Auteur: Leo van de Pas

Het jaar 2016 zit er bijna op, eind januari kan de definitieve balans worden opgemaakt. Nu al is duidelijk dat 2016 voor de woningmarkt als een prima jaar de boeken in zal gaan. Vermoedelijk met een nieuwe top wat het aantal transacties betreft en een forse stijging van de prijzen. De lage hypotheekrente maakte veel, zo niet alles, van dit succes mogelijk. En dit succes droeg bij aan een positieve economische ontwikkeling in ons land. Crisis en onder water staan zijn termen die in de vergetelheid beginnen te geraken. Het gaat nu meer over de woningmarkt die aan het overkoken is.

Want die keerzijde van dit succes is er ook. Vooral de woningmarkt in Amsterdam en in de Randstad regio heeft hier last van. Door de enorme stijging van de vraag (trek naar de stad, groei van het aantal huishoudens) en te weinig nieuwbouw is een woningtekort ontstaan dat voor te snel oplopende prijzen zorgt. Een ontwikkeling die men heeft kunnen zien aankomen, maar kennelijk niemand die in staat was dit tijdig op te lossen. Voor de politiek en de bouwsector ligt hier een gewelde uitdaging om nu snel door te pakken. Nieuwe VINEX wijken of bouwen in de stad? De vraag is op welk niveau deze ontwikkeling zich zal doorzetten en of er een moment komt dat de wal het schip keert. In schril contrast hiermee staat de krimp in andere delen van het land. Vorige maand begon de hypotheekrente licht te stijgen, een verdere stijging zal de betaalbaarheid doen afnemen en een stevige groei afremmen. Spannende tijden dus.

Spannend voor de woningmarkt zijn ook de Tweede Kamerverkiezingen in 2017. Meer dan ooit dreigt een verdere versnippering van de politieke macht. Welke thema’s gaan het nieuws bepalen en worden doorslaggevend? Economen en planbureaus zijn al volop bezig met adviezen en lobby’s: “Het is nu een ideaal moment om de hypotheekrenteaftrek verder aan te pakken”. “Bouwsparen voor je eigen huis in plaats van je geld in een pensioenfonds te stoppen”. “Oplossingen voor de huursector die niet op rolletjes loopt”. “De transitie die op het gebied van nieuwe energie gemaakt moet worden”. Kortom voldoende thema’s die om visie en besluiten vragen. Onzekerheid is funest voor het vertrouwen van de consument. In 2012 en 2013 hebben we gezien hoe de besluiteloosheid van het huidige kabinet de crisis op de woningmarkt onnodig lang heeft laten voortduren. Hopelijk valt een herhaling van een onzekere periode te voorkomen, in maart mag u uw stem laten gelden.

Verschillende kleine veranderingen dienen zich aan per 1 januari 2017. Allereerst de plussen. Tweeverdieners kunnen qua inkomen volgend jaar in de meeste gevallen iets meer financieren. Het tweede inkomen mag iets zwaarder (60 procent) worden meegeteld. Ook een lichte stijging van het percentage dat van het inkomen aan woonlasten mag worden besteed, zo heeft het Nibud bekendgemaakt. Verder gaat de koopsomgrens, het bedrag dat maximaal met NHG kan worden gefinancierd omhoog. Volgend jaar naar 245.000 euro, te verhogen met 1 procent kosten koper tot 247.450 euro in standaardsituaties respectievelijk 259.700 euro (inclusief 6 procent) voor leningen met energiebesparende voorzieningen (EBV). De komende jaren zal de koopsomgrens de prijsontwikkeling van koopwoningen gaan volgen.  Op meerdere fronten dus wat ruimere financieringsmogelijkheden. Ook gaat per 1 januari 2017 de eenmalige schenkingsvrijstelling omhoog van 53.016 naar 100.000 euro. De ontvanger moet het bedrag besteden aan de eigen woning of aan de aflossing van een hypotheekschuld. Nieuw is verder dat er geen sprake hoeft te zijn van een ouder-kindrelatie. De schenking mag nu ook over 3 jaar worden gespreid. De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40 en bij aanvang ouder dan 18 jaar.

Nu de minpunten op een rij. Eerder zagen we al dat in de standaard situaties een maximale lening kan worden afgesloten van 101 procent van de waarde van de woning, dit jaar is dit nog 102 procent. Dat betekent dus dat kopers over iets meer eigen geld moeten beschikken. In 2018 gaat het percentage zelfs terug naar 100 procent. De hypotheekrenteaftrek gaat voor de hoge inkomens per 1 januari 2017 verder omlaag. In 2017 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50 procent, een half procent minder dan nu het geval is. Eigenaren van monumenten mochten tot nu toe een groot deel van de onderhoudskosten als aftrekpost opvoeren bij hun aangifte. Deze aftrekpost gaat in 2017 vervallen.

Geen schokkende veranderingen dus, niet voor bestaande woningeigenaren en ook niet voor nieuwe kopers. Wel is het zo dat de prijsstijging van dit jaar voor komend jaar ook enige invloed zal hebben. Voor Nederland zal die gemiddeld op 5 procent uitkomen. Dit kan voor iets meer woonlasten zorgen of een iets mindere woning opleveren. Dat geldt evenzeer voor de hoogte van de hypotheekrente. Op dit moment nog geen schokkende stijging, maar na lange tijd is onlangs door enkele banken een minimale verhoging doorgevoerd. De koop van een eigen woning blijft aantrekkelijk, ook in 2017.