Column

De Nederlandse hypotheekbanken hebben onder het motto ”word ook aflossingsblij” een TV campagne gelanceerd om woningeigenaren te stimuleren extra af te lossen op hun aflossingsvrije hypotheek. Een toelichting is op zijn plaats.

 In het verleden was de aflossingsvrije hypotheek populair, zeker in combinatie met een spaar- of annuïteitenhypotheek. Het belangrijkste voordeel van deze vorm was natuurlijk lagere maandlasten, omdat alleen rente werd betaald. Aflossen kwam later wel, bijvoorbeeld uit de opbrengst bij verkoop van de woning. Aanvankelijk was het deel dat je aflossingsvrij kon lenen beperkt, maar gaandeweg werden die grenzen steeds verder opgerekt tot aan de woningwaarde.

Bij de fiscale aanpassingen in 2013 is de aflossingsvrije hypotheek in de ban gedaan, tenminste als je nog van belastingvoordeel wilde genieten. Tijdens de crisis kwamen huizen onder water te staan (schuld hoger dan de woningwaarde), een risico waar men toen een einde aan wilde maken. Gezien de prijsstijgingen in de laatste jaren, lijkt dit probleem al bijna opgelost. Niettemin maakt de politiek en instellingen zoals De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zich zorgen over dit fenomeen uit het verleden. Uit onderzoek is namelijk  gebleken dat veel eigenaren zich niet bewust zijn van mogelijke risico’s. Volgens DNB zou 340 miljard, meer dan helft van alle hypotheken, aflossingsvrij zijn. Een bedrag waar ik overigens vraagtekens bij zet. Denk dus maar niet dat banken deze suggestie uit zichzelf doen, zij verdienen immers aan het uitlenen van geld.

Over het algemeen is het zeker zo dat Nederlanders zich niet veel met financiële zaken bezighouden. De kennis over verzekeren, pensioenen, hypotheken is doorgaans bedroevend. Een extra aansporing om hierover na te denken is dan ook zeker op zijn plaats.

Over de omvang van de risico’s wordt verschillend gedacht. Eigenaren die in 1990 een woning hebben gekocht naderen in 2020 de periode dat de hypotheek moet worden afgelost. De hoofdlening zal veelal afgelost zijn en wellicht moet er een klein aflossingsvrij deel worden verlengd. Op dat moment wordt er opnieuw naar het inkomen en de waarde van de woning gekeken. Gezien de enorme prijsstijging vanaf 1990 zie ik hier geen enkel probleem, behoudens misschien voor mensen die tussentijds hun hypotheek hebben verhoogd. De groep met een groter risico zijn zij die rond 2010 een woning hebben gekocht met een fors deel aflossingsvrij deel. Deze mensen hebben echter de tijd tot 2040 om hier over na te denken. Feit is wel dat voor hen na 30 jaar de rente aftrek ophoudt.

Maar is het dan wel slim om extra af te lossen?

Extra aflossen betekent natuurlijk direct dalende woonkosten en op termijn minder risico. Extra aflossen heeft sinds kort echter ook  een schaduwzijde. Dat komt door de geleidelijke afschaffing van de wet Hillen. Nu betalen eigenaren die geen hypotheek hebben ook geen eigenwoningforfait. Maar dit voordeel gaat geleidelijk aan verdwijnen. Door meer of alles af te lossen gaat u dus eerder belasting betalen over het bezit van uw huis.

Uiteindelijk blijft het een persoonlijke kwestie. Het is zeker belangrijk om regelmatig de financiële positie in kaart te brengen en na te denken over de financiële planning voor zowel de korte als de langere termijn. Met name bij veranderingen in de persoonlijke of relationele sfeer. Dat kun je doen bij je bank, of een financieel adviseur of planner. Met een realistisch beeld van je financiële toekomst wordt je hopelijk ook al een beetje blij.

In het artikel van vrijdag 22 juni 2018 in de Limburger (bron ANP) staan wat vreemde beweringen over de woningprijzen in Limburg. Hoe zit het nou precies? De bron voor alle data over de woningmarkt is het Kadaster. Deze deelt de data o.a. met het CBS en daar publiceren beide instellingen over. De media maakt hier gretig gebruik van. Enerzijds wordt door beide instellingen over de absoluut gemiddelde koopsom gepubliceerd, anderzijds over de prijsindex bestaande koopwoningen (PBK index). De PBK index is een methode waarbij de werkelijke koopsom wordt bewerkt, o.a. op basis van de WOZ waarden. Op de website van het CBS (zie hierna) wordt uitgelegd waarom de PBK index een betere methode is om de woningprijzen te vergelijken. Meer dan eens heb ik dit betwijfeld, maar daar gaat het nu niet om. Het grootste gevaar zit ‘m in het feit dat doorgaans niet duidelijk wordt aangegeven waar het over gaat, de index of de absolute koopsom.

Koopsom Limburg hoger dan in 2008

In 1993 is het Kadaster gestart met de huidige registratiemethode. De koopsom in Limburg ligt in dat jaar een fractie hoger dan deze van Nederland. In de grafiek is te zien dat Limburg vanaf 1998 de landelijke trend niet meer kan volgen. Op dit moment bedraagt het koopsomverschil € 58.000. In de tabel die volgt is de absoluut gemiddelde koopprijs per provincie weergegeven. In de vergelijking tussen 2018 versus 1993 en 1998 laat Limburg inderdaad de kleinste ontwikkeling zien. Meerdere oorzaken kunnen hieraan ten grondslag liggen, onder andere de economische ontwikkelingen, gemiddeld inkomen etc. Van enige krimp van de bevolking of huishoudens was nog geen sprake. In 2018 ligt de koopsom in werkelijkheid echter hoger dan in 2008, 5,9% om precies te zijn en dus niet lager zoals in het artikel wordt beweerd. In vergelijking met het dip-jaar 2013 doet Limburg het iets minder goed dan landelijk, maar is ook weer niet het slechtste jongetje van de klas.

PBK index geeft een ander beeld

Wanneer we de prijsindexcijfers in onderstaande grafiek bestuderen, dan zien we inderdaad een ander beeld. Limburg heeft in 1995 en 1998 met 53,5 respectievelijk 72,6 het allerhoogste indexcijfer van alle provincies. Dit is op zijn zachtst gezegd merkwaardig omdat 4 andere provincies een veel hoger prijsniveau hebben. Noord Holland en Utrecht hebben de hoogst gemiddelde koopsom, maar een lager indexcijfer. Het cijfer is ook hoger dan dat van Nederland, terwijl we zojuist gezien hebben dat het koopsomniveau in die jaren ongeveer gelijk is. Op de top van de markt in 2008, heeft Friesland het hoogste indexcijfer. Geen idee waar dit vandaan komt. In 2013, het dieptepunt in de markt, heeft Noord Holland nog steeds het laagste indexcijfer om vervolgens in 2018 het hoogste niveau te bereiken. Helaas kan ik deze verschillen in ontwikkeling niet verklaren. De bronnen hebben mij eveneens niet wijzer kunnen maken.

Nieuwe index reeks in 2018  

Een prijsindex kan zeker een waardevolle bijdrage leveren. In de crisisjaren werden bijvoorbeeld minder vrijstaande woningen verkocht. Hierdoor zakt de gemiddelde koopsom extra sterk. Of de inbreng van de WOZ waarden waardevol is valt te betwijfelen. De WOZ waarden worden steeds beter maar lopen lang niet altijd in de pas met de verkoopprijzen, soms te hoog, dan weer te laag. Tot 2018 werd gewerkt met de Index 2010. Deze index liep van 2007 tot 2010 vrijwel gelijk met de gemiddelde koopsom. Daarna bleef de index achter en werden de verschillen onverklaarbaar groot. Begin 2018 is de reeks 2015 ingevoerd. De eerste maanden van 2018 is deze in lijn met de absolute koopsom. Wanneer we echter de index in de tijd terugkijken, zien we de verschillen oplopen. Maakt dat iets uit, zult u zich afvragen?  Wanneer u of een makelaar de huidige woningwaarde wil terugrekenen naar 2007, krijgt met beide methodes een verschil van € 35.000.  het is maar dat u het weet.

Met dit bericht, hoop ik meer duidelijk te hebben gegeven over het gebruik van de verschillende methoden om huizenprijzen in beeld te brengen. Het vermelden van de exacte bron blijft wezenlijk.

Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl  tel.: 045-4040250 mobiel: 065336840

E: info@woningmarktcijfers.nl / www.woningmarktcijfers.nl  Twitter: #woningmarktnl

(uitleg website)

Het verschil tussen de PBK en de gemiddelde koopsom

Het prijsindexcijfer van bestaande koopwoningen (PBK) geeft een beter beeld van het prijsverloop van bestaande woningen dan de gemiddelde koopsom. Dit komt door de correctie met de WOZ-waarde. Hierdoor wordt het verschil tussen dure en minder dure huizen uit de vergelijking van de prijzen gehaald. De gemiddelde koopsom geeft de gemiddelde prijs van alle verkochte woningen die het Kadaster registreerde in een specifieke periode (kwartaal of jaar). Als wij bijvoorbeeld veel vrijstaande woningen registreerden, ligt de gemiddelde koopsom vaak hoger dan een periode waarin wij meer appartementen registreerden. Maar ook een grachtenpand in Amsterdam als tussenwoning heeft een veel hogere koopsom dan een tussenwoning in Stadskanaal. In het artikel ‘Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?’ leggen we dit meer gedetailleerd uit. Lees het artikel op de website van het CBS.

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is en blijft een unieke regeling om de woningmarkt te stimuleren. Deze garantie, die wordt uitgevoerd door het Waarborgfonds Eigen Woningen, levert kopers veel voordelen op. Allereerst betalen deze eigenaren 0,5% minder hypotheekrente. Daarnaast kent de NHG een zogenaamde woonlastenfaciliteit, die het mogelijk maakt tijdelijk minder te betalen wanneer iemand het financieel even moeilijk heeft door werkloosheid, ziekte of echtscheiding. Bij gedwongen verkoop buiten eigen schuld wordt de eventuele restantlening kwijtgescholden.

Nationale hypotheekgarantie biedt dus extra zekerheid aan de consument en de bank. En dat voor zeer weinig geld. De eenmalige premie bedraagt slechts 1% van het hypotheekbedrag. Zonder NHG vragen banken immers een toeslag van gemiddeld 0,5% op de rente en dat gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Ruim 1,3 miljoen woningeigenaren maken inmiddels gebruik van de garantie en profiteren dus van die lagere rente en de extra zekerheden. Het instituut boert zelf ook niet slecht, het garantievermogen is recent de grens van 1 miljard gepasseerd.

Het maximaal te financieren bedrag is de afgelopen jaren beperkt tot de koopsom of marktwaarde. Dit betekent dat de premie, net als de overige kosten koper, uit eigen middelen moet worden betaald. Voor de Vereniging Eigen Huis het moment om te roepen dat de premie omlaag moet. Het Waarborgfonds pleit er zelf voor om de premie opnieuw mee te laten financieren. De VEH vindt dit een slecht idee omdat dat de woonlasten verder stijgen. Hoe onzinnig is dit, ja lenen kost rente, meer lenen kost dus altijd meer, maar zonder NHG iets minder lenen tegen een veel hogere rente is vele malen duurder. Ik voel wel wat voor het standpunt van het Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de lagere rente los je namelijk ook iets sneller af. Na 5 jaar is de extra geleende premie afgelost, dat wil zeggen de restant schuld is exact gelijk aan de restant schuld van de lagere hypotheek met 0,5% hogere rente.

In de crisisjaren is de grens tot waaraan geleend kon worden tijdelijk verhoogd tot € 350.000. Op dat moment kwam wat prijsklasse betreft 80% van alle koopwoningen in aanmerking voor NHG. In 2018 zal dit percentage, ondanks de opgetrokken koopsomgrens tot € 265.000 vermoedelijk dalen tot 60%. Veertig procent van alle kopers komt dan niet in aanmerking voor NHG en dat is zonde. NHG is niet alleen in het belang van de geldnemer en de bank, maar zeer zeker ook van de overheid. De rentekorting van 0,5% op de door NHG gegarandeerde hypotheekschuld levert een lagere belastingteruggave op van € 200 miljoen per jaar, een bedrag dat jaarlijks oploopt. Wanneer de totale hypotheekmarkt van 650 miljard onder NHG zou vallen, zou de besparing zelfs meer dan 1 miljard per jaar belopen. Alleen al vanwege het belang voor de schatkist is het onbegrijpelijk dat de NHG grens niet verder wordt opgetrokken.

Ik ben er dan ook voorstander van om de kostengrens opnieuw te verhogen tot de € 350.000 uit de crisisjaren. Dan komt opnieuw ca. 80% van alle kopers in aanmerking voor NHG. In aantal kopers komt dit neer op 50.000 per jaar in de bestaande en nieuwbouwsector. Bij een gemiddelde koopsom van € 300.000 levert dit voor de belastingdienst in het eerste jaar 25 miljoen besparing aan belastingteruggave op, elkaar jaar terugkerend en oplopend met de nieuwe jaarproductie. Het Waarborgfonds Eigen Woningen harkt hierdoor 150 miljoen euro per jaar aan extra premie-inkomsten binnen. En ja, als mede hierdoor het garantie vermogen verder explosief gaat stijgen en een onnodige bufferhoogte gaat bereiken, is het moment aangebroken om ook de premie te verlagen.