Column

Met de verkiezingen in zicht laait de discussie over het beperken van de hypotheekrente opnieuw op. Al jaren wordt gesproken om het fiscale voordeel voor huiseigenaren te beperken. Verschillende politieke partijen zien de hypotheekrenteaftrek graag verdwijnen. Het kost de overheid te veel geld, de helft van de Nederlanders met een koopwoning worden extra bevoordeeld en de aftrek zorgt ervoor dat de huizenprijzen zo enorm stijgen.

Het is zeker waar dat huiseigenaren profijt hebben van de hypotheekrenteaftrek, in tegenstelling tot huurders. Maar ook in tijden dat de huizenprijzen daalden bestond de renteaftrek. Andere zaken spelen dus ook een belangrijke rol. Een belangrijke oorzaak ligt in het feit dat het aantal huishoudens veel harder is gestegen dan werd aangenomen. Daarbij komt dat de bouw van nieuwe woningen juist fors achterblijft. Het tekort in de woningvoorraad levert dus een belangrijke oorzaak voor de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren. Bovendien is de rente relatief laag waardoor kopers ook meer kunnen betalen voor een koopwoning. Maar uiteindelijk zullen er ook altijd grenzen zijn aan de groei.

Ik schreef in 2010 een uitgebreid rapport over de woningmarkt en de hypotheekrenteaftrek. Terugkijkend zie ik dat verschillende onderdelen die ik destijds heb belicht ook daadwerkelijk zijn veranderd. Wil je meer hierover lezen zien wat er in de tussentijd allemaal is veranderd, lees dan het rapport via deze link.  

Wat mag je verwachten bij aankoop van een bestaand huis? Nergens zijn exacte regels te vinden omtrent hetgeen je wel of niet mag verwachten van de woning of wie precies verantwoordelijk is voor gebreken of tegenvallers. Natuurlijk is er de nodige jurisprudentie vanwege gevoerde procedures en makelaars en advocaten kunnen doorgaans wel vertellen wat gebruikelijk is.

Als je een huis voor de eerste keer gaat bezichtigen doe je allerlei indrukken op over ruimte, indeling en afwerking. De verkoper of makelaar geeft je aanvullende informatie. Inzake gebreken waarvan de verkoper weet heeft en die voor je niet direct zichtbaar zijn, rust op de verkoper een mededelingsplicht. Voor andere zichtbare tekortkomingen niet direct. Je kunt deze zelf zien of door deskundigen laten vaststellen. De wet legt je als koper dus uitdrukkelijk een onderzoekplicht op, niet alleen voor technische, maar ook juridische zaken, zoals bestemmingsplannen. Denk verder aan asbest (wel of niet zichtbaar) en bodemverontreiniging.

Bij een tweede bezichtiging zie je al meer. Een meegenomen kennis of familielid met enige ervaring ziet weer meer. Een bouwkundige, een makelaar heeft meer ervaring en zal in principe nog meer feiten boven water krijgen. Maar ook dan is niet alles zichtbaar. De fundering en riolering zijn vaak niet te beoordelen, evenals ontoegankelijke zolderruimtes en kruipruimtes. Een olietank is niet altijd zichtbaar. Is het energielabel actueel? Het huis is doorgaans bewoond. Allerlei meubels, kasten en vloerbekleding kunnen bepaalde gebreken verbergen. Sommige kopers krijgen de eerste schrik bij de inspectie voordat men naar de notaris gaat. De woning is dan immers leeg. Voor anderen worden details pas zichtbaar zodra men de woning gaat poetsen, inrichten en in gebruik neemt.   

Hieronder zal ik je enige duidelijkheid proberen te bieden over hetgeen je wel of niet mag verwachten, dit uiteraard zonder te pretenderen volledig te zijn.

1. De informatie die door verkoper of diens makelaar aan je wordt verstrekt dient correct te zijn. Stel vragen en zorg dat je duidelijk antwoord krijgt. Neem geen genoegen met halve antwoorden of dat zoeken we voor je op.
2. Naarmate je meer eigen deskundigheid inbrengt, vanwege je eigen beroep, of je eigen aankoopmakelaar kan de mededelingsplicht van verkoper worden afgezwakt.
3. Je onderzoekplicht bij een oudere woning is groter dan bij een woning van 2 jaar oud waar nog garantie van de bouwer op zit.
4. Naarmate de woning ouder is, kun je meer tekortkomingen verwachten en zul je deze ook eerder moeten accepteren. Van diverse woningonderdelen is de gemiddelde levensduur immers bekend.
5. Als je wilt gaan bijbouwen, zul je zelf moeten nagaan of dit is toegestaan en of hiervoor bodemonderzoek en vergunningen nodig zijn. Weet de verkoper echter dat je wensen niet uitvoerbaar zijn dan mag hij niet zwijgen en heeft hij een spreekplicht.
6. Het kan voorkomen dat je je als koper stoort aan kleine tekortkomingen waarvan de vorige eigenaar zich niet bewust was, omdat hij zich daar niet aan heeft gestoord of eraan gewend was geraakt.
7. Bouwkundige keuringen en taxaties vinden plaats op basis van visuele inspectie. Dit wil zeggen, wat normaal zichtbaar is. Er worden dus geen onderdelen gedemonteerd, geen metingen verricht of berekeningen gemaakt van bouwkundige constructies.

Zelfs een nieuwbouwwoning is niet altijd perfect. Hou daarom rekening met kleine tegenvallers en laat deze je woongenot niet bederven. Verder is het van belang dat je zoveel mogelijk van de vragen en antwoorden, op papier vastlegt en ook van stukken welke je ter inzage hebt gekregen. Op deze manier en ook met getuigen vergroot je de kans bij tegenvallers niet alleen recht en gelijk te hebben, maar ook daadwerkelijk te krijgen. Een rechtsbijstandsverzekering kan hierbij van nut zijn, ook om de niet geringe advocatenkosten te beperken. 

Een fijne methode om snel alle informatie en advies boven tafel te krijgen is de aankoopinspectie!

In deze opdracht gaan we samen de woning bezichtigen en inspecteren. Twee extra ogen die meer zien, en een aankoopmakelaar die weet wat er speelt, de juiste vragen weet te stellen en de antwoorden kan interpreteren. Na de bezichtiging volgt snel een waarde indicatie en advies over de onderhandelingen. De kosten van een aankoopinspectie bedragen normaal € 290,40 incl. BTW.

Bij voldoende interesse kun je vervolgens zelf gaan bieden en onderhandelen of deze uitbesteden aan ons als aankoopmakelaar. In dat geval worden de kosten van de aankoopinspectie in mindering gebracht op de aankoopcourtage. Lees meer hierover onder aankoopmakelaar

Als je een huis wilt kopen, wil je graag een duidelijk beeld hebben van de woning. Je mag gaan bezichtigen, maar tegenwoordig is dat vaak maar een kwartiertje of een half uur, en dan ook nog samen met andere geïnteresseerden. De verkoper en de verkoopmakelaar zijn verplicht jou behoorlijk te informeren over alle zaken die van belang kunnen zijn voor je beslissing, de zogenaamde mededelingsplicht. Dit gaat mondeling, via documentatie op de website en de vragenlijst verkoop woning. In de vragenlijst wordt door verkoper antwoord gegeven op allerlei vragen ten aanzien van gebruik, technische en juridische aspecten.

De vragenlijst verkoop woning is dus erg belangrijk en vormt een juridisch onderdeel van de koopovereenkomst. In de praktijk zien we vaak dat deze vragenlijst pas op een later moment beschikbaar komt, bijvoorbeeld bij het tekenen van de koopakte. Dat is dus erg laat, je hebt een bieding gedaan en gekocht zonder over belangrijke gegevens te beschikken.  

Gebreken, groot of klein, kunnen van bouwkundige aard zijn, die bij de bezichtiging worden ontdekt of later als zogenaamd verborgen gebrek aan het licht komen. Bij juridische aspecten kun je denken aan erfdienstbaarheden zoals een recht van overpad, maar ook afwijkingen in het bestemmingsplan. Vaak ontbreekt de tijd om een bouwkundige keuring te laten doen. Deze brengt de meeste technische gebreken wel boven water. Juridisch onderzoek vergt vaak nog meer tijd.  

Mijn advies is dus, vraag direct, dus voor of na de bezichtiging naar deze vragenlijst. Heb je meer vragen of wil  je advies en hulp bij aankoop door een gespecialiseerde aankoopmakelaar, bel of mail mij dan!

Het CBS heeft recent onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de m2 prijzen van bouwkavels. Uit het onderzoek zijn een aantal redelijk logische conclusies te trekken, maar over het onderzoek zelf zijn kritische opmerkingen te plaatsen.

1. De m2 prijzen zijn het afgelopen jaar met ca. 10% gestegen. (Dit komt overeen met de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen)
2. De verschillen in prijs per regio zijn erg groot. (Ook dit correspondeert met de ontwikkeling van de huizenprijzen in de verschillende regio’s)
3. De verschillen per woningtype zijn wel opvallend. Van € 450 per m2 gemiddeld bij de vrijstaande woningen tot wel € 1.200 per m2 bij de tussenwoningen. (Voor een lapje grond van 165 m2 betaal je dan al gauw € 200.000).

Nu zijn er twee “type” bouwkavels die worden verkocht. Onze nationale rekenmeesters maken hier jammer genoeg geen duidelijk onderscheid in.

• De “echte” bouwkavel waarop de koper zelf de plannen voor de bouw van een woning gaat maken. En daarbij dus alle daarmee verband houdende kosten van architecten, constructeur, bouwleges, vergunningen, aansluitkosten etc. voor eigen rekening neemt.

• De koopsom van een bouwkavel inclusief alle hiervoor genoemde kosten verhoogd met een risico- en winstopslag van de projectontwikkelaar, verkoop en notariskosten zoals deze bij nieuwbouwplannen worden gehanteerd. Al deze kosten worden verdisconteerd in de kavelprijs. Gelijktijdig met het tekenen van de koopovereenkomst van de bouwkavel, welke vervolgens bij het Kadaster wordt geregistreerd, tekent de koper daarnaast een aannemingsovereenkomst met de aannemer voor de feitelijke bouwkosten van een woning of het appartement.

Het spreekt voor zich dat hier appels met peren worden vergeleken. Het is jammer dat het CBS deze nuance niet duidelijk aanbrengt. Als het marktaandelen van beide categorieën gelijk blijven is een prijsontwikkeling over jaren gezien nog wel te volgen, maar inzicht hierover ontbreekt.

Als je meer dan 50 jaar werkzaam bent als makelaar in Zuid-Limburg, dan mag je je zeker wel senior-makelaar noemen. Dit los van de leeftijd.

In deze periode heb ik veel verkopers en koper mogen begeleiden bij het realiseren van hun woonwensen. Het woningaanbod is zeer divers, variërend van appartementen, tussenwoningen, half- of vrijstaande woningen, bungalows villa’s etc. De woon carrière en het aantal woonstations verschilt eveneens, onder meer afhankelijk van de veranderende gezinssituaties, verschillende werklocaties en financiële omstandigheden.  

Voor de koopstarter is alles nieuw en een ware ontdekkingsreis. Een degelijke voorbereiding en het opdoen van kennis is hierbij zeer gewenst. Voor de doorstromers cq gevorderden is het traject deels wel bekend, maar ook dan zullen er veel veranderingen en nieuwe ontwikkelingen op bouwkundig, juridisch en financieel gebied ontdekt worden.

Voor de senioren, waarbij kinderen het huis hebben verlaten, de werk carrière er op zit gelden weer andere omstandigheden. Wat is het ideale moment om een nieuwe stap te zitten. Wellicht wat kleiner, met meer comfort. Of een appartement waarin men minder hinder heeft van mogelijke fysieke beperkingen en verlost is van onderhoudswerkzaamheden van huis en tuin etc. 

Waar de timing van een koopstarters en doorstromers vanwege werksituaties etc vaak een vaststaand  gegeven is, ligt dat mij de senior meestal genuanceerder. Wat is het ideale moment en wanneer doet zich een mooie kans voor om deze nieuwe stap te zetten?

Ik vind het bijzonder dat ik in al deze verschillende situaties met kopers mag meedenken en hen mag begeleiden en adviseren bij het koopproces.