Auteur: Leo van de Pas

Je gaat een keuze maken

Allereerst ga je bepalen waar je wilt wonen. Er is veel te kiezen. Heb je voorkeur voor een stad of dorp, wil je in het centrum wonen, of liever in een rustige woonwijk of landelijk. De keuze zal ook afhangen van de voorzieningen, zoals winkels, scholen, openbaar vervoer die je graag binnen bereik wilt hebben. Wil je graag een bestaande woning of heeft een nieuwbouwwoning de voorkeur. Dan het woningtype, kies je voor een appartement of een van de andere woningtypen, zoals een tussenwoning, een half vrijstaand of vrijstaand huis? Uiteraard heeft dit ook met het gewenste prijsniveau te maken. Welke indeling en ruimtes vind je belangrijk. De grootte van de tuin en de zonligging kunnen veel uitmaken. Moet het huis is perfecte staat zijn, of vind je het niet erg om zelf nog wat te verbouwen of op te knappen. Denk ook aan het gewenste energielabel of energieverbruik. Door je wensen vooraf goed in kaart te brengen kun je straks gerichter zoeken. Je weet dat ook op welk gebied je misschien concessies wilt doen. De kans is namelijk klein dat je op alle fronten de ideale situatie zult vinden. Nu je financiële situatie en je woonwensen in kaart zijn gebracht kun je nar stap 3, de zoektocht naar je droomwoning.   

Hoe vind je je droomhuis?

De meeste woningen worden via makelaars aangeboden. Deze zijn te vinden op hun eigen website maar vooral ook op verzamelsites zoals Funda.nl, Pararius.nl en Woonpleinlimburg.nl. Je kunt hier je zoekwensen invullen en opslaan zodat je dagelijks op de hoogte wordt gehouden van het nieuwe aanbod. Wat ook kan helpen is om je bij enkele makelaars in te schrijven. Soms krijg je dan het aanbod net wat eerder in huis. Zeker in de huidige tijd met veel vraag en weinig aanbod een aanrader. Reageer dan zo snel mogelijk. Vaak worden een beperkt aantal bezichtigingen achter elkaar gepland en vol is dan vol. Goed om vooraf de brochure die meestal op de website staat of opgestuurd wordt door te nemen en een lijstje met aanvullende vragen te maken. Het halve uur, dat doorgaans voor een bezichtiging staat, is immers snel voorbij. Een aankoopmakelaar kan vanwege zijn kennis en ervaring hierbij een nuttige rol spelen.

Momenteel is het woningaanbod in Zuid-Limburg, net als in de rest van het land beperkt, worden vraagprijzen veelvuldig overboden en moeten snel beslissingen worden genomen. Het is dus erg belangrijk dat je woonwensen goed in kaart zijn gebracht en de financiële mogelijkheden zijn onderzocht. Zo verbeter je je kansen om succesvol toe te slaan op het moment dat je droomhuis voorbijkomt. En als onafhankelijk adviseur en aankoopmakelaar zal ik je graag in dit proces ondersteunen en begeleiden.

Financiële oriëntatie

Je gaat dus starten met het in kaart brengen van de financiële mogelijkheden en woonkosten. Dit kun je het beste doen met een hypotheekadviseur. Dit is vooral van belang voor starters die hun eerste huis kopen en nog weinig ervaring hebben. Voor doorstromers speelt dit uiteraard ook, met daarnaast nog als extra aandachtspunt de verkoop van de huidige woning. Leeftijd, gezinssituatie, inkomensontwikkeling, eventuele bestaande financiële verplichtingen, kortom veel zaken spelen een rol. Het is absoluut niet een kwestie van even het inkomen vermenigvuldigen met een bepaalde factor, zoals vaak op websites gebeurt. Maak dus zo snel mogelijk een afspraak met een hypotheekadviseur.

Aankoopbegroting 

De aankoop van een huis brengt eenmalige kosten met zich mee. Deze zijn globaal te stellen op 5 a 6% van de koopsom. De kosten bij een bestaande woning bestaan uit overdrachtsbelasting (2% bij eigen bewoning), notariskosten akte, eventuele kosten aankoopmakelaar, verrekening van eigenaarslasten, eventueel de kosten van een bouwkundige keuring. Koop je een nieuwbouwwoning dan wordt tegen een “vrij op naam” prijs aangeboden. Ook hier krijg je nog met extra kosten te maken. Bijvoorbeeld renteverlies tijdens de bouw, maar ook hypotheekkosten en kosten van bijvoorbeeld meerwerk en tuinaanleg. Ook bij nieuwbouw adviseren wij met zeker 6% bijkomende kosten rekening te houden.

Hypotheekkosten

Bij de hypotheekkosten zijn te noemen: kosten hypotheekakte, advieskosten aan de bank of hypotheekadviseur, taxatiekosten en eventueel de kosten van Nationale Hypotheek Garantie. Kosten die te maken hebben met de hypotheek zijn doorgaans fiscaal aftrekbaar. Vergeet daarnaast de kosten van een eventuele verbouwing, verhuizing en inrichting niet! Door in een vroeg stadium een volledig op maat gespecificeerde aankoopbegroting op te stellen, kun je financiële tegenvallers achteraf voorkomen.

Een begroting van de maandlasten bevat de volgende elementen:

– Hypotheekrente en aflossing

– Fiscaal voordeel aftrek rente minus eigenwoningforfait

– Premie overlijdensrisicoverzekering

– Kosten opstalverzekering

– Onroerendezaakbelasting

– Stelpost voor jaarlijks onderhoud

– Eventuele premie voor verzekering i.v.m. derving inkomen

– Energiekosten

Op het moment dat je een leuk huis ziet, kunnen veel vragen op je afkomen. Is de vraagprijs reëel? Welke vragen moet ik aan de verkoper stellen? Wat is de rol van de verkopende makelaar precies? Moet ik bouwkundig en juridisch onderzoek laten doen? Hoe moet ik onderhandelen? Enz. enz.

Kennis koper

Hoe vaak koop je als particulier een huis? Een paar keer in je leven. Daarom is het ook begrijpelijk dat de gemiddelde Nederlander niet over uitgebreide kennis en informatie beschikt om zonder hulp van deskundigen de meest ideale kooptransactie af te sluiten.

Rol verkopend makelaar

De makelaar is belangenbehartiger van slechts een partij, van verkoper of van koper. We spreken dan ook van een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar. Een eigenaar die zijn huis wil verkopen, wil dit natuurlijk zo snel mogelijk doen en tegen een zo gunstig mogelijke prijs. Dit is dan ook de taak van de verkopend makelaar.

Mededelingsplicht verkoper

Verkoper, dus ook de makelaar van de verkoper, heeft een mededelingsplicht. De informatie welke wordt verstrekt moet correct zijn. Er moet melding worden gemaakt van eventuele gebreken en bijzondere omstandigheden. De koper heeft echter ook een onderzoekplicht. Hij mag niet blindelings afgaan op deverkregen informatie. Wil hij iets over de bestemming weten,  dan zal hij dit zelf moeten onderzoeken. Wil hij zekerheid over de bouwkundige staat of de waarde van de woning, dan moet hij dit zelf latenonderzoeken. Hierop geld besparen kan veel narigheid opleveren met grote financiële gevolgen. 

Voordelen aankoopmakelaar

De aankoopmakelaar zal uitsluitend jouw belang behartigen. Hij kan je helpen om de juiste woning te vinden, maar het echte advieswerk begint op het moment dat er een geschikte woning is gevonden. Hij gaat samen met jou de woning bekijken, doet de eerste bouwkundige inspectie, let op erfdienstbaarheden en andere juridische aspecten enz. Hij kent de huizenmarkt als geen ander en kan je objectief adviseren over de waarde van de woning, de courantheid en de te bieden prijs. Hij voert namens jou de onderhandelingen en zorgt ervoor dat belangrijke voorwaarden in de koopakte worden opgenomen. Meestal adviseert hij om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Een eigen makelaar zal ervoor zorgen dat de transactie voor jou prettig verloopt en dat tegenvallers achteraf worden beperkt. Leo van de Pas is ruim 30 jaar aankoopmakelaar in Zuid-Limburg. Meer zekerheid – minder kans op een miskoop!           

Huizenprijzen stijgen in het eerste kwartaal van 2024

Na jaren van flinke prijsstijgingen was de gemiddelde koopsom die kopers in 2023 voor hun bestaande woning hebben betaald lichtjes gedaald. Op basis van CBS/Kadaster cijfers kwam ge gemiddelde koopsom voor Nederland uit op € 412.000. Een daling van 2,9% ten opzichte van 2022.  Kopers in Limburg betaalden gemiddeld € 329.000 voor hun huis. In het eerste kwartaal van 2024 is opnieuw een stijging te zien. De gemiddelde koopsom voor Nederland kwam uit op € 432.000, een stijging van € 10.000 in vergelijking met het 4e kwartaal van 2023 en € 20.000 in vergelijking het gehele jaar 2023. Na een prijsdaling in de jaren 2008 tot en met 2013, zijn de prijzen van woningen de jaren daarna alsmaar gestegen. Er staan minder huizen te koop en nog steeds wordt regelmatig boven de vraagprijs geboden. Volgens de NVM gemiddeld 1,3%. 

De hypotheekrente is de laatste maanden lichtjes gedaald en dat speelt zeker een rol. Daarnaast zal ook zeker de energiecrisis die eind 2022 ontstond een rol hebben gespeeld.  De woonlasten zijn nog steeds redelijk betaalbaar. Zeker als je de netto kosten bekijkt zonder aflossing. Aflossen is immers sparen en vermogen opbouwen, iets wat je met een huurwoning niet doet. De prijzen van huurwoningen blijven alsmaar stijgen, terwijl de woonlasten van een eigenaar meer stabiel blijven. Veel mensen vragen zich af wat de huizenprijzen in de toekomst gaan doen. Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen. De hiervoor genoemde aspecten zijn belangrijk, maar veel belangrijker is nog hoe burgers hun situatie en toekomst inschatten. Het consumentenvertrouwen is een belangrijke graadmeter maar blijft ook afhankelijk van het nieuws van de dag dat vooral door de media wordt bepaald. Daar staat tegenover dat de arbeidsmarkt gezond is, dit wil zeggen voldoende aanbod van banen en minder werkloosheid. Er is een flink woningtekort en er zijn plannen om de komende 10 jaar 1 miljoen woningen bij te bouwen. Of dit gaat lukken is niet te zeggen. De bouwsector is fors gekrompen, Aanvraag procedures voor nieuwbouwplannen duren erg lang en dan speelt nog de stikstofproblematiek. Volop werk aan de winkel dus om het groeiende aantal huishoudens van woonruimte te voorzien.