Een gezonde woningmarkt

Het jaar 2016 zit er bijna op, eind januari kan de definitieve balans worden opgemaakt. Nu al is duidelijk dat 2016 voor de woningmarkt als een prima jaar de boeken in zal gaan. Vermoedelijk met een nieuwe top wat het aantal transacties betreft en een forse stijging van de prijzen. De lage hypotheekrente maakte veel, zo niet alles, van dit succes mogelijk. En dit succes droeg bij aan een positieve economische ontwikkeling in ons land. Crisis en onder water staan zijn termen die in de vergetelheid beginnen te geraken. Het gaat nu meer over de woningmarkt die aan het overkoken is.

Want die keerzijde van dit succes is er ook. Vooral de woningmarkt in Amsterdam en in de Randstad regio heeft hier last van. Door de enorme stijging van de vraag (trek naar de stad, groei van het aantal huishoudens) en te weinig nieuwbouw is een woningtekort ontstaan dat voor te snel oplopende prijzen zorgt. Een ontwikkeling die men heeft kunnen zien aankomen, maar kennelijk niemand die in staat was dit tijdig op te lossen. Voor de politiek en de bouwsector ligt hier een gewelde uitdaging om nu snel door te pakken. Nieuwe VINEX wijken of bouwen in de stad? De vraag is op welk niveau deze ontwikkeling zich zal doorzetten en of er een moment komt dat de wal het schip keert. In schril contrast hiermee staat de krimp in andere delen van het land. Vorige maand begon de hypotheekrente licht te stijgen, een verdere stijging zal de betaalbaarheid doen afnemen en een stevige groei afremmen. Spannende tijden dus.

Spannend voor de woningmarkt zijn ook de Tweede Kamerverkiezingen in 2017. Meer dan ooit dreigt een verdere versnippering van de politieke macht. Welke thema’s gaan het nieuws bepalen en worden doorslaggevend? Economen en planbureaus zijn al volop bezig met adviezen en lobby’s: “Het is nu een ideaal moment om de hypotheekrenteaftrek verder aan te pakken”. “Bouwsparen voor je eigen huis in plaats van je geld in een pensioenfonds te stoppen”. “Oplossingen voor de huursector die niet op rolletjes loopt”. “De transitie die op het gebied van nieuwe energie gemaakt moet worden”. Kortom voldoende thema’s die om visie en besluiten vragen. Onzekerheid is funest voor het vertrouwen van de consument. In 2012 en 2013 hebben we gezien hoe de besluiteloosheid van het huidige kabinet de crisis op de woningmarkt onnodig lang heeft laten voortduren. Hopelijk valt een herhaling van een onzekere periode te voorkomen, in maart mag u uw stem laten gelden.

Een huis kopen in 2017, wat verandert er?

Verschillende kleine veranderingen dienen zich aan per 1 januari 2017. Allereerst de plussen. Tweeverdieners kunnen qua inkomen volgend jaar in de meeste gevallen iets meer financieren. Het tweede inkomen mag iets zwaarder (60 procent) worden meegeteld. Ook een lichte stijging van het percentage dat van het inkomen aan woonlasten mag worden besteed, zo heeft het Nibud bekendgemaakt. Verder gaat de koopsomgrens, het bedrag dat maximaal met NHG kan worden gefinancierd omhoog. Volgend jaar naar 245.000 euro, te verhogen met 1 procent kosten koper tot 247.450 euro in standaardsituaties respectievelijk 259.700 euro (inclusief 6 procent) voor leningen met energiebesparende voorzieningen (EBV). De komende jaren zal de koopsomgrens de prijsontwikkeling van koopwoningen gaan volgen.  Op meerdere fronten dus wat ruimere financieringsmogelijkheden. Ook gaat per 1 januari 2017 de eenmalige schenkingsvrijstelling omhoog van 53.016 naar 100.000 euro. De ontvanger moet het bedrag besteden aan de eigen woning of aan de aflossing van een hypotheekschuld. Nieuw is verder dat er geen sprake hoeft te zijn van een ouder-kindrelatie. De schenking mag nu ook over 3 jaar worden gespreid. De ontvanger moet in het laatste jaar wel jonger zijn dan 40 en bij aanvang ouder dan 18 jaar.

Nu de minpunten op een rij. Eerder zagen we al dat in de standaard situaties een maximale lening kan worden afgesloten van 101 procent van de waarde van de woning, dit jaar is dit nog 102 procent. Dat betekent dus dat kopers over iets meer eigen geld moeten beschikken. In 2018 gaat het percentage zelfs terug naar 100 procent. De hypotheekrenteaftrek gaat voor de hoge inkomens per 1 januari 2017 verder omlaag. In 2017 is het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is 50 procent, een half procent minder dan nu het geval is. Eigenaren van monumenten mochten tot nu toe een groot deel van de onderhoudskosten als aftrekpost opvoeren bij hun aangifte. Deze aftrekpost gaat in 2017 vervallen.

Geen schokkende veranderingen dus, niet voor bestaande woningeigenaren en ook niet voor nieuwe kopers. Wel is het zo dat de prijsstijging van dit jaar voor komend jaar ook enige invloed zal hebben. Voor Nederland zal die gemiddeld op 5 procent uitkomen. Dit kan voor iets meer woonlasten zorgen of een iets mindere woning opleveren. Dat geldt evenzeer voor de hoogte van de hypotheekrente. Op dit moment nog geen schokkende stijging, maar na lange tijd is onlangs door enkele banken een minimale verhoging doorgevoerd. De koop van een eigen woning blijft aantrekkelijk, ook in 2017.

 

Met dank aan Europa

Ooit was de bouwsector en de woningmarkt het vlaggenschip van de Nederlandse economie. Maar het succes dreigde uit de hand te lopen. Hoge woningprijzen, hoge hypotheekschulden, onder andere dankzij onze vindingrijke spaarhypotheek. Volgens Brussel, maar ook volgens meerdere Nederlandse politici en economen moest de rem erop worden gezet. De bankencrisis in 2008 gaf hiervoor de eerste aanzet. De politiek wachtte af en economen en media zagen hun kans schoon en gooide hier en daar nog wat olie op het vuur. Het volk twijfelde en angst overheerste. Na enkele jaren van sudderen, pappen en nathouden bereikte de woningmarkt in 2013 haar dieptepunt. Het omzetvolume en de bijdrage aan de Nederlandse economie was gehalveerd. Honderdduizenden mensen hadden hun baan verloren en meer dan een miljoen huishoudens raakten onder water. De exacte schade zal nooit vast te stellen zijn, reken maar op een paar honderd miljard euro. In onze buurlanden België en Duitsland, niets van dit alles.

De crisisperiode werd gebruikt om de boel te saneren, de geliefde spaarhypotheek werd verboden en leencriteria werden fors bijgesteld. En Europa liet opnieuw van zich spreken, de ECB verlaagde de rente en houdt deze al jaren kunstmatig laag. Kopers van nu kunnen een hypotheek afsluiten tegen minder dan 2 procent rente. Maar ook veel bestaande hypotheken worden overgesloten waardoor lastenverlichting wordt gecreëerd en mogelijkheden voor extra consumptie ontstaan. Het herstel tekent zich af. Verliezers of winnaars, wijsheid of toeval, wie zal het zeggen. Feit is wel dat zonder de crisis de gemiddelde woningprijs uit 2008 met 2 procent inflatie/prijsstijging per jaar nu 300.000 euro zou hebben bedragen. Feit is ook dat de woningprijs na het dieptepunt van 2013 is gestegen van 213.000 naar 240.000 euro en nog steeds is de betaalbaarheid van een koopwoning beter dan ooit. Feit is ook dat het aantal onder water staande huishoudens zienderogen afneemt. Met een lichte prijsstijging in de komende jaren staat over 2 jaar iedereen weer op het droge.

Uiteindelijk lijkt alles op zijn pootjes terecht te komen. Nieuwe gevaren liggen echter al weer op de loer. In sommige gebieden rijzen de woningprijzen opnieuw de pan uit. De vraag neemt toe en het aanbod af, oververhitting dreigt wederom. Wat als de hypotheekrente fors gaat stijgen?  De komende 20 jaar moeten nog een miljoen woningen worden bijgebouwd, echt tempo wordt nog niet gemaakt. Maar het meest positieve is wel dat de woningmarktsector opnieuw vaandeldrager van de Nederlandse economie aan het worden is. Opnieuw met dank aan onze beleidsmakers uit Europa.

Woningmarkt naar nieuwe top?

Nooit werden zoveel woningen verkocht als in 2006. Op een handvol transacties na werd toen het  aantal van 210.000 stuks gehaald. Dat betekende destijds dat 1 op de 20 koopwoningen van eigenaar wisselde. Het Kadaster startte in 1993 met de huidige registratiemethode. In de eerste jaren werden zo’n 150.000 woningen per jaar geteld. Vanaf midden jaren negentig komt de woningmarkt flink op gang, in 1999 werd voor het eerst de grens van 200.000 stuks gehaald. Tussen 2005 en 2007 was dit ook het geval met dus 2006 als voorlopig topjaar. Een paar jaar later deed de crisis zijn intrede en bleef het aantal transacties voortdurend dalen met 2013 als dieptepunt. De woningmarkt bereikte toen een niveau van slechts 110.000 stuks, bijna de helft van het topjaar. Vanaf 2014 loopt de teller weer op, van 153.000 in 2014 naar 178.000 stuks in 2015.

In de eerste 7 maanden van dit jaar staat komt het resultaat uit op 113.000, 20 procent hoger in vergelijking met deze maanden in 2015 en al boven het niveau van 2013. De komende maanden worden dus cruciaal. Om de grens van 200.000 te bereiken moeten de komende maanden telkens 3% meer transacties worden geregistreerd, dit lijkt een peulenschil. Wanneer maandelijks echter een stijging van 15 procent kan worden gerealiseerd, dan wordt de grens van 210.000 doorbroken en zal in Nederland een absoluut nieuw record worden gevestigd. Die kans is reëel aanwezig. Vanwege de lage hypotheekrente zijn de woonlasten van een koopwoning fors gedaald, waardoor een koopwoning voor meer mensen bereikbaar en betaalbaar is geworden. Hierdoor daalt het woningaanbod overal in Nederland en eveneens de verkooptijden. De keerzijde van deze medaille is dat de huizenprijzen weer stijgen. De verwachting is dat de gemiddelde koopsom dit jaar rond de 240.000 euro zal uitkomen en de prijsstijging voor het derde jaar op rij rond de 4 procent komt te liggen. Voor de kopers van dit moment valt dat vanwege de lage rente gemakkelijk te accepteren. Voor woningeigenaren, en vooral voor de groep die onder water staat, is dit prettig nieuws. En de toename van de transacties zorgt voor extra werkgelegenheid en is dus goed voor onze economie.

Op 1 oktober vindt de halfjaarlijkse open huizen route plaats. De verwachting is dat ook nu de deelnemende woningen op extra belangstelling mogen rekenen. De laatste maanden van het jaar zijn historisch immers de maanden met de meeste transacties. Dan weten we ook of de magische grens van 210.000 transacties is gehaald.

Woningmarkt anno 2016

Opnieuw goed nieuws over de woningmarkt. De NVM meldt een verdere stijging van de woningverkoop en de prijzen. In het tweede kwartaal zijn door de NVM-makelaars ruim 42.800 woningen verkocht, een stijging van 15% in vergelijking met vorig jaar. De gemiddelde koopsom steeg in Nederland van 225.000 euro naar 234.000 euro. Volgende week worden de cijfers van het Kadaster gepubliceerd. Ook daar mogen vergelijkbare resultaten worden verwacht. Vanwege een iets andere berekeningsmethode ligt de gemiddelde koopsom bij het Kadaster zo’n 10.000 euro hoger dan bij de NVM. Bovendien meet de NVM op het moment van het tekenen van de koopakte bij de makelaar, het Kadaster registreert de transactie op het moment van de notariële overdracht van de woning. Hierdoor zou de gemiddelde koopsom bij het Kadaster in het derde kwartaal weleens boven de 240.000 euro kunnen uitkomen.

Huizenprijzen stijgen dus, maar kopers zullen vooral kijken naar de uiteindelijke woonlasten. Een vergelijking met het topjaar 2008 is dan ook interessant. In dat jaar kostte een woning gemiddeld in Nederland 255.000 euro. Op basis van een totale financiering van koopsom en kosten koper was een hypotheek nodig van 280.000 euro. De hypotheekrente bedroeg op dat moment ruim 5 procent. Voor de gemiddelde koper betekende dit aan bruto woonlasten (incl. diverse eigenaarslasten) een bedrag van 1.650 euro per maand en ongeveer 1.350 euro netto. De fiscus lapte dus zo’n 300 euro per maand bij. Een huurder betaalde op dat moment gemiddeld 700 euro huur per maand.

Bij de huidige gemiddelde koopsom van 235.000 euro zou inclusief kosten koper een bedrag van 250.000 moeten worden gefinancierd. Een groot deel van de kosten koper moet nu zelf worden betaald, maar dat laten we in verband met een objectieve vergelijking buiten beschouwing. We houden eveneens geen rekening met inflatie die uiteraard wel heeft plaatsgevonden. Op dit moment kan gerekend worden met een hypotheekrente van 2,5 procent. De bruto woonlasten inclusief eigenaarslasten komen nu uit op 1.150 euro en netto op 1.000 euro. De koper van nu is dus 350 euro goedkoper uit dan die van 2008. De overheid spint eveneens garen, de belastingteruggave is nog maar de helft van die in 2008, terwijl door veranderde regels de teruggave blijft dalen. De huurder van toen zal bij een huurprijsstijging van 2,5 procent per jaar momenteel 850 euro per maand betalen. Het goede nieuws geldt dus voor velen in de koopsector, niet alleen raken verkopers gemakkelijker van hun woning af, ook kopers zijn voor minder geld in staat hun woonwensen te realiseren. Dat daarnaast onze nationale economie en werkgelegenheid eveneens profiteert is alleen maar meegenomen.