jaar 2016 zit er bijna op, eind januari kan de definitieve balans worden opgemaakt. Nu al is duidelijk dat 2016 voor de woningmarkt als een prima jaar de boeken in zal gaan. Vermoedelijk met een nieuwe top wat het aantal transacties betreft en een forse stijging van de prijzen. De lage hypotheekrente maakte veel, zo niet alles, van dit succes mogelijk. En dit succes droeg bij aan een positieve economische ontwikkeling in ons land. Crisis en onder water staan zijn termen die in de vergetelheid beginnen te geraken. Het gaat nu meer over de woningmarkt die aan het overkoken is.

Want die keerzijde van dit succes is er ook. Vooral de woningmarkt in Amsterdam en in de Randstad regio heeft hier last van. Door de enorme stijging van de vraag (trek naar de stad, groei van het aantal huishoudens) en te weinig nieuwbouw is een woningtekort ontstaan dat voor te snel oplopende prijzen zorgt. Een ontwikkeling die men heeft kunnen zien aankomen, maar kennelijk niemand die in staat was dit tijdig op te lossen. Voor de politiek en de bouwsector ligt hier een gewelde uitdaging om nu snel door te pakken. Nieuwe VINEX wijken of bouwen in de stad? De vraag is op welk niveau deze ontwikkeling zich zal doorzetten en of er een moment komt dat de wal het schip keert. In schril contrast hiermee staat de krimp in andere delen van het land. Vorige maand begon de hypotheekrente licht te stijgen, een verdere stijging zal de betaalbaarheid doen afnemen en een stevige groei afremmen. Spannende tijden dus.

Spannend voor de woningmarkt zijn ook de Tweede Kamerverkiezingen in 2017. Meer dan ooit dreigt een verdere versnippering van de politieke macht. Welke thema’s gaan het nieuws bepalen en worden doorslaggevend? Economen en planbureaus zijn al volop bezig met adviezen en lobby’s: “Het is nu een ideaal moment om de hypotheekrenteaftrek verder aan te pakken”. “Bouwsparen voor je eigen huis in plaats van je geld in een pensioenfonds te stoppen”. “Oplossingen voor de huursector die niet op rolletjes loopt”. “De transitie die op het gebied van nieuwe energie gemaakt moet worden”. Kortom voldoende thema’s die om visie en besluiten vragen. Onzekerheid is funest voor het vertrouwen van de consument. In 2012 en 2013 hebben we gezien hoe de besluiteloosheid van het huidige kabinet de crisis op de woningmarkt onnodig lang heeft laten voortduren. Hopelijk valt een herhaling van een onzekere periode te voorkomen, in maart mag u uw stem laten gelden.